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李嘉誠:健康的巨額負債 商住地產平衡發展


http://whmsebhyy.com 2006年05月27日 17:41 財經時報

  作者:莫小勇

  和記黃埔有限公司(0013.hk下稱和黃)董事局主席李嘉誠的“超人”名頭絕非浪得虛名,其在內地房地產市場的表現可謂不俗。

  四年前,位于北京東四環的姚家園還是一派冷清景象,少有買房者問津,和黃旗下地
產投資部門——和黃地產在此買地建房,興建逸翠園項目。據稱這個項目設計的靈感來自于美國紐約中心華盛頓廣場的The Greenwich Village.那里是藝術家、設計師、自由職業者的聚居地。

  四年后,姚家園周邊的環境已今非昔比,朝陽新城、

國美第一城,尤其是高檔住宅項目星河灣的落成快速提升了該區域的價值。

  “捂地”四年,逸翠園住宅項目一期銷售已經完畢,套現超過11億元,和黃地產中國市務總經理譚健旭對《財經時報》稱,第二期房屋的售價還將較第一期高出約15%。

  不久前,和記2005年年報顯示,地產及酒店收入總額達到102.65億港元,內地房地產租金就為和黃收入貢獻6.29億港元。

  融資多管道

  5月18日,李嘉誠在出席長江實業及和記黃埔兩家公司的股東大會后表示,和黃2005年的債務水平可能會是最高水平,而今、明兩年負債將會繼續下降。

  2005年,以和黃地產為代表的“長和系”延續了繼續在內地拿地的勢頭,在全國東突西進,先后在上海、成都、長沙、長春、武漢等城市拼命圈地,加緊土地儲備。

  《財經時報》根據公開資料不完全統計,2005全年,和黃地產在內地僅拿地所需資金就超過80億元人民幣。而更有預測,2005年如果全部項目落實,所需資金超過300億元人民幣。

  據和黃年報顯示,集團目前所擁有的土地儲備可發展成約680多萬平方米的物業,以住宅為主,其中94%在內地,5%在國外,1%在香港。

  快速在內地拿地擴張,“李超人”有強大資金實力作支撐。

  作為國內房地產行業老大的萬科,一直為自己能夠保持54%左右的資產負債率而驕傲,因為國內房地產企業的平均負債水平高達74%,但和黃的這個財務數字很少超過30%。

  這要歸因于和黃不容小覷的融資能力。與國內房地產開發商一味仰仗銀行貸款相比,李嘉誠更擁有上市公司、海外基金、信托等多條資金管道。

  早在2003年,由“長和系”(指李嘉誠旗下的長江實業與和記黃埔兩家上市公司)持有主要權益的置富產業信托在新加坡證券交易所上市。

  2005年底,同樣由“長和系”持有主要權益的泓富產業信托(0808.HK)也在香港聯合交易所主板上市。

  除了房地產收入外,和黃去年僅是通過出售和記電訊國際19.3%權益、香港國際貨柜碼頭20%權益以及中遠國際貨柜碼頭10%權益,就入賬251.17億港元。

  同時,去年和黃港口及相關服務部門進賬299.17億港元,能源業務方面為和黃收入貢獻約641億港元,零售收入貢獻887.8億港元。

  和黃地產作為和記黃埔有限公司旗下的地產發展及投資部門,自然也能享受到集團多元化帶來的諸多益處。

  有分析指出,“長和系”短期回報的業務如零售、酒店等,可以為集團帶來大量、穩定的現金流,而長期回報的業務如基建、電力等,有穩定的收入。長短互補,確保了每段時間都有足夠的資金回流,并且有助于“兄弟單位”業務發展。

  李嘉誠就指出,部分市場人士對和黃債務情況的分析,往往只著眼于債務的金額,但卻忽視集團所持的現金及業務現金流,“債務在2005年已達高峰,除非有非常吸引人的新投資項目,否則集團今、明兩年的債務將下降,再加上和黃手持的現金超過1,500億港元,債務絕對處于健康水平!”

