解密商業(yè)地產(chǎn)六大機遇 出現(xiàn)非正常盈利模式

　　在剛剛落幕的2006國貿(mào)夏季房展會上，主打商務(wù)牌的定位使得這屆新政之后的首場房展會并沒有出現(xiàn)門庭冷落的現(xiàn)象。與住宅展位相比，展會上的商業(yè)項目明顯受到更多的關(guān)注。而這也似乎印證了此前業(yè)內(nèi)人士認為，新政調(diào)控將使市場把投資目光從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場的預言。

　　業(yè)內(nèi)聲音

　　厲以寧 北京大學民營經(jīng)濟研究院院長

　　中國房地產(chǎn)的問題不能夠籠統(tǒng)來講過熱。應該講局部地區(qū)過熱、或少數(shù)城市過熱。中國的房地產(chǎn)市場重在結(jié)構(gòu)的調(diào)整。要調(diào)整房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，一般的措施是從土地供求方面來解決。我認為有以下三點要做到，第一點，房地產(chǎn)開發(fā)商要把節(jié)約成本和改進管理放在重要位置。第二點，房地產(chǎn)商應該加強技術(shù)開發(fā)研究在綠色建筑方面取得成績，這樣在將來的市場競爭中將立于不敗之地。第三點，就是要多方面開拓商機。

　　成實 沿海地產(chǎn)投資(中國)有限公司執(zhí)行總裁

　　中國的商業(yè)地產(chǎn)的確是看上去很美，但是實際情況怎么樣？我們真的做好充分準備了嗎？也許這樣說覺得是在給商業(yè)地產(chǎn)潑“涼水”，實際我的本意是商業(yè)地產(chǎn)看上去很美，也可以把它做得很美，關(guān)鍵是我們用什么方法來做。國際資金在未來3到5年還處于試水階段，只要我們掌握了核心和價值的創(chuàng)造，商業(yè)地產(chǎn)市場前景還是很廣泛的。

　　焦青 中坤集團總經(jīng)理

　　商業(yè)地產(chǎn)要保持良好的發(fā)展，個人認為主要有6個方面的因素來支撐：首先需要國家宏觀經(jīng)濟有持續(xù)穩(wěn)定增長，其次消費者對國家宏觀經(jīng)濟的預期要良好。第三是要符合商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點的布局。第四是商業(yè)項目的選址和整體布局要合理，特別是它的規(guī)模應該合理。第五是商業(yè)項目的商業(yè)模式應該是領(lǐng)先的模式，同時它的競爭模式應該是差異化的模式和可持續(xù)的模式。第六則是商業(yè)項目的開發(fā)企業(yè)需要有品牌實力和誠信。

　　邵念強 成業(yè)行投資控股有限公司總經(jīng)理

　　目前很多有實力的品牌企業(yè)進軍商業(yè)地產(chǎn)，并不意味著中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就完全沒有發(fā)展的空間，相反，一些小型住宅底商、社區(qū)商業(yè)更適合中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來做。對于大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，應該將更多的目光投向大型商業(yè)項目的開發(fā)上，比如大型商業(yè)街、SHOPPING MALL等，這些是中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不夠?qū)嵙﹂_發(fā)的。因而，大型企業(yè)在項目開發(fā)上同中小企業(yè)沒有本質(zhì)上的沖突。

　　新政下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)受到業(yè)內(nèi)的普通關(guān)注，在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，未來商業(yè)地產(chǎn)將會迎來多少機遇和挑戰(zhàn)？上周六，中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會在京正式發(fā)布了《2006中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》(以下簡稱《報告》)。在這份報告中，不僅為我們呈現(xiàn)了當前商業(yè)地產(chǎn)市場的六大特征，同時也為我們解密了商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的六大機遇。

　　現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)看上去很美

　　今年是中國入世過渡期的最后一年，隨著年底之前中國將全面開放零售、金融等市場的利好因素，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢頭令人咋舌。盡管在經(jīng)歷過前期的過度爆發(fā)之后目前有所平靜，但依然是熱度不減。在中國城市商業(yè)網(wǎng)建設(shè)管理聯(lián)合會發(fā)布的《報告》中，從目前市場狀況出發(fā)，歸納出當前整個商業(yè)地產(chǎn)市場的六大特征：

