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蔡為民
提要：“國六條”后深圳最先出臺內(nèi)容嚴(yán)苛的地方實(shí)施細(xì)則，其象征意義、實(shí)質(zhì)內(nèi)涵乃至可能引發(fā)的后續(xù)效應(yīng)，頗值得深入探究。
雖然“深10條”(《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)
構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》)僅于6月20日占據(jù)媒體一天重要版面，但深圳作為九部門頒布“國六條”15項(xiàng)細(xì)則后的最先出臺地方實(shí)施細(xì)則之地方政府，其象征意義、實(shí)質(zhì)內(nèi)涵乃至可能引發(fā)的后續(xù)效應(yīng)，仍頗值得深入探究。
深圳首發(fā)施行細(xì)則“事出有因”
首先不可諱言，深圳系“國六條”重點(diǎn)打擊區(qū)，擺在眼前的事實(shí)是，去年5月新“國八條”出臺之后，深圳不跌反漲，帶動(dòng)的不只是華南地區(qū)，而是全國大范圍的群起效尤，起到極壞的示范作用(且不論這結(jié)果是有意或無意造成的)。其中連在新“國八條”的壓制下已顯疲態(tài)的上海都止跌回升，而且漲勢驚人。以下數(shù)據(jù)足可說明問題：上海從去年3月市府出臺差額營業(yè)稅開始，到今年3月整整一年有余的時(shí)間，房價(jià)計(jì)跌掉27.88%(以二手房為計(jì)算基準(zhǔn)，一手房因惟恐形成退房效應(yīng)，于8、9、10月平均跌幅15%之后，開發(fā)商便不敢“明目張膽”采取降價(jià)措施)，結(jié)果在3月中旬至5月中旬短短兩個(gè)月迅猛回升10%，按此情勢發(fā)展，不出第三季，其房價(jià)可望回復(fù)之前令人怵目驚心的狂飆狀態(tài)！
“深10條”緊跟“國六條”
其實(shí)，早在“國六條”出臺前的4月29日，深圳市政府便已“亡羊補(bǔ)牢”地發(fā)出《關(guān)于穩(wěn)定房價(jià)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，計(jì)8條措施，希望能藉以穩(wěn)定樓市。基本上，“深10條”是在“深8條”的基礎(chǔ)上，再添加壓制房價(jià)上漲、改善市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的元素，譬如：落實(shí)中央政府的要求，嚴(yán)扣單一審批項(xiàng)目，而非片區(qū)或總量管制，與之前建設(shè)部高官放話“70%是地區(qū)總量”概念相比，深圳要求70%“以項(xiàng)目控制”，顯然更加明確與嚴(yán)厲。據(jù)悉，這將使近100個(gè)(約占總量一半)之前已審批，但尚未取得施工許可證的項(xiàng)目被迫修改規(guī)劃。尤其“可怕”的是，原來開發(fā)商重金購買的別墅和高檔住宅用地，都將成為90平方米中小戶型占70%之硬指標(biāo)的“祭品”，損失之慘重不言而喻。此外，條文明訂今后土地出讓凈收益的10%須用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等公共住房的建設(shè)，以有效彌補(bǔ)市場空缺，也是“深10條”較為突出的重點(diǎn)。
市場博奕使房價(jià)回調(diào)滯后
深圳市政府明快且毫不打折地貫徹“國六條”要求，勢必對其他地方政府形成壓力，從而提高各地?cái)M定相關(guān)細(xì)則的趨同性，不致南轅北轍、各說各話式地充滿彈性空間。
惟值得注意的是，“國六條”調(diào)控至今，雖然深圳，北京、上海樓市的處境雷同，成交量、供應(yīng)量雙雙重挫，但房價(jià)的回落卻不明顯，表明市場的博弈心態(tài)強(qiáng)烈，不少開發(fā)商與投資人仍心存僥幸，期待“風(fēng)雨過后又見艷陽天”，恐怕才是之前政策一再“撲空”的主因。
大面積房難走俏
至于有人指出，如果落實(shí)“國六條”將使半年后的房源供給嚴(yán)重不足：畢竟修改規(guī)劃、重新審批，勢必延誤上市時(shí)間，進(jìn)而使供給出現(xiàn)短缺。但我認(rèn)為這并不意味屆時(shí)需求將超越供給，因?yàn)樾枨髸s在供給之前，更何況當(dāng)下的市場早已不是由供需決定的了，而是政策說了算。
也有人預(yù)言，隨著“90平米占70%”的政策執(zhí)行，大面積房型會因而走俏。在我看來，此一觀點(diǎn)實(shí)屬“見樹不見林”，忽略了兩個(gè)現(xiàn)實(shí)：在以自住為主的市場當(dāng)?shù)罆r(shí)，大面積的銷售本就不易，何況這還不算2002-2005年市場已累積大量100平米以上的房源，更何況“國六條”并未全面封殺大面積，說是30%，其實(shí)至少4成，因?yàn)槭袌隹隙ù嬖跒閿?shù)可觀的上下、左右打通的合并戶，而這是政策力難能及的軟肋。
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