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自住時代 三代人的購房理想


http://whmsebhyy.com 2006年06月01日 14:41 新聞晚報

  年齡不一樣,購房想法也不一樣,三十而立的年輕人要結婚成家、四十不惑的中年人欲改善居住環境、六十耳順的老年人想買房養老,他們都有購房的需求和計劃。由于在年齡、收入、家庭構成、未來發展等多方面存在的差異,不同年齡層擁有不同的購房標準。年輕人購房看價格、中年人置業比品質、老年人買屋重服務。那么,根據購房者年齡及其它客觀條件的不同,購買什么價位和種類的房屋最為合適呢?本期東方地產根據三代人的不同需求,幫您合理置業,推薦理想房源;教您如何理財,讓您的購房理想變成現實。

  年輕人的梯度置業計劃

  收入呈梯度增長

  25至35歲之間的年輕人,普遍擁有良好的教育背景,分析他們的收入情況,可用梯度增長來形容。

  普通大學畢業生的月薪標準在2000元以內,月收入若能在2000至3000元已屬舒適型,即使是復旦大學此類名校,2005年本科畢業生的實際月薪平均僅有2817元。

  雖然大學畢業生已不再是職場的寵兒,但當他們在社會上摸爬滾打一段時間后,月薪就會有較明顯的上升。通常,在外資企業,新人工作一年后就會得到加薪機會,第一年的加薪幅度在300至500元間不等。隨著工作年限的增加,加薪的幅度會越來越大。若是民營企業,一般不會有固定的加薪,但隨著經驗的累積,自身價值得到彰顯,薪資也會隨著晉升或跳槽而有較大幅度的飛躍。工作二至三年的畢業生,月薪在4000至5000元間的比例從剛畢業時的20%增加到46.5%。

  畢業五年后的大學生月薪很難一概而論,總體上依然呈現上升趨勢。此階段重點大學的畢業生優勢愈加顯現,通過自身的努力和單位的提拔,他們可能已成為某外企的部門經理,或是某大型國企的中層領導,甚至有人已經創辦了自己的公司,這些人已擁有了不菲的年收入。

  年輕人會根據收入的增長,提升自己的消費支出,其中就包括買房。買房不必追求一步到位,根據自己的經濟情況量力而行,先買負擔得起的房子,過幾年收入提高后再考慮換房。

  購房計劃小步走

  年輕家庭應當培養梯度買房的觀念,購房計劃先小后大,先置業近郊,再往中心靠攏?蓪⒛壳暗囟屋^遠、面積較小的新房作為過渡。隨著年齡的增加,收入和個人資產也會增加,再根據那時的經濟能力購置大房子,目前的小房子可作為投資性資產。

  小李和小麗就是一對典型的上海年輕夫婦,于2003年3月在松江九亭購買了一套80平方米的小兩房后,組建了小家庭。然而小麗一直都向往寬敞的復式住宅,因此在結婚初期,小兩口就做好了自己的財富規劃,為將來購買面積更大的房子作準備。

  首先,他們用結婚時的4萬元禮金購買了較為穩健的信托產品,雖期限較長,但收益相對可觀,比較適合工作緊張的年輕家庭作投資。開源還需節流。由于當初購買的房子面積小,總價低,因此每月商業房貸壓力不大?鄢2000元房貸后,從剩下的5000元工資中提出50%存入銀行,不存活期,而是存一年定期,整存整取是利息最高的一種儲蓄方式。

  兩年來,小李家庭的月收入總額已從結婚時的7000元增加到了9000元,銀行的定期存款已有7萬元,投資信托產品也產生了1萬元的收益。于是,今年4月他們賣了原先的房子,加上積蓄,首付40萬元在莘莊地區買了一套總面積為105平方米的二房,頂層的復式設計終于圓了小麗的夢想。

  用小麗自己的話講:“年輕人背負著一筆房貸不用懼怕,只要做好規劃,隨著收入的逐年增加,還清貸款、住更大更好的房子不會遙遠。

  顧戴路、三林覓新房

  挑選婚房以兩房為宜,其次考慮交通。由于年輕人的工作流動性相當大,考慮一個交通便捷的地方,即使工作調動,出行依舊方便。帶著這兩個標準,我們將目標鎖定在了顧戴路板塊和浦東三林版塊。

