未來70%土地供應將用于中低價住房

　　九部委制定《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》

　　6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下的住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。這是建設部等九部門聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(下文簡稱《意見》)中提到的。

　　參與制定這項意見的九部門包括：建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會。

　　去年以來，各地區、各部門貫徹中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。

　　據悉，國務院有關部門將組成聯合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對

　　本報特邀經濟學家、中國企業海外發展中心孫飛主任在第一時間，為讀者全面解讀國務院轉發的九部委《意見》。

　　買房：

　　個人按揭貸款首付不低于30%

　　為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

　　賣房：

　　購房不足5年出售要交營業稅

　　《意見》提出，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅。

　　房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，并追究有關負責人的責任。

　　專家解讀：

　　首付提至三成

　　符合市場規律

　　新的稅收、信貸政策將有效抑制投機行為和部分開發商的囤壓貸款行為。

　　針對于前不久“國六條”發布以后，各種沸沸揚揚對于信貸首付的上漲幅度的猜測，新的九部委《意見》給出的30%的首付比例比較遵循市場規律，能讓老百姓在循序漸進中接受首付提高的事實。

　　同時《意見》還應該在信貸、稅收實施細節上予以細化，這樣才能更有利于《意見》的實施。

　　對于直接影響住宅開發成本價格的土地，未來的配套措施還應該在主要需求方向上予以解決。同時政府要對部分不規范的、在土地競拍中“空手套白狼”的開發上予以嚴厲打擊。

　　建房：

　　中小型商品房為發展重點

　　《意見》要求，重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市(包括縣城)人民政府要編制住房建設規劃，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公布。

　　另外，還明確了新建住房結構比例。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

　　優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

　　專家解讀：

　　結構調整

　　為均衡多方利益

　　新的九部委《意見》將“發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”放在今后房地產市場發展的重點環節，是從中長期的城市規劃上、從城市發展的戰略性高度上從新對房地產市場的未來發展重心上制定的平抑房價、滿足大多數老百姓需求的調控措施和手段。

　　與此同時，《意見》規定的“套內面積90平方米以下的住房(含經濟使用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”，既考慮了絕大多數老百姓的切身利益，也維護了富人階層的權利，符合目前我國的國情，可以說這一項是非常實在的一項平抑房價的措施！

　　囤房：

　　空置房較多 嚴控展期貸款

　　為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，《意見》要求，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經批準終止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

　　專家解讀：

　　嚴厲監管有助市場走入正軌

　　新《意見》中針對房地產開發建設全過程的監管力度的加大及交易環節違法違規行為的整治都將有利于房地產市場建設朝著法制化、規范化的道路上邁進。

　　同時在今后出臺的配套條例中，應該對此更為細化、量化以及對相關處理辦法予以更好的定性。

　　拆房：

　　城市房屋拆遷 嚴禁大拆大建

　　《意見》要求，各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》的要求，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。

　　2006年，各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。

　　嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷。

　　對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。

　　對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

　　專家解讀：

　　科學規劃城市拆遷

　　目前中國的城市化進程加快，免不了要進行一部分的拆遷。新《意見》中對城市拆遷進度規定，站在了

　　商報實習記者 齊琳