開發商大喊大不了我不干了 樓市調控勝算幾何

　　提要：

　　盡管沒有官方的正式承認，一個顯而易見的市場共識就是：肇端于2004年底爆發于2005年春的第一次針對內地房地產市場的宏觀調控效果并不顯著。

　　在經歷了2006年第一季度的廣泛而又尖銳的輿論譴責、鼓噪而又極端的民間吶喊、

分歧巨大但壓力重重的學者呼聲，伴隨著重樹政府威望的急迫用心，新的一輪房產調控風暴在2006年6月1日前到來！

　　也許太早也許太晚，也許強硬也許再次疲軟，也許是辛德瑞拉的最后一支舞，也許只是潘多拉之盒剛剛打開的一瞬間，但無論如何，風暴給市場帶來的影響值得我們用很長時間去領略。

　　文本刊記者 江南

　　此刻的慌亂和迷茫是前所未有的，有的人開始恐懼，有的人更加貪婪。

　　當2006年5月30日上海、北京、深圳……等大城市里的

　　這場“震蕩”的源頭是2006年5月29日國務院辦公廳轉發給建設部、發展改革委、監察部、財政部、

　　然而，盡管措辭嚴厲且條款分明，但是對房地產市場而言，這個“前度劉郎”會否再遭挫折則成為很多人的擔心。因此，本刊封面文章在解讀、分析這個“15點”之余，有必要重新回顧、審讀上輪宏觀調控與此次的歷程及異同，幫助讀者全面把握本次調控的力度廣度，避免投資決策失誤。

　　從七部委“國八條”到九部委“國六條”

　　撇開時間更久遠的“121文件”等事件，先讓我們一起來回顧一下一年多來的房地產調控大事。

　　2005年3月17日，央行上調房貸利率 5年期以上利率提高到5.51%――此舉拉開了房地產調控的大幕，央行副行長吳曉靈發表觀點：金融政策打壓房價上升保護窮人，而不為所動的房產大佬潘石屹評論說：調息只是房貸利率的溫柔回歸。

　　2005年3月底，國務院常務會議討論并通過《國務院2005年工作要點》，會議強調，嚴格控制房地產和城市建設規模，此即著名的“國8條”，地產大佬任志強上兩萬言書反對行政干預房地產市場。

　　2005年5月27日，由建設部、國家發改委、財政部、國土部、人民銀行、稅務總局和銀監會等7部門聯合提出“7部委意見”，提出各地要把調控樓市作為當前一項重要任務。新華社配發評論：樓市調控措施細化，四大亮點溫暖百姓。此后，“7部委”內部的分歧卻逐漸加大，建設部和稅務總局就“二手房個稅”是否恢復爭論不休，央行一份報告中提出的“取消期房”也遭到建設部明確反駁。

　　2006年2月10日，由于一些大城市房價在近一年中漲幅巨大甚至遠遠超過調控前的水平激起社會各界不滿，建設部在2006年工作要點明確“落實商品房預(銷)售合同聯機備案和實名制購房制度”。然而經濟學家易憲容等表示：購房實名制有名無實，難抑房價瘋漲。

　　2006年4月28日，央行再次上調房貸利率 5年期以上利率提高到6.39%，由此拉開了“2006版”的房產調控，外界認為利率上調表示政府決心調整飆升的房價。

　　2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，針對少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，等問題出臺6項措施調控房地產，即著名的“國6條”。

　　在此基礎上，幾乎和上次調控一模一樣地，出臺了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，只不過本次的下發部門從“7部委”增加到了“9部委”，多出了“監察部”和“統計局”，而意見的內容也增加到了15點。

　　“15點”打6套組合拳

　　房產界的專家學者將“15點”總結為在6個方面打了整套的組合拳，它的力量和精確度都超越“七部委”時期的調控手段。

　　第一套：打擊囤地，確保中低價房供應。

　　“15點”指出：加大對閑置土地的處置力度，對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按時動工但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4的要按閑置土地處置。此外要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

　　第二套：營業稅調整，2年期限變5年。

　　“15點”指出：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

　　第三套：提高貸款首付成數。

　　“15點”指出：對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款……對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%……對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

　　第四套：調整供應結構 中小戶型將大增。

　　“15條”指出：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

　　第五套：減少拆遷，控制“人造需求”。

　　“15點”指出： 2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

　　第六套：力推廉租住房。

　　“15點”指出： 2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。規范發展經濟適用住房。積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

　　“6套拳”難打易閃

　　相比以往的“7部委”政策，“15點”的“6套組合拳”似乎量化了許多指標，處罰的力度也有所加大，應該有很強的打壓房價的作用。但是市場觀察者中也有很多持猶疑態度的，覺得這些拳法要打好難度頗大且容易被利益集團所閃避。

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為，新出臺政策的效果要看地方政府的執行情況。開發商很容易用一些手段來逃避調控。