  閔行區大配套的完善,使顧戴路板塊搭上了住宅消費的快捷通道。經過近幾年的開發建設,已經形成了相當規模的居住區。一批大規模高品質樓盤的建成,使該板塊走向成熟,目前在售的新時代富嘉花園就是其中的代表,項目均價8800元/平方米,兩房面積在108平方米。西側為龍茗路商業休閑街,東側為河道景觀綠化帶,且臨近地鐵一號線蓮花路站和錦江樂園站,便捷的交通、適中的均價、成熟的配套吸引了大量的新婚夫婦。

  浦東新區內樓盤性價比最高的要屬三林板塊,一條川楊河將三林地區分為南北兩塊。北三林是老居民生活區,生活設施配套已非常完善,商業氛圍濃厚。南三林經過多年的發展,目前已有近10萬人口,近兩年普通商品房小區發展迅速。其中比較知名的樓盤有金地未來域和環球翡翠灣等。

  金地未來域依托綜合商場和項目河對岸6萬平米集中商業,以及4條規劃和在建的軌道交通成為年輕人選購婚房的新寵。環球翡翠灣最大的賣點就是最大75米超寬棟距和第一太平戴維斯正統的英式物管。96平方米的2房高層房源,7600元/平方米的均價,極具誘惑力。

  年屆不惑的理性購房族

  家庭的中流砥柱

  35到50歲年齡層的人群是社會的中流砥柱,同時更是家庭的中流砥柱。一般來說,他們由于工作和事業所處階段不同,購房時考慮問題的角度也不同。

  對于普通的白領職員和公務員,穩定是最大的主題,在選擇住房時,要考慮到以后的還貸問題。一般這類家庭月收入在1萬元左右,對于一個上有老下有小的家庭,1萬元實在不算多。若是一個三口之家,則預算會寬裕得多,最大的區別在于他們對房屋面積的要求較小,因此有更多的收入可用來提高生活質量。

  當事業走上新的臺階,更寬裕的預算讓他們更多地考慮如何贍養父母和為子女提供一個更優越的教育成長環境。有些家庭會選擇為父母另購一套與自己距離不遠的房屋,能夠互相照顧。

  此外,在這一年齡層,已在事業上有所建樹的人數很多,對于他們,購房往往是為了更好地享受生活。

  精挑細選為換房

  劉先生年近42歲,原先他們夫妻兩人加上孩子,和劉先生的父母一起擠在市區一套90年代初建成小區的兩房內。再過一年孩子就要上初中了,需要一個相對獨立的空間,原來的住房顯得局促,因此一家人決定買房。在經過一番精挑細選之后,劉先生將目標鎖定在了大寧國際社區。乘地鐵到人民廣場僅需15分鐘,環境好,配套全,還有上海大學等教育資源。該區從2005年下半年起就一直穩定在均價1萬元左右,以一套120平方米的三房算,加上各種購房成本和裝修費用,總支出在130萬元左右。工作多年的劉先生一家小有積蓄,加上原來的那套兩房,不論是出售用于首付,還是出租用于緩解貸款壓力,都可一圓一家三代人的換房夢。

  購房跟著軌道走

  劉先生這一類的中年家庭在上海很普遍的,他們無法舍棄市區的便利生活,但其經濟實力又無法購買市中心的房產。對于這一類購房者,筆者建議,掌握市政規劃,沿著軌道找房。按照一般家庭的收入標準,筆者重點推薦以下板塊。

  1號線的北延伸段造就了寶山西城區的崛起,目前板塊內樓盤均價僅7000余元。5號線的莘莊、春申板塊多年來形成的成熟配套也吸引了不少家庭,目前這里的樓盤均價在7000到8000元。6號線對南部三林板塊的房產開發起到了很大的帶動作用,均價在8000到1000元之間。7號線的萬里板塊現已集聚了相當的人氣,板塊內樓盤均價在8000到9000元。8號線激活了楊浦區的軌道房產,新江灣城10000元的均價頗具潛力。

  若換房需求較迫切,就得把目光更多的投向一些老牌聚居區。如普陀區的曹楊板塊。目前均價8000元左右。一些偏遠地區的成熟板塊也是不錯的選擇,比如老閔行成熟生活區,目前均價僅5000到6000元,生活配套完全不輸于市區的成熟社區。

  50歲開始養老置業提上日程

  養老方式多

  據統計,截至2005年年底,上海60歲及以上老年人口達266.37萬人,占總人口19.58%。而另一方面,隨著上海經濟的發展,越來越多子女和父母不住在一起,于是,如何養老,日漸成為眾多都市中老年人所關注的問題。

