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甄愛軍
隨著時(shí)間的推移，上海的新房交易將逐步讓位，取而代之的是二手房交易，而這種現(xiàn)象已經(jīng)在2004年就有所顯現(xiàn)。上海已經(jīng)連續(xù)兩年一、二手房的交易量相當(dāng)。那么在二手房市場(chǎng)逐漸成為主導(dǎo)的今天，我們探討破解意向金轉(zhuǎn)定金迷局便有了現(xiàn)實(shí)的意義。
一手房市場(chǎng)曾被行政干涉
在上海的一手房市場(chǎng)上，也曾經(jīng)遭遇過與目前二手房市場(chǎng)相似的困局。
家住顧戴路的王先生是在1999年買的房，當(dāng)時(shí)他每到一個(gè)樓盤看房時(shí)，總不忘要求開發(fā)商在訂金收據(jù)背后注明：如果為成交，訂金必須返還。這在今天看似有些奇怪的做法，在當(dāng)時(shí)卻非常必要。
據(jù)了解，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，開發(fā)商為了能夠盡快將房子銷售出去，采用收取訂金的模式。大多數(shù)開發(fā)商收取定訂之后，一般都會(huì)要求購房者必須買房，否則訂金不予返還，由于這項(xiàng)規(guī)定極不合理，遭到了各方的猛烈抨擊。為了避免損失，王先生只好不厭其煩地如此要求開發(fā)商，當(dāng)然有時(shí)他也遭到了拒絕。
王展告訴記者，由于當(dāng)時(shí)社會(huì)對(duì)此的反應(yīng)非常激烈，引起了房地主管部門的重視。在2001年年初，上海市房地局專門就此下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知》，對(duì)此進(jìn)行規(guī)范，其中有三項(xiàng)內(nèi)容作用較為突出，其一是規(guī)定在沒有取得商品房預(yù)售許可證或者房地產(chǎn)權(quán)證的前提下，不能進(jìn)行以預(yù)訂或者預(yù)約、認(rèn)購、定購等其他方式變相預(yù)售商品房，并收取大、小訂金，否則均視為無證預(yù)售行為；其二是訂金的收取標(biāo)準(zhǔn)不能超過總房價(jià)的千分之五。最為主要的是規(guī)定了在沒有達(dá)成交易的情況下，訂金如何處理，并強(qiáng)制規(guī)定必須退還的情形，如開發(fā)商未簽訂書面協(xié)議收取訂金的，簽訂的書面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的，雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的，廣告、售樓書、樣品房與實(shí)際狀況不相符的等等，這使得開發(fā)商無法隨意拗?jǐn)嘤喗鹆恕?/p>
由于行政規(guī)定針對(duì)性非常強(qiáng)，因此通知下發(fā)后不久，由于開發(fā)商隨意拗?jǐn)嘤喗鸲l(fā)的劇烈沖突便逐漸平息了下來。
制度不應(yīng)一直缺失
制度的缺失，被一致認(rèn)為是造成意向金轉(zhuǎn)定金無法規(guī)范運(yùn)作的主要原因。
上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所許海波律師告訴記者，意向金轉(zhuǎn)定金的居間議價(jià)模式，是在市場(chǎng)發(fā)展過程中發(fā)展起來的，符合居間服務(wù)的自身特征，具有合理性。但是其合法性一直沒有得到確認(rèn)。
他認(rèn)為，如果合法性不能得到確認(rèn)，那么其自身的缺陷就無法得到改善。這種自身缺陷表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：首先是風(fēng)險(xiǎn)提示的義務(wù)對(duì)中介難以形成真正約束。“目前風(fēng)險(xiǎn)提示不是法定的義務(wù)，很多素質(zhì)不高的中介從業(yè)人員就不會(huì)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，有些甚至?xí)峁╁e(cuò)誤的信息。”他說。其次是當(dāng)意向金在轉(zhuǎn)為定金時(shí)的短暫過程中(部分中介規(guī)定為48小時(shí))，買家會(huì)一直處于被動(dòng)狀態(tài)，如意向金轉(zhuǎn)為定金是在買家不知情的情形下完成的。
因此許海波認(rèn)為政府部門應(yīng)該確認(rèn)意向金模式的合法性，而后制定相關(guān)的約束性政策規(guī)定，通過規(guī)范意向金模式來規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為。他估計(jì)，如果真正做到這樣，由意向金引起的糾紛就會(huì)減少很多。
作為替消費(fèi)者維權(quán)的機(jī)構(gòu)，消保委也持有同樣的觀點(diǎn)。閔行區(qū)消保委投訴部周關(guān)權(quán)在接受記者采訪時(shí)表示，由于意向金缺乏相應(yīng)的監(jiān)管，造成在轉(zhuǎn)為定金過程存在隨意性、買賣雙方中介方不能同時(shí)見面、資金監(jiān)管缺位，進(jìn)而引發(fā)諸多糾紛。因此他建議立法部門對(duì)意向金轉(zhuǎn)為定金有一個(gè)明確的程序規(guī)定。
增加轉(zhuǎn)定金確認(rèn)步驟
在目前的市場(chǎng)狀況下，購房者如何操作才能盡量避免自己不受損失呢？
首先是買家要做明白人。周關(guān)權(quán)建議，買家應(yīng)主動(dòng)要求中介公司在介紹房產(chǎn)過程中應(yīng)明明白白，實(shí)事求是地介紹賣家的房子面積、結(jié)構(gòu)和價(jià)格，以及產(chǎn)證是否真實(shí)有效，居住人員戶口是否相一致。同時(shí)還要盡量避免沖動(dòng)，在沒有考察物業(yè)之前，不要輕易支付意向金。
其次是應(yīng)該增加意向金轉(zhuǎn)定金的確認(rèn)步驟。許海波建議，在沒有簽正式合同，征得自己同意的情況下，買家不要允許中介自行把意向金轉(zhuǎn)為定金。他說：“買家可以在授權(quán)書中規(guī)定，中介在將意向金轉(zhuǎn)為定金時(shí)，必須征得自己的同意，最好經(jīng)過書面確認(rèn)，這樣可以避免一些心術(shù)不正的中介故意拗?jǐn)嘁庀蚪稹！?
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