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新政出臺后全額征收營業稅年限從2年以下變為5年以下,即使不靠貸款如現在買進70萬元房屋
權威統計：過去三年二手房漲幅也不過8%10大熱點區域在新政策出臺后交易呈現“區域差異化”
新政推出后，即使不貸款投資二手房，三年內房價上漲如不超過一成，也根本沒得賺。這是記者今天上午通過算賬了解到的。而北京市二手房價過去三年的漲幅也不過8%。
2006年5月29日，國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，對現行二手房轉讓環節的營業稅政策進行了調整。從今年6月1日起，現在執行的“個人對外銷售購買不足2年的住房，全額征收營業稅”中的“2年”改為“5年”。
該政策一出，不僅立即給了京城二手房市場的交易量“當頭一棒”，也將使未來的二手房市場呈現“區域差異化”。
北京二手房熱點區域房價變化及趨勢圖(柱狀圖為3年內房價變化，單位：元/平方米)
調查說明
調查時間：5月29日至6月5日
調查內容：近年來二手房變化趨勢和未來走向
調查對象：本市主要房產中介、業內專家、相關部門統計數據
調查方法：總結數據、前景分析、算賬
二手房·市場現狀
交易量：5年增長64倍
從2000年到2005年的5年里，京城二手房市場的交易量增長迅速。2000年，北京二手房交易量僅1100套；2001年，上升到5000套；2002年，達到10000套；2003年，北京市二手房交易量34700套；2004年，北京市二手房交易量57000套；2005年，北京市二手房交易量達到70180套。
從2000年到2005年，北京市二手房交易量增長了63.8倍。
供需比：
6人爭搶1套房
目前京城二手房市場的供應量尚不能完全滿足所有的需求。根據占中介市場份額一半以上的四家公司對房源登記量和需求登記量的統計數字，北京的二手房市場長期以來呈現出供需不平衡的狀態，供需比例一直保持在1：6左右。
矛盾點：
買方弱勢負擔大
據統計，北京市房地產市場存量房總計3.5億平方米左右，相當于350萬套的市場存量。2005年二手房成交量為7萬多套，依此計算當前的市場流通率僅為2%左右。
供求的懸殊成為房價居高不下的最主要原因，一方面是各種需求將人們不斷推向市場，另一方面是市區內二手房資源有限。在兩者的矛盾沖突下，北京成為了不折不扣的賣方市場，交易過程中的絕大部分費用都由買方承擔，買方也就成為較弱勢的群體。
二手房·新政影響
一周內交易量應聲下降
九部委新政出臺僅一周，京城二手房市場即出現了明顯的交易量下降的市場行情。
今天上午從“鏈家地產”了解到的數據顯示，2006年6月1日-6月4日,該公司二手房交易量與新政實施前的四天相比(即5月28-31日)，二手房房源掛牌量、客戶登記量、成交量分別下降41.7%、55.4%、35%。
而據“我愛我家”統計，截至昨天，交易量比新政前下降10.9%。
二手房·區域分析
由于“2年改5年”政策的影響，過去房價大漲的10大區域因房源供給的不同，會顯示出區域性差異。
“老房”區：變化小平穩發展
調查顯示，方莊、紫竹橋、知春里這些區域超過一半的房子房齡在5年以上，同時，作為老城區，周邊新房放量有限，因此，出售二手房者大多不用擔心多交納營業稅。
所以，在這些區域，二手房房源供給不會受到抑制，交易量會保持相對平穩，而二手房的價格則會繼續保持“固有速度”上漲。自住需求者比較適合在這些區域進行置業。
“新房”區：成本增交易萎縮
中介公司數據顯示，八通線沿線、清河的二手房在5年以內所占比重分別達到61%、58.1%。望京、通州、馬家堡、石景山、萬柳等區域5年以上的二手房存量也較少，且這些區域的新建商品房有效供給較充足。
新政出臺后，這些區域的大部分房產業主在出售過程中將會面臨5.5%的營業稅支出，大大增加出售成本；同時，新房供給也會明顯減少二手房的需求。
因此，這些區域二手房的成交量將會呈現一定的下降，而二手房的價格卻可能會因為營業稅成本的轉嫁而出現“陡增”趨勢。
二手房·置售建議
出售：4年房齡以租待售
“我愛我家”副總經理胡景暉認為，如房產是2001或者2002年的，采取以租待售來規避營業稅的支出。
如果欲售房產年限與5年相差甚遠，那么以租待售的時間機會成本相對較高，未來不確定風險也會加大。
購買：要考慮營業稅成本
受到此次新政的影響，鏈家地產市場總監金育松建議，購買二手房首先要關注：如果打算在5年內就出售，那就要把未來出售將征收的營業稅考慮為成本支出。
區域地段的選擇也要根據新政做出調整。由于未來90平方米以下中小戶型房產將增加，購買時就要對區域未來的商品房供給結構進行了解。還要考慮新政后首付增加的影響。
圖表說明：
記者調查我愛我家、鏈接、中原、中大恒基四家房產中介機構近兩年的交易統計數字(這四家公司市場份額之和占了二手房中介市場五成以上)，并采訪多位業內專家，得出京城2004年至今房價漲幅最高的10大二手房熱點區域。
二手房·投資算賬
“鏈家地產”統計，有42%的投資者選擇總價在70萬以上的二手房作為投資對象。
因此，假設您投資望京的一處兩居房產，房屋面積為100平方米，總價70萬元。房產證時間為2002年。新政后購下此處房產，并希望在2009年升值后出售，算賬如下：
不貸款：房價漲10%才保本
營業稅轉嫁風險：房產證未滿5年，購買此房產，就面臨著營業稅。由于目前市場處于賣方市場，賣方自然會將營業稅轉嫁到房價上，最終由買方承擔。因此，新政后購買房產的成本將增加5.5%，共3.85萬元。
售出時的營業稅風險：如所購的房產在2009年有所增值，并準備轉售，轉售時未滿5年，須全額繳納營業稅。由于新政實施，彼時二手房市場供求狀況將得到改善，需求方的購房行為更趨理性，到時想把營業稅轉嫁給買方并不容易。
由此計算，如三年后房價為X萬元,那么要想在售出時達到收支平衡,則:
總支出(購房營業稅+售出營業稅+購房價格)=總收入(房價上漲后價格)
70×5.5%+X×5.5%+70=X
三年后房價為：X≈78.15萬元
由此算出,三年內房價必須要漲11.64%(78.15÷70=1.1164)，才能收支平衡。
而北京市建委報告顯示：2003年到今年一季度，房價從3874元/平方米上漲到4187元/平方米，漲幅為8.08%
貸款成本增加數額：按照新政，90平方米以上住房，首付至少要三成。而新政出臺前最低首付為兩成，因此，購房初始投入便比以前增加了7萬元，雖然3年還款額有所降低，但三年間支出仍增加了51506元。而剩余未還完貸款，則均轉嫁到買方處。
文/實習記者一平制圖/劉江
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