  據漢宇地產分析,目前,除了與子女居住在一起以外,主要有三種養老置業方式。其一,老年人尋找環境好,醫療設施齊全的老年社區。其二,在養老院或老年公寓租一個床位或一間房,每月得到相應的照顧。其三,在子女居住的小區里,購置一套房子養老。這樣既不與子女居住在一起相互影響生活,又因為居住較近,彼此間可相互照顧。

  據統計,在月收入8000元以上的人群中,55%的被訪者表示愿意購買養老型住宅,購房者中考慮養老置業需求的主要是50歲以上的人群。中原地產馬冀介紹,目前,普遍被市民認同的是與子女同住一個小區養老。他們一般賣掉以前的老房子,一次性付款購買小區里的小戶型房源,總價在40萬元以內。這類老人,一般有穩定的退休收入,每人每月1000元左右。

  很多子女不在上海的老人會選擇入住養老院或老年公寓,這部分老人大多有固定的退休金收入,每月大約在千元左右。而他們之前居住的老房子用于出租,每月收取租金以供零花。這類老人生活也較為輕松。

  而高收入老年人則會選擇專為老年人設計的樓盤置業養老。這類老人一般身體健康,文化程度高,每月有3000元以上退休金收入,子女也有良好而穩定收入。他們對樓盤的建筑規劃、戶型設計、配套設施都有較高要求。

  別墅養老愜意生活

  高先生夫妻都是大學教授,子女都已出國。夫妻倆平時每月退休金收入7000元左右,此外,還會收到子女的匯款。老夫妻倆覺得在市區居住空氣質量很差,于是拿出多年的積蓄,一次性花了近百萬元,在郊區一處養老樓盤購買了一套疊加別墅。

  一來,養老社區會有很多年齡相仿的老年人,便不會寂寞。另外,養老樓盤的房型設計、小區規劃、周邊設施都為老年人量身定做,生活在這里的老年人都覺得比市區更方便。再者,把市區的房子留給了子女,他們回來就不用再為住房擔心了。

  養老置業、租房兩相宜

  目前,滬上最大的養老社區是由綠地集團投資數十億元,在上海與昆山交界處,建造針對滬上養老族的老年社區,總面積達百萬平方米。這些老年公寓單套售價在20-50萬元,養老別墅售價在80-100萬元。

  據了解,綠地21城里劃出50-100萬平方米打造老年社區,預計入住1萬戶老人。綠地老年社區針對老年人特殊需求建造了多種智能化設施。同時,上海知名醫院的500床位醫院特設老年病科;老年膳食中心將請營養師配制食譜;老年文化中心、老年娛樂中心與老年運動中心提供娛樂及運動場所等。

  此外,上海首個把養老機構和居家養老結合起來的老年社區———“親和源”老年公寓也已動工。據了解,硬件投資將近3億元、占地105畝的“親和源”老年公寓共有全裝修房910套,可容納大約1500名老人。

  據業內人士介紹,“親和源”公寓安面積不同收取不同租金。

  此外,這種無產權式的老年公寓將推出候鳥式的服務,外地來上海旅游的老人都可入住。

  鏈接 動遷置業需經濟、合理

  拆遷置業比例小

  動拆遷置業一直是近幾年上海樓市供需兩旺的重要因素。上海為了加快國際化大都市的建設,近幾年,軌道交通、道路、舊城改造、世博等一系列城市建設,促使動拆遷需求成為樓市中不容忽視的一股力量。

  據中原地產統計,拆遷戶在房屋拆遷之后為了盡快入住新房,所需房源一般為次新房或現房,因此拆遷戶購房在一手住宅需求量中的比例較小,一般不超過10%。

  目前對拆遷戶的補償主要有兩種方式:實物補償和貨幣補償。商業拆遷目前以貨幣補償居多,并且補償標準較高,市中心棚戶區一個三口之家,獲得40-50萬元的動遷費也很平常,再加上原有的家庭積蓄,此類拆遷戶具有較高的購買力。

  據中原地產馬冀介紹,目前動拆遷戶一般會出現三類家庭。一種是家境比較富裕,已經買房改善了居住條件,原有的老房子也出租出去。這類家庭對于動拆遷不是很敏感,他們往往會在拆遷配套房情況和拆遷補貼之間選擇自身認為合算的一種方式。

