曹安商圈 商業規劃帶來大機會

　　本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：從目前來看，曹安商圈未來的商業規劃將會有不小的工作。但從整個區域來看，其商業成熟度還有待于進一步的培育，而且商業機會也將更多地在物流批發中出現，而零售則較少有用武之地。

　　曹安商圈在“長大”

　　在位于曹安路上1618號的上海輕紡市場內，經營皮鞋的陳先生可是“老曹安”了。12年前，他第一批進入了該市場，一直沒有挪過窩。而在12年間，他看著輕紡市場從默默無聞變得名聲顯赫，也看著這里由一個市場逐漸變成商圈。他將在此繼續經營下去，那么他便有可能看到曹安由商圈逐漸變成一個非常有影響力的商貿區。

　　在12年前，陳先生剛剛進入上海輕紡市場內做生意的時候，這里可以用門可羅雀來形容。他說：“當時沒有幾個人知道這個輕紡市場，來得人非常少，我一天基本上做不了幾單生意。”因為少人光顧，那時他也不敢經營皮鞋，只能經營一些非常低檔的鞋類，諸如十多元一雙的布鞋。

　　因為人氣不足，市場的租金水平曾在相當長的時間內徘徊在低位，一直無法漲上來。上海輕紡集團市場經營管理分公司招商部負責人孫正強表示，從1994年到2000年這6年時間內，輕紡市場內的租金一直沒有怎么上漲，基本上維持在每日4.5元/平方米的水平。

　　而目前的境況已經發生了很大的變化。陳先生在四年前改行經營皮鞋，而從那時起，雖然投資成本增加了，而且每年也要不斷提高租金的支付總額，但是他還是心甘情愿，因為他的生意越做越大。“我現在做一個月，要比四年前的三個月還有賺得多。”他樂呵呵地表示。

　　租金的上漲最能反映市場的變化情況。孫正強告訴記者，輕紡市場從2000年開始便經歷了一個快速發展時期，租金也在這幾年內快速上漲，整體上漲了2～3倍，部分鋪位上漲幅度更大，如一樓一區經營窗簾布藝的租金則漲到了每日21元/平方米，上漲幅度近5倍。在這過程中，曹安路由一個單純的市場，逐漸“長大”成為一個商圈。

　　商業規劃將有大動作

　　據有關人士透露，在曹安商區的整體規劃思路中，將沿著曹安路打造成全球采購中心。這意味著，曹安商圈會在現有的基礎上繼續“長大”。根據規劃，曹安在2010年將最終會形成集商業、物流、商務辦公、會展等多種功能于一體的商貿區，營業額超過千億元，區域總規模達20平方公里。

　　據了解，曹安的定位是跟上海嘉定區重點發展板塊以及上海發展西部發展板塊規劃結合在一起的。未來重點發展區域將沿著曹安路商業走廊主軸，以及南北兩側的次軸，整合原本有些分散的商業經營模式，進一步提升其商業檔次。據透露，近期曹安商圈將進行兩大調整。第一是在市場專業化方面下功夫，將一些已經老化的市場搬遷出去。其次是從市場業態方面進行調整，如目前這里還有一個蔬菜市場，準備將其外遷，這樣首先形成以輕紡、鞋類、紡織、電器為主要業態的商圈。

　　在規劃中，考慮還要在西延伸段上發展兩大重點板塊，最終使得曹安商貿區內的功能達到預定的目標。首先是辦公板塊，再就是靠近江橋鎮的物流板塊，這樣，就把商業、物流、辦公三者結合起來，發展成為曹安商貿區。其中，曹安商貿區的核心區域約2平方公里，東起祁連山路，西至外環線，北起銅川路，南抵金沙江路，以曹安路商業走廊為主軸。

　　近期已啟動了曹安商貿城一期，總建筑面積約43萬平方米，其中有兩個項目在已經動工開建，即兆地國際鞋城和曹安國際商城，兆地國際鞋城的開發量是10萬平方米，曹安國際商城的開發量為15萬平方米。

　　曹安也將抓住市內專業市場外遷的機遇加快其發展速度。在上海市新的商業發展戰略“十一五”規劃中，重大的專業市場由市中心向城外逐步搬遷過程中，曹安圈商貿區將要抓住這個難得機遇，吸引一些原本有影響的市場進駐。就具體項目來說，正在建設過程中的兆地國際鞋城，其目標定位就是全國的鞋業中心，而東方汽配城的定位則更高。

　　在整個板塊里面，規劃中有兩條軌道交通線將經過商圈，即軌道13號線和14號線。有關方面已經考慮在上海輕紡市場附近建成一座公共交通樞紐。同時現在曹安商圈周邊擁有滬寧、滬嘉、中環線、外環線、204國道、312國道等立體交通網，交通異常便捷。

　　圍繞物流批發做文章

　　曹安商圈雖然正在長大，但在其業態和商業經營方式的選擇上還是有所講究的，可以從物流批發的角度做文章，當然目前整個商圈的成熟也還有一個過程。上海在行置業投資咨詢有限公司高級咨詢顧問姜新國認為：“曹安商圈目前有上海輕紡市場等眾多專業市場，形成了一定的影響，但其商業效應的聚集正在形成過程中，這需要一定時間的培育。”

　　記者在實地調查中發現，目前區域內有部分新開張的商場的確如此。雖然目前上海輕紡市場的出租率已經達到了102%，據孫正強透露，為了能夠獲得一個鋪位，經營者得提前一段時間預約，可見目前商圈內人氣還是比較旺盛，但這并非意味著別的專業市場也跟該市場一樣。記者發現利富商都一樓經營服裝的三個門面掛出了轉讓電話。一家韓國服裝專賣店連貨一起，出價10萬元，這個價位并不高，可見服裝店老板的確不想繼續經營下去了。記者曾試圖了解轉讓的意圖，雖然對方支支吾吾不肯說出原因，但是通過一些外部的表現，還是能夠對個中緣由猜出個一二來。

　　記者發現，雖然該商場已經開業多時，最早的已經開業一年半，但是目前除了一樓部分商鋪開業之外，二樓以上均大門緊閉，而且也不見有人出入。在一樓一家鞋店內，老板告訴記者，整個上午他僅接待了兩個人，而沒有賣掉一雙鞋。“這樣的情形很平常，即使有生意，每天也就能夠賣掉一到兩雙鞋。最好的時候是周末，但也不過三、四雙。”老板封先生如此表示。據他自己透露，在此經營一年多以來，每個月的收入僅僅能夠支付

　　此外，姜新國認為，投資者對經營方式也要做出周密的研究。他認為，這里更加適合批發，因此建議投資者在這方面多動腦筋，而對于零售，他認為要慎重一些。而目前的發展狀況也印證了他的說法。記者在上海輕紡市場內考察時發現，雖然一樓一區內不見有多少人，但市場管理方面卻表示這里的窗簾布藝生意在全國來說是數一數二的，目前年營業額已經達到了30億元。工作人員石毅告訴記者：“不要以為沒有人扛著貨物進出，這里就沒有生意了，其實他們很多的生意都是通過電話談成的，而貨物則是之間從倉庫中運走。”

　　批發生意帶來廠商云集，投資這里的

　　據了解，目前曹安商圈內在售的項目有2個，其中兆地國際鞋城分為兩大部分，一部分為商鋪，另外一部分為寫字樓。一樓商鋪售價30000～50000元/平方米之間，二樓為20000元/平方米左右，三樓為10000元/平方米；寫字樓均價為13800元/平方米。曹安國際商城目前已接受預定，預計均價為22000元/平方米。

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