  商住地產平衡發展

  有業內人士指出,和黃地產在香港總部有明確的戰略規劃:對于商業、住宅地產都有嚴格的比例規劃。

  雖然外界很難揣測和黃地產內地業務的這個“黃金分割”是多少,但能夠確定的是,在提供長期穩定現金流的商業地產和相對容易迅速回籠資金的住宅項目上,和黃地產都可以比內地發展商運作得更加從容。

  相對于內地大量分散銷售甚至預售的商業地產項目,和黃地產的商用物業幾乎100%自主持有,永續經營。“分散銷售無法保證商業物業的統一屬性,導致物業品質下降”是很簡單的道理,但是資金捉襟見肘的內地開發商只能或者寧愿去獲得眼前的利潤。

  和黃去年在內地總租金收入達到6.29億港元便能明證這一點。比如和黃旗下位于北京東方廣場的東方新天地如今出租率為100%,租金每平方米100美元至200美元。而東方經貿城的寫字樓出租率達93%至95%,租金每平方米20美元至30美元,摩根士丹利、渣打銀行等就是其租戶。

  而即便是被視作中期項目運作的住宅地產,和黃的資本實力也有底氣改作長線項目,獲取高額利潤。上世紀90年代在上海開發的御翠園別墅和四季雅園,即采取先租后售的形式,直到2003年才開始出售,利潤遠超周邊樓盤不止數倍。

  業內人士認為,一方面和黃資金充裕,不會像國內開發商那樣,一個樓盤滯銷資金鏈就可能出現大問題。即使短期內賣不掉,資產也還在那兒,評估的時候也一樣會計入公司資產內,而和黃資金成本又非常低。

  同時,和黃目前在不斷出售海外資產,抽調海外項目資金大量進入內地市場,如果僅僅是做產品,肯定不符合“長和系”一貫的盈利風格。

  和黃北京“逸翠園”就被業界認為是一個很好的例子。和黃在2001年以7億元拿下該地塊,但直到去年才開盤出售一期樓盤,業界猜測,和黃這樣做目的是為了“捂盤”。

  而如今,“逸翠園”的樓盤銷售價格,自然會比四年前的高,銷售所得的利潤也會更大。

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  不棄北京

  □本報見習記者 莫小勇

  與和黃從2004年下半年至去年在成都和西安的行動相比,就會發現,和黃在內地的二、三線城市以及廣東等地的擴張發展氣勢凌厲,然而北京的發展似乎慢了些。

  有市場人士就曾指出,和黃在東方廣場項目上費了10年周折經歷,可能使后來和黃涉足北京時心有余悸。“和黃認為北京的水太深了。”一位已離開和黃的原中層管理人員證實。

  和黃在北京第一個項目是面臨長安街的東方廣場,長實與和黃共占1/3的股權,1993年就開始建設,在北京市的規劃要求下,最后不得不將整個建筑高度降低了30%,分建成11座不相連的建筑物,幾經周折終于在2003年建成完工。在和記黃埔2004年年報里面就將內地經濟、政策方面的不明朗因素歸為投資的風險因素。

  此外,和黃對北京公司的定位也有過反復,“是長期在北京發展呢,還是做一個項目就不做了?這一點總部一直不太明確。”和黃內部人士說,“當時同事私下交流時認為香港總部對北京并不重視,比如董事及市場業務部經理常去上海,但來北京就很少。”

  另有接近和黃的人士稱,和黃曾在北京考察過上百個地塊,也跟許多區縣政府都洽談過項目,但是“興趣很大,決心很小”。

  但這并不意味著李嘉誠不重視北京的發展,“逸翠園”住宅項目一期的順利銷售,二、三期的繼續開發,昌平區近30萬平米的“北新嘉園”在建項目,都在證明和黃在北京也不示弱。


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