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鐘偉
近來“房奴”一詞開始流行，這大體是指購買商品房之后，沉重的月供使其不堪重負，以至于正常生活受到嚴重影響的特殊群體。最粗略的解釋是，一旦家庭所承受的住房按揭月供超過家庭可支配收入的50%，那么這個家庭中的就業人口就成為“房奴”。
三種調查方式可以觀察“房奴”現象。
第一種是新浪網的一項簡單調查。關于按揭貸款占月收入的比重，回答占月收入的20%~50%有54.1%，占月收入50%以上的有31.8%，占月收入20%以下的占14.1%。因此媒體指出：按揭貸款者中，有30%以上成為“房奴”。盡管我們將引用這個數據估算“房奴”的總數，但不得不指出，這種網上調查的可靠性非常糟糕。問卷設計需要較為深厚的組織現場調查和抽樣調查的理論和實踐，否則問卷本身就可能徹底改變被調查者的行為，網絡上常常有關于“你能承受的某款新車上市價格”、“目前房價是高了還是低了”的調查，這種針對消費者展開的、沒有任何約束條件的投票結果必然是90%以上的被調查者都會毫不猶豫地回答說，房價、車價都太高了，這符合消費者就地還價的行為特征。反之，如果向汽車制造商和開發商進行如此幼稚的定價調查，結果將徹底改觀，這也符合生產者漫天要價的行為特征。
第二種是新近央行的一項調查。就月供收入比而言，上海、北京和天津的抽樣調查結果分別是45%、42%和39%，接近銀監會規定的50%的上限。或者說，至少在京滬兩地，運用按揭購房者大體已經成為“準房奴”了。
第三種是銀監會銀行監管一部沈曉明披露的數據，截止到2005年末，房地產業的不良貸款余額已達1093億元，居行業排名第四的高位。個人住房貸款不良率1.5%左右，開始小幅上升。目前中國70%的人在購房時，需要借助貸款才能順利買房，房貸總額已達2.8萬億元，其中商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%，占國內生產總值GDP的10%。
據此估計，至少約有600萬~650萬人申請了按揭貸款，其中所謂“房奴”大致為190萬人，“準房奴”的群體更加龐大一些。那么，對按揭貸款者未能履約歸還貸款，應如何看待？
第一，要分析按揭貸款的借款人是主動還是被動住房需求。所謂被動需求就是原住房被征地拆遷導致其不得不另行購買住房，而伴生的按揭需求。商品房被動需求在2004年之前，曾經一度占據全部需求的50%左右，此后逐年緩降，目前被動需求大約占全部需求的1/3，對這部分人淪落為“房奴”，我持非常同情的態度，畢竟從被拆遷到重購房不是他們情愿的，因此，如果實際調查的結果顯示，這些“房奴”的困境并非道德上不愿還款造成的，而的確是收入不足，那么地方財政在很大程度上需要為此埋單。
第二，剔除被動需求之外，如果購房行為本身不是強制與欺詐的，是購房人的自愿契約行為，那么這些“房奴”的遭遇就值得警惕。即便是由于所購住房存在缺陷也絕不構成貸款違約的借口。按最壞情況,假定這些“房奴”未能歸還按揭帶來的損失是其全部按揭余額的一半，那么這部分借款人的違約，最終意味著幾乎全部儲蓄者損失了一整年的存款利息。那么你，一個本分的儲蓄者，是否愿意為那些試圖不恰當地擁有與其收入水平不相稱的按揭借款人埋單？
第三，每個人不能因為對欲望的放縱，而去擁有和收入不相稱的財產。也許對190萬“房奴”不能如約還貸的同情，是對儲蓄者的無情。我們不妨更廣義地看待“房奴”一族，2005年，大專、本科、碩士、博士的起薪水平分別為1333元、1549元、2674元和2917元。這些學生中，在大中城市就業者占71%，在縣城者占22%，在鄉鎮者占5%，其余在農村。最粗略的平均收入房價比分別為17.5倍、15倍、8.8倍和8倍。其中折射的大致信息是：碩士以上畢業生在穩定戀愛和工作關系之后，平均需要3年，才能使自己對新房的需求從潛在變為現實,看來一個自食其力的白領置業期大約始于30歲。因此，對目前的年輕人來說，理性的住房需求觀極其重要，追求“一步到位”不是害苦了養育你的父母，就是拖累了更無辜的儲戶的利益。
“房奴”們也許不能體會，幸福作為一種生存方式，并不在于急切地期待擁有，而在于從容地不恐懼失去。(作者為北京師范大學金融學教授)
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