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文/本刊記者 黃羅維
(提要)隨著新調控措施的出臺，小戶型住宅將逐步成為市場上的主流產品。不管開發商有多少怨言，為老百姓提供能買得起的住宅已經是大勢所趨。作為購房者，我們更應該看到房地產市場的變化，積極地去迎接小戶型時代的到來。
一聲令下、號角吹響，房地產市場正面臨著一次“革命”。這次變革的含義不僅僅是在于房價，更重要的是其帶來的市場結構的變化。套型建筑面積90平方米，這已經成了樓市未來的一條重要的分水嶺，也徹徹底底顛覆了原來市場中已經形成的固有格局。
“促小令”引發樓市振蕩
“未來的每套房子的面積將會變小了，對此我們該如何選擇呢？”一位購房者喃喃地自言自語，他在想著自己的購房策略；“這可怎么辦，我們先前的規劃豈不是要推倒重來。”一位開發商愁眉苦臉，他也在考慮著公司的應對之策；“90平方米、70%，這在具體執行上似乎還有不小的難度。”一位房地產專家又在準備他明天的演講稿。近一陣，這一幕幕就在上海的房地產市場不斷上演，而其原因就在于剛剛頌布的“促小令”。
日前，國務院辦公廳轉發了9部委聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》共計15條，《意見》深入貫徹國務院常務會議關于房地產調控的精神，提出了具有較強操作性的措施。其中有一條細則規定，自今年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。一些直轄市、計劃單列市、省會城市，因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目，應根據上述比例進行調整。而在房貸政策方面，同樣也是從6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，但考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
于是一夜之間，90平方米成了街頭巷尾一個熱議的話題，市場各方也掀起了陣陣波瀾。有消息稱，不少開發商對當前房地產調控措施中，要求“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”的條款，意見最為強烈。不過也有不少開發商對此表示了理解，他們認為新政策要求90平方米以下的房子占的比例多一些，對一部分對總價承受能力差的購房者來說是一個好消息。而且在平時的銷售中，也是面積小的房型賣得好一些。但在這一片紛紛擾擾的喧鬧聲中，一些有心人卻敏銳地發現，這次“促小”政策的提出，卻終將引發未來房地產市場的一次大的變局。
各方靜待細則出臺
隨著時間的推移，“促小令”引發的振蕩正在逐漸向縱深發展，各方的焦點都集中在了未來將會出臺的細則上。其中最大的懸念主要是在兩個方面，即90平方米和70%該究竟該如何來界定上，一時間各方也是眾說紛紜，攪得那些市場中人也心癢癢的。
有消息稱，在日前中國房地產協會主辦的2006年房地產市場形勢和調控政策報告會上，建設部房地產業司司長沈建忠指出，套型建筑面積是設計規范的技術層面的概念，套型建筑面積=套內使用面積÷標準層的使用面積系數，不包括陽臺在內，根據一般的測算，套型建筑面積和建筑面積大約相差10到15平方米。但是過后不久，建設部有關負責人又否認了這一說法，其措辭也是頗為專業。他說，關于套型建筑面積，1999年6月1日起實施的，由原國家質量技術監督局(現并入質檢總局)、建設部聯合發布的中華人民共和國國家標準《住宅設計規范》中有明確定義。而購房人購買的房屋建筑面積是根據原國家質量技術監督局2000年2月22日發布并于當年8月1日實施的《房屋測量規范》(GB/T 17986)中的相關規定來計算的，與《住宅設計規范》規定的套型建筑面積的計算方法不相同，不能簡單對比。
而在上海市場同樣也是不平靜的，6月5日，上海房地局召開內部會議，并邀請了部分開發商和中介參加，雖然其具體內容尚不得而知，但有一點是可以肯定的，這無論如何都可以說是一次政策層面的“吹風會”。而上海房屋土地資源管理局住宅產業處處長李娟娟則透露說，上海市預計一兩個月內可以頒布最終的實施細則。
但無論如何戶型的變化將是肯定的，有消息稱，上海市有關方面已經暫停了項目施工許可證的發放。而這一切，都讓人感到有一種山雨欲來的感覺，無論對于開發商還是購房者，都將是一個長期需要去應對的過程。
小房型市場搶風頭
這幾日，記者也接到了不少購房者的電話，其中的一個觀點可以說是頗具代表性：“現在套型建筑面積90平方米已成了一個重要的指標，雖然目前還只是在貸款政策方面有所不同，但我們擔心的是未來還可能會有進一步的措施出臺，比如稅收政策，小面積的住宅會得到更多的優惠。”這位購房者的擔心可以說是不無道理的，于是近一個時期以來，一些小面積住宅一下子成了市場關注的焦點，出盡了風頭。
在剛剛舉行的房展會上，不少開發商紛紛打出了“以小取勝”的旗號，一位購房者也向記者坦言：“現在政策的風向變了，我就是來摸摸底看看有什么新動向的。”
隨著房產新政細則的逐步落實，上海各大銀行均已開始執行新的貸款標準。美聯物業交易按揭部高級經理王磊表示，之前客戶要求辦理8成按揭房貸，銀行只是對于客戶信貸記錄、房源資質等指標進行考察核實，現時起，辦理8成按揭的標準除了客戶自身情況外，還要加上“套型建筑面積90平方米以下”這一標準。