　　縱觀這“6套拳”其實每套都存在著巨大的破綻，讓記者一一舉例分析。

　　首先，打擊囤地是上次調控就提出過要嚴格執行的，但當時就有開發商公開表示這是無法執行的政策，事實也證明了這一點。一年來，從未聽說過有哪塊地因為沒有在限期內開工而被收回，此次即使有了明確的開工指標，記者認為仍然是無法執行的。因為具體開工時間和工程進度都是在地方政府的監督下執行，中央政府不可能派人在每個工地上觀察監督的。

　　第二，營業稅從2年期限轉為5年期限，本來就不是明智的做法。中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘認為，在交易環節的營業稅，總體上力度較弱，5.5%的稅率是無關痛癢的，而由于營業稅以房價為稅基，這對不同地方的效果不一樣，對漲價比較快的城市，高稅率效果不一定顯著，但對漲價比較慢的城市則打擊又比較大，應該征收交易所得稅，同時應該對占地面積大、容積率低的住宅、豪宅征收高消費稅，也有必要對內資、外資區別征稅。實際上，“所得稅”也是從上輪調控就出臺的東西，在北京收了一個月，只收到了可憐的40萬元就告中止，這樣的執法力度全世界都很罕見。

　　第三，貸款成數從2成提高到3成，力度不大且同樣容易規避。原先市場曾傳聞央行將房貸首付比例提高到5成，著實讓房產商出了一身汗，不過如果僅僅是3成的話，力度明顯偏小。再以調控成果顯著的上海為例，去年開始就實行了貸款首付比例增加的措施，但是從去年年底開始，各商業銀行開始執行“給優質客戶優惠”的政策，而什么是“優質客戶”還不是銀行自己當裁判，這個辦法，相信全國的商業銀行都會認真學習。

　　第四，90平方米的房子要占到70%比例。老百姓買不起房的根源是什么？不是房子大，是單價太高！即使像上海北京這樣的現代化程度極高的城市也是有大量存量的小戶型的房子的，問題是像上海中環內的老公房單價也要10000元/平方米了，買它75平方也能要工薪族的好看了。假設未來城市里都是89平方米的房子，炒房囤房的都轉而投資這塊了，單價到了2萬元/平方米，老百姓一樣買不起，而那些上有老下有小住一起的人，想買套3房的100平方米出頭的房子要求并不算高，卻變得更難實現了。

　　第五，控制大拆大遷，沒有看到數字化的規模，只說“原則上不超過2005年”，“原則上”的事情，有多少人把它當回事？

　　最后，發展廉租房、二手房交易和租賃。這是老得不能再老的老生常談了，各地政府在上輪調控初期也是爭相恐后你追我趕地報了一陣子數據，但是最后結果普遍杳無音訊。倒是北京等地屢次出現經濟適用房住大款、出租牟利的新聞。

　　綜上所述，本次“國六條九部委15點”在執行方面還有很長的路要走有很難的關要闖。接下來，我們一起來看看上輪的“國八條七部委”是如何一步步走向尷尬，一起來找尋一下“15點”要獲得成功的要素。

　　前車之鑒：不能有政策底

　　“國八條”是這樣8條：一、高度重視穩定住房價格；二、切實負起穩定住房價格的責任；三、大力調整住房供應結構；四、嚴格控制被動性住房需求；五、正確引導居民合理消費需求；六、全面監測房地產市場運行；七、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八、認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。

　　“目前內地房地產市場的種種現象，不僅表明了2005年以來的房地產市場宏觀調控失敗，也表明以往政府房地產宏觀調控考慮不周。最初希望四平八穩、面面俱全，但實際上宏觀的安排考慮不周，卻為房地產開發商利用制度的缺陷大牟其利創造了條件，要不然，怎么房地產市場的秩序與資訊會如此混亂；要不然，怎么政府穩定房價的政策目標成了一句空話，全國各地的房價會轟然飆升？”著名經濟學家、力主調控房產的易憲容在他的博客上這樣寫到。

　　易憲容說：“2005年的房地產宏觀調控，實際上是以某部門為主導，并且在偏聽偏信的基礎上看待當時的房地產市場。特別是當“國八條”落實下去時，檢查組到各省去查看政策落實的情況，實際上都是做表面文章，使政府又錯過一次調控市場之機會。”

　　“失敗的原因是復雜的，其中包括政策難以下達執行，包括信貸增長過快，包括國際游資大規模炒作等。但一個不容忽視的原因是，宏觀政策目標的模糊導致市場對房價預期出現偏差。” 北京工商大學金融學教授劉杉表示，“無論是媒體，還是房地產商，鼓吹房價不會下跌的一個重要理由就是，宏觀調控的目標是抑制房價的增長幅度，而不是抑制房價本身。　　這個觀點不是媒體發明的，也不是開發商編造的，而是主管部門不斷透露出的政策信息。除了政策宣示，調控手段的使用也表現出調控目標的模糊不清。如，一方面強調要抑制房價增幅，另一方面同時控制土地供給，其結果就是讓市場產生土地供給不足的誤解。又如，一方面表明要打擊房地產投機行為，另一方面卻對銀行信貸不加約束，同時也對國際資本進入房地產市場放任自流。流動性泛濫的結果也自然是推高資產市場的價格。”

