用提高空置率抑制房價商品房空置率最多1%

http://whmsebhyy.com 2006年05月27日 18:00 財經時報

　　作者：財經時報總編輯鈕文新

　　任志強素有地產界“罵家”之稱，也許是“罵聲”淹沒了“罵理”，所以許多人只看到了熱鬧，而忽視了任志強的理論功力。在我們看來，細細解讀任志強的“罵聲”，很具啟發意義。

　　記得2001年有一次和任志強聊天，說到了商品房空置率，當時他十分激動。言稱：中國對空置率的統計方式是錯的。而且指出了國際通行的統計方式——全部空置房源與整體存量相比。在他看來，如果按照這樣的統計方式，中國商品房的空置率尚不足1%。

　　的確，截止到去年，中國城市住宅存量約為100億平方米，加上竣工量總共有140多億平方米。那么，國家統計局去年公布的控制數據為1.14億平方米(國土資源部公布的是1.41億平方米)，所以空置率最多也就1%。

　　看到這樣的數據，我們可以得出怎樣的結論？

　　國外有關機構的研究結果表明：商品住宅空置率的合理區間一般為3—10%。值得注意的是，一般而言，發達國家

房地產商的平均利潤率就落在這個區間之中。

　　由此我們是不是可以認為，當空置率吞掉了開發商利潤的時候，

房價上漲的動力就會減弱？至少從理論上是說得通的。因為，開發商絕不愿意把利潤變成房子，所以當空置率達到了足以影響地產商現金(流動性)的程度，地產商是不是就不得不降價賣房？回答顯然是肯定的。

　　這就是說，如果中國

商品房空置率是1%，那它將遠遠低于地產商的平均利潤率，這或許就是中央穩定房價的措施每每失效的重要原因之一。

　　提高空置率顯然需要加大土地供應，但我們同時應當注意到，中國房地產開發的利潤率過高。從現實情況看，開發商利潤率過高的原因主要源自拿地成本過低，而地價過低當然有腐敗因素，但同時也有制度問題。

　　比如在美國，銀行貸款給開發商，通常是分段完成。開發商購地時給一筆貸款、建房開工時給一筆貸款、建設中給一筆貸款、封頂后給一筆貸款，這就解決了開發商后續流動性不足的問題。但中國不一樣，開發商拿土地抵押貸款，貸款額必須滿足建房需求。

　　這樣的機制，一方面迫使開發商設法壓低地價，從而滋生大量腐敗行為，提高了開發商的利潤率；另一方面迫使開發商多拿地少建房，分片開發延緩了建設速度，降低了土地利用效率，從而使供給滿足不了需求，減少了空置率。

　　我們認為，解決市場問題還需市場手段，更需對癥下藥。

　　提高空置率則不失為有效手段，而政府需做的，不僅需要加大土地供應，同時也應當采用一些政策措施，提高市場存量土地的使用效率。

　　5月17日，國務院針對房地產行業的“六條”措施頒布，目前房地產市場處在觀望狀態。恰恰此時，財經時報《地產新鏡》創刊了。我們希望它能成為中國地產市場上的一面鏡子，為市場注入新的活力，推動地產政策創新，揭示營銷方式、融資手段、設計創意的創新以及地產文化的創新，以此樹立《財經時報》地產版組的品質。

用提高空置率抑制房價 商品房空置率最多1%