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2005年7月21日，我國央行正式宣布，從當日起,我國實行以市場供求為基礎、參考“一攬子貨幣”進行調節、有管理的浮動匯率制度。人民幣匯率不再盯住單一的美元，從而形成更富彈性的匯率機制；此后，人民幣的匯率一路走高。
央行出其不意地出臺人民幣升值的政策，似乎給正在經歷宏觀調控陣痛的中國樓市，打了一針強心劑。 就在央行宣布人民幣升值的一周內，滬深A股市場多個地產股出現漲停。
那么，究竟人民幣升值對房地產市場的影響有多大？能否對樓市構成重大利好呢？
外資熱錢“哄抬”樓市
伴隨著中國經濟的快速發展，我國的房地產行業增長速度更快，已經成為中國國民經濟的支柱產業，房地產業的投資收益率遠遠高于國民經濟其他行業的平均投資收益率。因此，海外大量涌入的熱錢較容易選擇房地產業作為投資行業，這對中國的房地產業過熱產生了推波助瀾的作用。2005年前3個月，外資機構在滬房地產收購資金已經超過2003年全年。與此同時，境外資金正在加快進入中國其他地區，北京成為繼上海之后的又一個熱錢聚集地。
外資選擇在中國的房地產市場部分過熱、房價居高不下的時候大舉進軍中國房地產市場，不得不讓人懷疑外資瞄準了中國人民幣升值而來。目前由于國內投資方式有限，股票市場疲軟，銀行利率偏低等因素，使得眾多投資者瞄準了不動產投資市場。這些“熱錢”一是為了預期國內商品房市場有增值潛力，二是為了博弈人民幣升值。具有投機性、逐利性和短期性特點的“熱錢”在匯率平穩時，獲取房地產收益；一旦匯率發生變動，“熱錢”拋售物業，結匯流出，獲取房價上漲和人民幣升值后的雙份收益。
誰制造了樓市泡沫？
伴隨國外人民幣升值呼聲的海外熱錢不斷涌入中國房地產市場，這在一定程度上抬高了房價。有專家學者說，匯率的變化對房價的影響不會很明顯，因為目前國內的購房主體是國內居民，由于政府的外匯管制，老百姓手中的外匯資產量極為有限，升值基本上不影響他們的購房行為，影響主要體現在外資參與相對較多的中高檔房地產市場，這種影響在一些大城市會表現得比較明顯，如北京、上海等，這些城市里外資占房地產投資、消費的比重較高。作為房地產消費需求組成部分之一的外國人，由于對住房需求缺乏彈性，不會因為人民幣升值2%而提前或推遲消費。但實際上情況并不全是這樣，大中城市的中、低檔房甚至二手房的房價仍在上升，這是因為高檔房價走高會帶動與房地產市場有關的其他行業的價格，比如建材業、水泥業、鋼鐵業，甚至金融業、服務業等，這自然會帶動整個房地產市場價格的上升。更為重要的是，房地產市場是一個典型的“買漲殺跌”的市場，這也是為什么房地產市場最容易形成泡沫的原因之一。對于購房者，因為心里承受著房價上漲的壓力，只要經濟實力允許，都會盡快購房，因此，多種因素致使中國一些大城市的房地產市場發展過快，房價漲速過高，泡沫危機顯現。
政策調控勢在必行
目前人民幣面臨國際壓力，匯率問題受到密切關注。業內專家也表示，國際游資在人民幣進一步升值的預期下涌入國內資產(房地產等)市場,將加劇這些市場的泡沫,潛藏著未來破滅的風險,進而損害中國金融體系安全和穩定性。因此政府應趁現在房地產市場泡沫還不夠大的時候進行宏觀調整，提高國家利率，收緊商業銀行銀根，尤其對商業銀行對房地產開發商的貸款應加大審批力度，規范房地產市場，采取相應措施來控制房地產市場的投機行為，對國外熱錢的投資態勢重點觀測，對流向房地產市場的資金實行嚴密監控，必要時將采取行政和法律手段，禁止房地產市場上的商業炒作行為，嚴格控制期、現房的交易價格，保持房地產市場的健康穩定發展，從而保證整個國民經濟的協調發展。
段路渭
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