另外有問卷調查結果同時顯示，接近10%左右的客戶推遲購房計劃，等待市場小面積房源供應量的釋放。對此業內人士表示，中央出臺宏觀調控政策調控樓市住宅供應結構，體現了政府希望通過治本(即住房結構調控)的方式來達到治標(穩定房價)的目的，但要想取得預期效果至少需要1年以上的時間。也就是說，市場上小面積房源供應放量可能還要等待一段時間。而到那時，樓價及政策等多方外界因素是否會有所變化，現在還很難預料。所以，對于持等待態度的客戶而言，需要密切關注市場動態，以免錯失購房時機。
樓市虛胖正待消腫
雖然許多相關政策的細節目前還不明了，但有一點卻是可以肯定的，那就是現在樓市的調控正在向深度發展，從過去的滅“虛火”進一步向消“虛胖”轉化。很長時間以來，對于市場的調控主要集中在打擊樓市的投機泡沫方面，一系列相關配套政策也都圍繞著這一點。而這次的房型結構的調整，就可以在房屋單價居高不下的情況下，大大地降低房屋的總價。
根據“網上房地產”的統計，4月上海樓市成交的一手房面積構成中，單套面積在100平方米以下的房屋成交8116套，成交面積678590平方米，占總成交量的29.1%。而100～140平方米的戶型共成交8407套，占總成交量的42.8%。從這個意義上說，在當前上海的房地產市場，“大戶型”仍然占有不小的比例。
從上海樓市房型發展的歷史來看，可以說是從一個極端走到了另一個極端。在上世紀的八九十年代，上海的新樓盤大都以一種“新工房”的形式出現。那時候為了最大限度地滿足人們的居住需求，所以一般二房面積都只在50～60平方米之間，沒有廳，廚房甚至也是設在過道中的。后來隨著城市經濟的不斷發展，人們逐漸認識到了居住舒適度的重要性，所以戶型面積也開始逐漸增大，到現在許多兩房的面積都達到了130平方米，廳的面積都在40～50平方米上下。雖然是開發商，但萬科對此的反應似乎頗為激烈，他們認為，目前中國住宅市場存在一定超前消費現象，尤其是戶型偏大的問題比較突出。在2005年萬科研究部門明確得出結論，2015年前中國戶均住宅面積不應超過87平方米。而中國房地產業協會副會長兼秘書長顧云昌則認為，目前中國的套型面積普遍存在“虛胖”的問題，以江蘇為例，1998年全省每套商品房的平均面積是88平方米，現在已經上升到120平方米，面積膨脹得太快。
而以現在的形式看，樓市房型的“消腫”已成定局。現在雖然地方政府正在緊張地制定相關具體執行細則，但最終的執行力度已經沒有任何懸念。其實早在九部委《意見》正式公布的第二天，九部委就再度召集由地方房管、土地系統的主要負責人參加的會議，其核心精神便是要求地方政府在執行中央調控細則的力度上不打折扣。
輕松安家拒做“房奴”
在當前的市場上，出現了不少原來頗為體面的白領最終變成“房奴”的故事，看了之后也不免讓人感到心酸。記者的一位朋友與女友一起買了一套160平方米的房子，總價150多萬元，遠遠超過兩人正常承受能力，只好找親友借了20多萬元付首期款，而每月按揭還款要達到他們總收入的3/4。在我們身邊，這種因為盲目貸款買房而使生活陷入困境者已不在少數。其實對于二人世界來說，一個臥室一個書房的兩居室足夠用了，但是因為身邊的朋友同事都買了“豪宅”，在從眾心理和攀比心理的驅使下，他們也只好硬著頭皮趕潮流。
據最近的一項調查顯示，我國購房者中，有31.75%的人，月供占其收入的50%以上。而在其中，21～30歲的購房者所占比例最高，達到了38.8%，比30～40歲年齡段的購房者比例大14個百分點。本刊一直以來，都一直特別強調一個梯級購房的理念，而對于房型的選擇同樣也是如此，合理實用是首要原則。易憲容認為，沒有支付能力的需求，只能看作是需要和欲望，人的欲望是沒有止境的，誰不知道住大戶型寬敞、舒適呢？但買房子，量力而行是最重要的。通過戶型小一點來降低居住成本，這也是避免淪為“房奴”的一個有效方法。
迎接小戶型時代到來
如果我們把視野放得開闊一些，可以發現在海外市場小戶型住宅早已不是什么新鮮事，相反還是那里的主流。成熟的房產市場應該是一個梯度消費的市場，金字塔高端的消費者要有，但更大的是塔基部分的消費者。有專家指出，發達國家如德國、英國、日本，其普通住宅的面積也多為80～110平方米。據德國、日本和瑞典3國的統計，從1960年至今每年建設住房的平均戶型，除日本有1年超過100平方米外，其他都在100平方米以下。日本曾統計過若干個國家住宅市場中產品供應套型權重的變化數據，結果表明，當套型面積增加到130平方米左右時，其市場份額就不再增長，然后又向80～100平方米區間回落。而歐洲自上世紀90年代以來，100平方米以下的小戶型已經占到市場新增量的75%，成為市場銷售的主體。
綜合各方面情況看“促小”已是大勢所趨，而對于購房者來說就要做好準備，來迎接未來新的樓市格局的調整。從這一點來說大家可以把握住這樣幾點：首先是要對要對自己的情況有個充分的了解，并在此基礎上確定自己能夠承受的合理房型面積；其次是可以利用這段時間，對當前房地產市場現有的小戶型住宅多做比較。由于小戶型住宅在選擇上有不少獨特之處，比如其由于面積小所以對房型可以說是頗為講究，對此購房者就可以多做了解；最后，對于未來市場的變化也可多加留意，近期可能會有相關的細則出臺，對其內容購房者就要多加分析，還是那句老話，以變應變。
歸根到底，現在隨著調控措施的不斷深入，購房者也要加快轉變原來固有的理念，并把它付諸于行動。在將來以自住消費為主導的房地產市場中，如何充分根據自己的實際情況，既住得舒適又避免過重的負擔就是一個非常講究技巧的問題，而這也是我們撰寫這組文章的全部目的。
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