樓市非理性繁榮美國房產仍是高風險買賣

http://whmsebhyy.com 2006年06月19日 03:22 中華工商時報

　　經濟學家提醒樓市非理性繁榮

　　美國耶魯大學經濟學家羅伯特·希勒近日表示，盡管美國的房產價格已經開始下滑，但是目前仍然遠遠超過其基礎。

　　作為“非理性繁榮”概念的提出者，和名為Case－Shiller的房地產指數的聯合編制者

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，希勒解釋了他認為房產市場仍處在高風險狀況的理由。

　　為了證明其悲觀主義，希勒指出，房產價格的上漲幅度已經遠超過建筑成本、租金和收入的上漲幅度。另外，盡管利率在不斷上調，房地產在美國國民生產總值（GNP）中的比例也在上升，房地產的存貨水平越來越高。

　　希勒認為，所有這些指示數據都在顯示，美國

房價已經熱過頭，到了應該下調的時候了，當然他也認為這種下調過程不會在全美國范圍內同時發生，而是在一些重點城市和地區開始。最近在美國的波士頓和圣地亞哥房產市場已經出現了疲態。

　　“房屋價格現在的突出表現實在是值得引起充分的關注”，希勒表示，“這一輪行情是美國人見過的最大的一次房產繁榮”。惟一可以與之比較的，希勒認為還是在

二戰之后的時期。當時，大量美國士兵從戰場歸來，他們娶妻生子，建立家庭，購買房屋，這都是基于更真實的需求，市場是被住房需求推動的。

　　而美國本輪的房產市場繁榮，希勒認為完全是投機造成的，“市場處在非常不確定的狀態，可能正面臨一個下降周期，可能持續下降又可能出現反彈。我不能做出任何走勢的預測，但是市場這種可能的表現方式無疑意味著很大的風險”。

　　希勒的這種基于基礎面的分析方法與其提出的股市“非理性繁榮”概念一致。“非理性繁榮”由于股市自身的原因而脫離了實際，特別是在投資者的想象力被強化的情況下，股市繁榮便失去了節制。希勒認為股市的“非理性繁榮”似乎是一種常態，它可以長期存在而一般投資者卻毫無知覺。

　　現在，希勒認為美國的房產市場也已經在投資者的想象力強化下，繁榮地失去了節制。希勒特別關注市場上的新房建設，按照他的觀點，正是高房價導致了新房建設的高記錄。盡管近年來，美國市場上新房的存量已經幾乎翻番，但是新房的開工建設仍然在繼續。盡管房屋價格持續高于建設成本，利潤仍然是如此之高，這種勢頭就還要繼續。

　　希勒表示，要擔心的是，是否房價下降時這種建設勢頭還在？在過去的幾個月，市場上的新房建設已經顯現了一些輕微的下滑，希勒把這當成一種暗示，“商人們看到了一些行情將要結束的跡象”。美國房產市場真的下滑了嗎？答案沒有人知道。

　　有意思的是，希勒最近參與了一些投資產品的設計，這些產品可以讓那些想要賭房產市場大走勢的人得到投資機會。當然，這些衍生產品是基于Case－Shiller指數來設計的，作為套期保值之用。希勒指出，銷售這些衍生產品，就需要有為市場兩個方向下賭的人，一邊的投資者相信房價要上漲，另一邊的投資者相信房價要回落。

　　不過，對于美國的房價該不該下降，

美聯儲主席的態度可能要比希勒的想法堅決得多。有分析家認為，如今人們怕加息，美聯儲就偏偏要再加息，這樣就可以樹立權威。“伯南克想要獲得金融市場尊重，就要不惜一切刺穿美國樓市泡沫”，“第17次加息未必需要，目的只是要打擊投資者信心，從此誰還敢再炒金、炒銀、炒樓”。

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樓市非理性繁榮 美國房產仍是高風險買賣

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