成交上漲房貸下降 樓市兩大指標緣何背道而馳

　　從今年3月份開始至5月底，上海樓市成交量持續回暖，有些日子日成交量突破1000套。但是，滬上商業銀行住房貸款卻繼續回落。這一反常的狀態，引起了業界的關注。按常理而言，房屋的成交量上漲，向商業銀行申請住房貸款的數額也應該隨之“水漲船高”。

　　樓市成交量持續3個月回暖

　　 進入3月份以來，滬新房和二手房成交量持續大幅回暖。一直到5月中旬、新一輪宏觀調控政策出臺前后，成交量都一直保持了穩定的增長。

　　上海富陽物業咨詢有限公司對網上房地產數據統計顯示，除去“五一”長假后幾天的節日性萎縮以外，5月份的4個星期，滬上新房日均交易面積一直保持在10萬平方米以上。

　　5月8日至5月14日，滬新房日均交易面積為10.89萬平方米，日均成交套數969套。5月第三周，也就是5月15日至5月22日，滬新房日均成交面積較前面一周略增1.13%，達到11.01萬平方米，日均成交套數974套。5月的最后一周，日均交易面積受政策影響下滑8.44%，日均成交面積10.09萬平方米，日均成交套數867套，但是日均交易仍然維持在10萬平方米以上。

　　上海富陽分析師顧俊告訴上海東方早報記者，上海商品房成交量在經歷了3、4月份連續大幅上漲后，到了5月份呈現出平穩的局面。他表示，從4月底的央行調整基準利率，到5月17日的“國六條”的出臺，這些都是政府繼續對房地產行業實行

　　房貸連續10個月下滑

　　從2005年7月開始，滬上的個人住房貸款連續10個月遞減。央行上海總部發布的今年4月上海市貨幣信貸運行報告透露，雖然隨著申城住宅自住性需求逐步釋放以及各商業銀行信貸創新和營銷力度加大，個人住房貸款跌幅趨緩。但是，滬上個人住房貸款增幅仍然下跌。4月份，上海中資銀行個人住房貸款減少22.51億元，而前3個月月均減少額為29.6億元。

　　不過，央行有關人士指出，考慮到目前房地產市場走向仍不確定、供求雙方對影響市場變化的各種因素仍十分敏感，且此次加息對個人購房計劃的影響程度有待觀察等情況，預計個人住房貸款真正走出跌勢還有待時日。

　　央行上海總部在報告中指出，受各項存款增速持續快于貸款增速的影響，金融機構流動性始終處于高位狀態，加上負債成本較高，金融機構資金運用壓力仍在不斷增大。

　　成交、房貸緣何“背道而馳”？

　　為什么會出現新房成交量和個人住房貸款的增量成反比的狀態呢？

　　中國工商銀行上海分行房貸部有關人士告訴記者，從銀行的角度而言，造成這一現象的原因比較復雜。他進一步解釋說，如果新房成交量和個人住房貸款的增量幅度相差不是很大，都保持在10％~20％之間，那么，只能說明房貸的首付成數明顯增加。如果兩者的增量幅度相差很大，那原因就沒這么簡單，需要根據具體的變化來具體分析。最根本和直接的原因可能是，一次性付清貸款的購房者比例大幅上升。

　　上海東方早報記者從市場上了解到，3月份以來，滬上新房成交量，尤其是高端住宅的成交量上漲幅度比較高，而期間自住需求占了絕大比例。上海東方早報記者從

　　今年2月份開盤的上海灘新昌城連續幾個月銷售情況持續火爆，其開發商上海建工總經理杭迎偉介紹，目前新昌城客戶中全部為高端自住客，包括外籍人士、華僑、民企老板等。

　　同樣，雖然每平方米價格高達3萬元，九龍倉滬上首個住宅項目———匯寧花園于5月20日正式開盤后，銷售情況也很好。九龍倉上海相關負責人表示，上海作為一個國際性的大都市，消費者對高檔住宅的市場需求將持續存在。據其透露，從目前發售情況來看，主要的買家以自住型購房者為主，客戶來源分布比較平均，包括海歸人士以及有經濟實力的本地客戶，也有部分海外投資客看好匯寧花園的保值收租能力選擇購入。

　　杭迎偉告訴上海東方早報記者，這些客戶由于實力雄厚，一般都不需要從銀行申請貸款，即使申請，首付比例也很高。由于這段時間以來，這些高端住宅的成交量上漲很大，成為成交量和房貸呈反比的一個因素。

　　另外，對近期成交有最大支撐的婚房需求而言，很多新婚的購房者都會選擇把大部分積蓄投入置業，余下的部分，或者從父母處，或者從親戚處借貸，以避免償還不斷上漲的銀行利息。

　　中國工商銀行上海分行房貸部有關人士表示，4月底到5月，央行下發了新的房貸政策，信貸重新趨于緊縮，上海的銀行都將首付提高到三成左右，而第二套甚至以上的住房首付超過了三成。而目前，滬上