　　訂單開發(fā)理念獲得普遍認同

　　面對目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)的種種困境，更多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)實際的市場情況積極思考，開始調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)的運營方式。以往住宅開發(fā)式的“先開發(fā)、后銷售”的運營理念被打破，“先定位招商，后投資建設(shè)”的訂單式開發(fā)理念已經(jīng)得到廣泛認同。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運營管理機制正逐漸走向成熟，符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和特征的運營理念開始流行。

　　大型企業(yè)紛紛戰(zhàn)略性進入商業(yè)地產(chǎn)

　　目前，內(nèi)資、外資、開發(fā)商、運營商齊頭并進，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴張的高潮。一貫采取擴張發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)大多保持了強勁的發(fā)展勢頭。一批在區(qū)域市場站穩(wěn)腳跟的企業(yè)也開始邁出異地擴張的步伐；許多外資企業(yè)也紛紛加入到商業(yè)地產(chǎn)擴張的浪潮中，令商業(yè)地產(chǎn)更多的響起強者的聲音。由于大開發(fā)商的強勢進入，中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存壓力加大。一些地區(qū)商業(yè)物業(yè)供大于求的態(tài)勢明顯，使資金實力有限的中小開發(fā)商更為被動。

　　融資渠道出現(xiàn)新變化，多元化格局初顯

　　由于國內(nèi)融資環(huán)境的擠壓，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求新的融資模式，REITS作為一種理想的商業(yè)地產(chǎn)融資形式被普遍看好。但由于海外上市的條件和門檻較高，REITS的成功在中國還屬于“個案”。

　　海外資金也逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的重要資金來源。2005年外資進入中國房地產(chǎn)市場總金額高達23億美元，其中購買商鋪和寫字樓的有16億美元。摩根士丹利、美林、高盛集團和美國花旗集團四支海外規(guī)模資本先后涉足中國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，國際投行淡馬錫基金和老虎基金也通過斥巨資購買內(nèi)資企業(yè)股權(quán)，目標直指國內(nèi)優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。

　　投機性開發(fā)現(xiàn)象依然存在

　　目前，商業(yè)房地產(chǎn)投機性開發(fā)主要有兩種方式。一是概念炒作；二是銷售方式炒作。成業(yè)行總經(jīng)理邵念強在談到這個問題時表示，造成這種現(xiàn)象的原因主要是由于目前中國商用物業(yè)開發(fā)模式的不正常，國外比較成熟的商用物業(yè)所采取的開發(fā)模式通常是：項目開發(fā)——基金購買——基金委托銷售管理——開發(fā)商資金全部回籠——項目開發(fā)；而我國目前商用物業(yè)所采取的模式則是：項目開發(fā)——開發(fā)商獨立銷售——資金部分回籠——項目無法開發(fā)。這樣一個模式所導致的將是整個開發(fā)銷售鎖鏈的斷線，開發(fā)商沒有基金的支持、不能夠及時將資金回籠到位，因而才會出現(xiàn)投機性開發(fā)，目的便是盡快收回資金。

　　SHOPPING MALL前景遭質(zhì)疑

　　在經(jīng)歷一系列挫折之后，SHOPPING MALL的發(fā)展前景遭到了質(zhì)疑，并引發(fā)了業(yè)內(nèi)激烈爭論。SHOPPING MALL規(guī)模究竟是處于衰落期還是成長期？應該多大？該如何選址等問題的答案不一，其開發(fā)熱度已有所降溫。

　　商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)非正常盈利模式

　　國外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來自于物業(yè)銷售和租金的收益，但是，現(xiàn)階段一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的獲利卻另辟蹊徑。一種是從地價獲利，利用地方政府要引進外資商業(yè)企業(yè)的迫切心情，以及與外資商業(yè)企業(yè)的合資關(guān)系，變相從政府低價拿地，實現(xiàn)高額利潤。另一種是給主力店非正常的免租期引其進駐，然后以主力店為誘餌，高價銷售周邊店鋪，從而獲利。第三種是產(chǎn)權(quán)式返租。而真正主流的盈利模式卻被邊緣化了。

