未來樓市漲還是跌

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：“調控細則”的出臺，讓人看到了國家對樓市調控的方向。而在這些政策的作用下，未來樓市將會何去何從？我們借助專家的眼光對此做出分析，力圖讓購房者對未來的市場有個更為全面而準確的把握。

　　樓市二次調控隨著國務院下發的六條關于促進房地產業健康發展措施(以下簡稱“國六條”)，以及建設部、國家發改委等九部委聯合出臺的15條細則(以下簡稱調控細則)，在全國全面鋪開。

　　對于“調控細則”的出臺，專家們一致叫好。分析認為，與“國八條”從總量上面有些盲目的調控方式相比，有了質的飛越。原來的“國八條”是從總量上進行調控，見誰打誰。而這次指向非常明確，有保有壓，十分明確，如對中低價房是扶持態度，而對投機性購房、大戶型、高價房則是持抑制態度。但是也有專家認為調控細則比較溫和，沒有較大幅度提高購房首付比例，以及征收“個人交易所得稅”，這對打擊投機的作用也許會打折扣。

　　購房者所關心的是在國家對房地產市場的二次宏觀調控，尤其是九部委聯合出臺15條細則之后，未來的房地產市場將會何去何從？由此，本刊記者采訪了京城和滬上的知名學者，聽聽他們對未來樓市走向的分析。

　　樓市供應結構面臨調整

　　家住浦東金橋的小周最近在看房，看了幾個樓盤之后，留給他最深的印象就是找不到小戶型。每當他前往售樓處了解房源信息時，看到的幾乎都是大房型，即使樓盤中有部分小戶型，但大多被先到者“搶走”。在這些大房型中，二房面積超過110平方米，三房面積超過130平方米。看著這些大而不當的房源，他真的有些無可奈何了，不禁發出這樣的感嘆，房子的面積怎么都這么大呀！

　　這其實不是小周一個人的困惑，而是目前上海乃至全國房地產開發的“通病”，開發商都“喜大厭小”，所以造成了這種市場中難尋小戶型的怪現狀。不過專家們指出，隨著國家的二次宏觀調控的展開，在政策的支持下，這種現狀將得到改善，未來房地產市場將會大量供應小戶型房源。可以這樣展望，未來的某一天走進售樓處，將會見到很多面積小于90平方米的小戶型房源。

　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授認為，未來房地持市場將出現大量的小戶型住宅商品房，對未來的房地產市場供給和需求的結構會產生很大的影響。政策要求今后房地產市場開發供應的住宅商品房，都必須符合市場需求，符合老百姓的購買力。這也與當前的現實情況相符，因為在房價過高的背景下，要保障普通購房者的需求，在套型面積上來進行控制和調節是一條可行的方式。

　　其具體做法是，在今后房地產市場上，90平方米以下的商品房住宅，按揭貸款最高為8成，而90平方米以上的則只有7成，從而引導消費。而對于開發商來說，政策規定今后的開發總量中，必須有70%以上的住宅商品房為中低價位、中小套型普通商品房。這實際上也是要求地方政府引導開發商進行住宅商品房的開發投資。

　　尹伯成認為這些政策規定的意義很大，一方面會讓房地產市場的供給和需求走向理性化，達到供需平衡。現在中國的普通老百姓的購買力有限，而且90平方米的套型定位也符合中國的國情，中國雖然地大物博，但是人均土地面積并不多，而開發90平方米以下的住宅商品房的話，可以解決更多人的住宅需求問題。

　　中國社科院金融研究所房地產金融研究中心尹中立博士認為，調控細則對大小戶型的按揭貸款首付成數有所區別，如90平方米以上為30%，而90平方米以下的仍然維持20%，這明顯就是在保障中低收入人群的購房需求。

　　對開發商監管力度加大

　　市場的供應跟開發商密不可分，因此加強對開發商的監管力度，也是保障市場供應的一個必要手段。在去年宏觀調控期間，部分地區的開發商為了應對房價回調的現實，就曾出現過開發商人為“捂盤”以造成供應緊張假相的現象。這種現象在上海有，在鄭州也有，在南京也有。有分析認為，這是開發商慣用的伎倆。

　　那么現在開發商是否還能使出這招來應對二次調控呢？在尹伯成看來，可能已經無法做到了。因為政策已經非常明確地對土地開發年限做出了規定。專家分析認為，政府通過出讓充足的商品房開發用地，包括中低價房和經濟適用房的用地，同時加強對開發商的監管，保證市場供應量，這將使得平穩發展。

　　尹伯成指出，通過對開發商囤積土地行為的遏制，將能夠保證房地產市場平穩地發展。

　　尹伯成認為，細則對于開發商囤積土地的行為進行了打擊。政策規定超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，將從高征收土地閑置費；兩年不開發，將收回土地使用權，這對開發商來說會起到極大的約束作用。由此他指出，那些靠弄虛作假搞假開發，背后囤積土地行為由此將得到遏制。

　　尹伯成進一步指出，土地是開發商的資源，如果手中有土地，他們會始終立于不敗之地。在去年宏觀調控開始之后，有開發商曾經想要通過控制開發進度，進而控制住宅商品房的上市量，減少供給量，這樣來達到穩住房價甚至促使房價上漲的目的。但現在做不到了，他說：“調控細則規定開發商不能囤積土地，必須按時開發，這樣未來一段時間內，房地產市場的供給量會保持在一個穩定的水平，同時隨著供給結構的改善，這樣市場就會平穩地發展。”

