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□王展
案例回放：在售樓小姐結(jié)合沙盤、樓書資料等各種華麗包裝的宣傳攻勢(shì)下，王女士對(duì)某樓盤的宏偉規(guī)劃和美麗前景不禁充滿了期望和憧憬，盡管房?jī)r(jià)明顯偏高，但面對(duì)規(guī)劃景觀圖中“月亮灣”那一百八十度的優(yōu)美弧形和湛藍(lán)的水體，王女士毫不猶豫地買了一期中的一套房子。在簽約時(shí)，王女士雖然看到了樣本合同中標(biāo)示著“廣告宣傳內(nèi)容僅供參考”的字
樣，但由于附件中同時(shí)帶有樓盤一期、二期的規(guī)劃圖，因此也沒(méi)有多問(wèn)什么。
在經(jīng)歷等待之后，開發(fā)商如約交了房。但隨著二期建設(shè)的開始，王女士開始覺得忐忑不安了：本來(lái)在廣告中出現(xiàn)的半截“月亮”，卻變作了二期的樓房；而二期中原本規(guī)劃標(biāo)明的幾幢樓又好像“長(zhǎng)”高了。
在遭受失望打擊之后，王女士和其他的一期業(yè)主共同把開發(fā)商告上法庭，要求恢復(fù)原狀，但已經(jīng)成為既成事實(shí)的東西，改變起來(lái)就難了。
律師點(diǎn)評(píng)：“小區(qū)規(guī)劃”其實(shí)是開發(fā)商手中的一張牌，這張牌主要有三種出法：
一是在僅獲得一期開發(fā)權(quán)的情況下，往往把后面第二期甚至第三期的規(guī)劃也描繪到售樓書中，讓購(gòu)房人出于對(duì)前景的看好而忍不住簽下約定。如果不能兌現(xiàn)規(guī)劃而對(duì)簿公堂時(shí)，開發(fā)商常常以“對(duì)尚未取得開發(fā)權(quán)的地塊作出的規(guī)劃允諾無(wú)效”作擋箭牌。
二是利用合同僅約定“小區(qū)規(guī)劃變更時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房”，來(lái)迫使業(yè)主在房?jī)r(jià)上漲的行情面前放棄追究其責(zé)任。
三是約定特別輕的違約責(zé)任，以極小的違約成本來(lái)獲取變更小區(qū)規(guī)劃帶來(lái)的高額利潤(rùn)。
對(duì)于這張牌，買房人同樣也可以好好利用。
首先，在涉及多期開發(fā)時(shí)，要查明開發(fā)商是否已經(jīng)取得后面地塊的開發(fā)權(quán)，查明其小區(qū)規(guī)劃是否經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門的審批；其次，要求開發(fā)商把其描繪的小區(qū)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同，或是作為合同附件；最后，在合同補(bǔ)充條款中約定較高的違約金比例，或是在選擇退房條款的同時(shí)，附加追究開發(fā)商的違約金條款，讓開發(fā)商感到得不償失，從而不敢違約。
（本文作者為上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師）
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