  第二種是家境比較困難。這類家庭一直住在老房子里,等待拆遷,通過配套房來改善居住條件。這類家庭同樣不會進入市場買房。

  第三種家中有一定積蓄,想獲得動遷費重新再買房的家庭。這類家庭家境一般,大約有20萬元左右存款,家庭成員都擁有穩定收入,有良好的未來預期。但配套房目前大多在偏遠地區,生活配套不全、交通不便利,因此他們會在原來居住地周圍買房,并十分關注面積、總價和物業管理費。

  精打細算動遷置業

  周先生夫婦是典型的“4050”人員,家境一般,住在市中心某舊式里弄總共40來平方米的房子里。兒子去年大學畢業,進入一家大型外企工作,目前收入不高。年初住處適逢地鐵7號線建造車站,從經濟條件考慮,他們希望實物安置,但房源都較遠,不是嘉定江橋,就是寶山羅店,且按政策只能分一套三室一廳,如要求一套二室一廳,一套一室一廳,必須出錢買超出的面積。如果接受拆遷補貼,可以拿到80多萬元。

  最后他們決定“拿錢”。他們將動遷款中的30萬元作首付款,為兒子在大華萬里地區買一套100平方米左右的二室一廳,總價近80萬元左右,余下40多萬元的房貸,由兒子30年分期向銀行還款。而夫婦倆自己在兒子所買的新房子附近買一套二手的一室一廳,花費40萬元。剩下10來萬元動遷款,給兒子今后結婚派用場。這一選擇讓全家工作上下班都方便,同時又解決了眼前急需的住房,以及將來兒子結婚的問題。

  漢宇地產認為,周先生家這樣選擇非常明智,滿足了自己和家人現在以及近期工作、生活的舒適、便利。適時地購置住房,合理地安頓工作、生活,既有利于家人身心的健康,也能夠分享到城市發展的成果。

  浦東北蔡覓新房

  據漢宇地產介紹,目前,除了大華、三林板塊一直是動遷戶再次置業的熱點以外,北蔡的樓盤也成為動拆遷購房者置業的選擇。

  浦東北蔡板塊以北蔡鎮為中心,北至龍陽路,東抵羅山路,西靠楊高南路。近年來隨著世博概念的影響,北蔡已被定位于未來大型居住板塊,目前區域內新建的都是超級大盤,同時伴隨著大面積商業配套、綠化環境的建設,對于整個板塊的品質提升都很具意義。目前該板塊代表新盤是地杰國際城、大華錦繡華城。

  地杰國際城總建筑面積110萬平方米,目前二期推出的E街區“歐泊時光”,其中100平方米以內的小戶型房占半數,均價在6300元/平米左右。

  大華錦繡華城是區域內開發較早的一個樓盤,擁有較高人氣。新近推出的主力房源,面積在87-108平方米的兩房,均價在每平方米萬元左右。

  房屋中介市民推選活動結果揭曉

  由上海市商業聯合會、上海熱線、上海電視臺房屋買賣、上海商情信息中心、上海人民廣播電臺、新聞晚報聯合主辦的“2005上海房屋中介市民誠信品牌、放心店、誠信經紀人推選活動”經過三個多月的推選和評審,于近期揭曉了獲獎結果,最終有中原物業等四家單位獲得“2005上海房屋中介市民誠信品牌”的稱號,有力江等19家中介獲得“2005上海房屋中介市民放心店”的稱號,活動期間,上海熱線就中介公司如何做到誠信,如何保持規范的服務的問題邀請到多家參選單位的負責人談了各自的看法。并在活動開始時組織了網上“上海二手房消費市場調查”,調查顯示,隨著結婚大年的到來,本市二手房消費呈現上升勢頭。

  房屋中介市民推選活動已經成功地舉辦了三屆,值得一提的是在本次頒獎典禮上,號碼百事通114和上海熱線以及7家大型知名房產公司簽訂了合作協約———首次開通我市最大房產信息電話查詢平臺,即百姓以后只需撥打114,就能查詢整個上海的房源信息。

  號碼百事通114作為中國電信今年力推的品牌,自推出指路服務后,便捷的撥打方式受到了市民的歡迎。此次114全新升級,并與上海最大的門戶網站上海熱線強強合作推出房產咨詢等服務。市民以后只需撥打114,問詢地段、價位、房型等信息,114將以最快的速度從資料庫給咨詢者調出匹配的答案,而且還會向咨詢者推薦信得過的正規中介公司。號碼百事通114將為老百姓提供一個“最新、最全、最具公信力的

房產交易平臺”。

  作者:□文 王穎穎 趙超 戚瀟錦  


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