　　“2005年房地產宏觀經濟調控為什么不能夠達到所預期目標？特別今年以來，兩年來的房地產宏觀調控為什么又死灰復燃？我想最大的問題，就是以往的宏觀調控沒有以市場法則為依歸，表面上是宏觀調控，實際上是政府的微觀干預，是不使用宏觀調控工具的宏觀調控。如果說，宏觀調控連最基本的工具都沒有使用，那么其效果如何是可以想像的。”易憲容告訴記者。

　　易憲容認為，要讓本次宏觀調控不再重蹈覆轍，必須使用長期性的宏觀性的手段，他分析說：“那么控制經濟總量有什么工具？一般來說，有利率政策、匯率政策、財政政策及稅收政策等，除此之外，不會有更多工具。美國從2004年6月開始可以升息16次，中國則一年期存款利率僅升一次，金融機構貸款僅升息兩次。在這樣的情況下，內地央行升息的效果自然也就起不到作用了。要調控好內地房地產市場，就得從短期、中期、長期不同的層次上來出臺相應的政策與法規，這樣才能讓市場進入健康發展之軌道。”

　　“其次，應嚴格銀行財經紀律，因為這次房地產價格瘋漲，內地銀行起到推波助瀾的作用。相應的監管機構就得全面檢查目前內地銀行的房地產業信貸業務，對于那些敢于違法亂紀者嚴懲不怠。試想，一個人貸款6億多元，購房110套，相關的銀行行長在做什么，為什么中國的銀行做出這樣離譜的事情來？”他表示，“另外，應征收住房交易所得稅、住房空置稅、住房持有稅。”

　　劉杉則認為：“應該明確房產價格沒有‘政策底’。對房地產市場的調控目標應該分為短期目標和中長期目標。短期目標是抑制市場投機行為，避免房地產投資過熱。而中長期目標則是使房價回歸到合理水平，滿足普通民眾的一般性居住需求。這兩個目標不僅要明確，而且要將信息準確傳達給市場。如果消費者了解到國家存在可以滿足個人住房需求的中長期政策，則會避免盲目跟風炒作，制定合理的個人購房計劃。對于抑制投機的短期目標來說，為了避免市場波動，減少金融風險，可以采用穩妥的政策，如提高房貸首付、提高貸款利率、提高住房交易稅等。而為了實現中長期目標，則應該改革住房政策，增加市場供給。”

　　“15點”意猶未盡

　　“我認為當前的‘15點’還只是一個試水性的調控手段。中央政府現在面臨的不僅是個經濟問題，還關乎威信問題，如果在一個房價問題上一次、兩次調控的連續失敗，政府的形象何在？”一位不愿透露姓名的經濟學家表示，“長期化根本化的手段中央怎么會不知道？調高利率、二手房個稅、物業稅、甚至取消期房制度都有可能在未來逐一實施，現在只是不把殺手锏一次都亮出來，看局勢的發展需要而定。中國的投資市場說到底是政策市，上輪調控只是中央的決心沒下，地方的反彈又出乎意料地強，不過這樣的事情不大可能一而再再而三了。”

　　毫無疑問，上輪調控的失敗與地方財政將土地收入作為自己的重要部分有直接關系。北京師范大學教授潘蜀健認為：問題的關鍵是政府到底充當著什么角色？如果是以經營者的身份出現，企圖“以地生財”，企圖將土地收益作為自巳的“第二財政”，就必然與民爭利，不僅中央的宏觀調控政策難以落實，更重要的是，也就沒有什么公正可言；當一個地方的政府機構是以一種經營者的身份出現，并表現出明顯的或曖昧的與民爭利的經營行為時，維護市場的穩定和公平便是一句空話。

　　據2006年5月30日 出版的《21世紀經濟報道》報道，在“國六條”出臺后，三部委(國土資源部、財政部、建設部)開始重新審視頗受爭議的土地出讓金的分配問題。

　　根據國務院發展研究中心不久前的一份調研報告，在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。為了擴大財源，地方政府一方面拼命圈地用于房地產開發，一方面拼命炒高地價、房價。

　　財政部提出了“兩步走”策略：一是先把土地出讓金收支納入財政預算范疇；二是中央財政要分享一部分。

　　而同一天的同一報紙稱：不動產稅(即物業稅)開征已成定局。稅率范圍可設定在0.3%-0.8%之間。

　　一言以蔽之，對待此次的“房產調控風暴”，投資者要以理性清醒的態度來面對，既不要期望一紙“15點”就能解決所有問題將房價降到一個很低的水平，但也要對中央政府的能力和決心有所認識，上輪的失敗“非不能也是不為也”，而這次調控將在未來的一年逐漸強化深入，其結果不可限量。