　　六大機遇迎接未來

　　“外國基金的注入，能夠填補國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中的基金缺口；國內(nèi)的開發(fā)商們?yōu)榱四軌蚋�好地吸引外國基金的注入，勢必要改變目前在項目開發(fā)上的‘不為’狀態(tài)，好的項目將會被逐漸地開發(fā)，通過這樣一個良性循環(huán)，將國內(nèi)項目開發(fā)時以單純套現(xiàn)為目的，逐漸地轉(zhuǎn)變成為有所為而為之。”中原地產(chǎn)商業(yè)部總監(jiān)楊廣安在談到未來商業(yè)發(fā)展過程中外國基金注入給中國商業(yè)地產(chǎn)所帶來的機遇時表示。而在新鮮出爐的《報告》中，專家們也提出了六大未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機遇：

　　合作開發(fā)機會

　　國外大型開發(fā)企業(yè)進入中國，為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了與專業(yè)機構(gòu)合作、提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。由于國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，在這一過程中，國內(nèi)有實力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商有機會與這些專業(yè)機構(gòu)聯(lián)手，獲得更大的發(fā)展機會。

　　出售套現(xiàn)機會

　　運營良好的商業(yè)物業(yè)可能成為國外基金的收購對象。海外基金的運營主要是依靠物業(yè)長期持有帶來的租金收益，因此2006年國內(nèi)整體持有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)將會獲得更多的被收購機會，為開發(fā)商帶來可觀的收益。

　　項目收購機會

　　大量商業(yè)物業(yè)由于開發(fā)商資金和運營能力的不足而陷入困境，而這其中不乏地理位置優(yōu)越且開發(fā)設(shè)計優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)。對于有實力的企業(yè)而言，這些物業(yè)的市場價值遠高于其收購價值，是難得的市場機會；而對于這些物業(yè)的開發(fā)商而言，可以利用被收購的機會套現(xiàn)離開市場，從而減少投資損失。

　　業(yè)態(tài)替代機會

　　目前我國臨街商鋪和社區(qū)商業(yè)的服務(wù)仍然局限在購物和生活服務(wù)方面，休閑、娛樂類設(shè)施大多集中在傳統(tǒng)商業(yè)中心。隨著消費者對休閑、娛樂等體驗式消費需求的增強，滿足社區(qū)和區(qū)域市場的中小型休閑商業(yè)項目將是未來開發(fā)的熱點。

　　連鎖擴張機會

　　大型商業(yè)連鎖企業(yè)的擴張沖動將形成商業(yè)物業(yè)新的需求動力。商業(yè)企業(yè)的連鎖化和大型化增加了對商業(yè)物業(yè)的需求。與此同時，全國范圍內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的推進，對傳統(tǒng)批發(fā)市場的改造加速，也形成了商業(yè)地產(chǎn)需求的一股新動力。

　　新區(qū)發(fā)展機會

　　由于交通擁堵、租價過高、競爭過度，傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的

　　事實上，在這些發(fā)展機遇面前，商業(yè)地產(chǎn)同樣面臨著一些挑戰(zhàn)。發(fā)展盲目性、投資先天不足、運營方式缺陷、后期管理不足是目前商業(yè)地產(chǎn)存在的四大問題。其一，部分城市商業(yè)地產(chǎn)盲目投資和建設(shè)帶來非常大的過剩，有數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)空置率已經(jīng)接近30%，近3000萬平方米的空置面積占用大量資金，形成了投資浪費。其二，商業(yè)地產(chǎn)很多投資商并未按經(jīng)營需要來建設(shè)商業(yè)用房，大多后天改造而缺乏必要配備。其三，部分商業(yè)地產(chǎn)的運營方式是建好后出售，整個經(jīng)營模式被分割，商業(yè)設(shè)施整體功能受限。最后，商業(yè)地產(chǎn)出售后的糾紛、服務(wù)、整體管理不足也隨之而來。因而如何處理好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中所面臨的挑戰(zhàn)，將是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

　　商報記者 曲紅娟 實習記者 齊琳