　　不過，根據一些業內人士的說法，還是需要提醒注意的是，有些神通廣大的開發商，會通過各種手段來變相捂盤，達到推遲上市的目的。

　　市場投機氣氛被有效抑制

　　第一次宏觀調控開始之后，隨著上海房價的回落，眾多投資者嘗到了敗走麥城的滋味。近期房價有所回升，正當投資者原本以為機會來臨時，二次調控再次降臨。對此，專家們一直認為，政策繼續對投機實施打擊，未來一段時間內，投資客的機會將大大減少。

　　溫州人陳先生表示，營業稅收取期限延長到5年，這對房產投資來說，在目前房價不再大幅上漲的前提下，獲利的機會已經不多。同時在這5年期間，還要承擔銀行利息，能夠保本就已經不錯了。

　　尹伯成認為政策能夠很好地抑制投資需求。他說：“政策規定，將營業稅的收取期限由2年延長到5年，勿庸置疑，這加大了投機房產的成本。那么今后在房地產市場上投機的人就要認真考慮一下了，在風險加大的前提下，是否還有必要像此前那樣進行大規模的房產投資。”

　　尹伯成分析指出，投機被成功抑制之后，民間游資的退出，將會把房地產市場還給購房自住的消費者，滿足自住消費需求，這樣，在缺少民間游資肆意炒做的情形下，有利于保持房價的平穩。

　　尹中立也持此觀點，國家對房地產市場的投機行為打擊意圖是非常明顯的。從銀行貸款、轉讓等環節進行控制，來達到抑制投機的目的，使得投資者的風險加大，迫使投資者主動離開。這對保證房價的平穩有極大的作用。

　　不過美聯物業有關人士表示，現行政策還是顯得比較溫和。對于投資者來說，影響最大的莫過于提高首付比例和征收高比例的“個人交易所得稅”。“如果沒有銀行的幫助(指低首付)，投資者的能量就會大大削弱；如果征收了‘個人交易所得稅’，投資所得會大大減少。在這兩方面的作用下，投資者別無選擇，只有離開。”這位人士如此說。

　　雖然“調控細則”對于抑制投機沒有傳說中那般嚴厲，但是其打擊投機的用意還是非常明顯，專家們認為這對投資者來說，其震懾作用已經足夠大。

　　房價將會出現一定調整

　　“房價會不會下跌？”“買房的時機到了嗎？”這是記者最近兩天來聽到的最多的詢問。去年的宏觀調控以失敗而告終，全國各地在調控下依舊“漲”聲一片，就連上海，目前也有一些區域的房價也在回升。面對這樣的現狀，購房者肯定要發出這樣的疑問。

　　尹伯成認為在未來一段時間之內，房地產市場將會出現一定調整，因此他建議購房者可以適當觀望一段時日。尹中立認為房價不會出現劇烈的變化。而華東師大亞歐研究中心研究員余南平則認為，由于不能防止外資前來興風作浪，因此對于房價的變化不易做出判斷。

　　尹伯成分析認為，在現階段，開發商必須要將手中已經建成的住宅商品房銷售出去，否則將面臨資金鏈斷裂之虞。因此他估計在前段時間內，部分上漲過快的地區諸如北京、廣州、深圳的房價會出現回落。與此同時，雖然上海在去年宏觀調控過程中，房價整體水平已經回調了15%～20%的水平。但是我們不可否認的是，從今年2月低開始，有很多地區的房價又漲了回來，而且個別樓盤的價格也上漲了一些。記者也從一些中介公司得到了同樣的說法，有說法表明，近期聯洋社區的價位上漲了10%左右，大寧綠地附近的二手次新房也上漲了近千元，此外諸如打浦橋、古美路板塊內的

　　據尹伯成觀察，在全國二線、三線城市，房價由此會企穩，而不再會有可能像去年宏觀調控之后，房價還出現大幅上漲的尷尬局面。不過，從長遠角度來看，尹伯成很有信心，認為中國的房地產市場會在真實需求的基礎上能夠健康發展。

　　尹中立則認為政策本身對房價本身并沒有關注，他估計不會形成太大的沖擊。此前由于開發商對小戶型住宅商品房的開發不感興趣，導致這類物業的供應不足，從而促使價格不斷攀升，這種現象隨著供應的增多能夠得到一定的緩解。而對于高檔房的價格抑制作用不是很大。

　　余南平認為，由于調控細則沒有對外資做出限制，因此未來樓市的走向有些讓人把握不準，不易判斷。就上海的情況來看，受外資關注的樓盤為市中心高檔樓盤，“如果外資在市中心大肆購買高檔樓盤，導致房價走高，那么我們是否就能得出房價上漲的結論呢？”他發出這樣的疑問。

　　據了解，外資進入中國房地產市場進行投資，這已經不是秘密。見諸報端的有澳大利亞麥格理基金向新加坡嘉德置地成功收購其所持有的新天地新茂大廈95%股權，交易金額達到9800萬美元，以及摩根士丹利房地產基金購進上海錦麟天地雅苑項目中的酒店式公寓等行為。據報道，在2005年境外機構在中國購置建筑物的資金高達34億美元，但是由于統計制度存在缺陷，還有大量境外資金投資中國房地產尚未得到確認。

　　此外，就具體的案例來看，由于小戶型房源的增多，會不會導致大戶型房源的價格上漲呢？記者已經聽到有業內人士在樂觀地預測未來大面積房源可能會吃香，就如同國家停止