三步曲助你圓國際房東夢(mèng)

　　■周雪松

　　從事金融行業(yè)的林女士一次性購買了3套北京朝陽公園附近一高檔國際公寓，其中一套240平方米的公寓用于出租。但由于缺乏對(duì)外籍租客需求的了解，林女士在裝修風(fēng)格、家具家電配置、租金價(jià)格等事項(xiàng)上毫無頭緒。于是她找到一家知名的國際房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，經(jīng)過專家的講解林女士對(duì)自己物業(yè)所處的區(qū)域外籍租客市場有了全面了解，對(duì)外籍租客的習(xí)慣

及喜好也有了新的認(rèn)識(shí)。

　　在專家建議下，她選擇了最受歐美租客歡迎的現(xiàn)代簡約風(fēng)格，廚衛(wèi)精裝修，配置了風(fēng)格簡潔明快的簡單家具，使用的家電品牌都是頗受歐美租客歡迎的知名品牌，同時(shí)另外提供了一份靈活的家具家電菜單供租客選擇。

　　與林女士不同，胡先生已經(jīng)有豐富的投資高檔物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，而且每次都選擇都市中心的高檔公寓。這次他選擇的是位于ＣＢＤ中心的一個(gè)高檔公寓，該公寓剛剛開盤時(shí)候的價(jià)格為17000元／平方米含精裝修，胡先生采用的是一次性付款，爭取到了95折，一套130平方米的公寓總價(jià)約為210萬元。

　　在付款前胡先生便已將租賃后的投資回報(bào)計(jì)算清楚：預(yù)計(jì)他這套公寓每個(gè)月的租金價(jià)格約為人民幣18500元／月，含物業(yè)費(fèi)、會(huì)所使用費(fèi)及其他合理的費(fèi)用，再算上房屋維修費(fèi)用、水暖費(fèi)等以及相關(guān)稅費(fèi)，這樣估算他每月各類費(fèi)用的分?jǐn)偧s為人民幣4000元，則他的年投資回報(bào)率：（18500－4000）×12／2100000＝8．3％，這比銀行利率仍高出許多。

　　而且胡先生預(yù)計(jì)幾年后該公寓所處的地段將會(huì)至少升值20％，即每平方米均價(jià)達(dá)到20000元，那時(shí)這套公寓的房產(chǎn)證已經(jīng)辦理妥當(dāng)且符合國家免營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓的要求，如果轉(zhuǎn)讓的話，又會(huì)有一筆豐厚的收益。

　　從林女士和胡先生的置業(yè)經(jīng)歷來看，投資住宅特別是高檔住宅，確實(shí)大有學(xué)問。其實(shí)早在十幾年前，因瞅準(zhǔn)了收益可觀的高端涉外物業(yè)租賃市場，一批目光獨(dú)到的投資者，默默扮演起了“國際房東”的角色。

　　漸漸地，在豐厚回報(bào)的吸引下，一批高檔住宅市場上的“職業(yè)業(yè)主”應(yīng)運(yùn)而生。論及收入，這些房東們令那些高級(jí)白領(lǐng)也望塵莫及；更重要的是，他們還不必像工薪階層一樣“朝九晚Ｎ”、辛苦奔波……幾年下來，擁有一套乃至多套高檔住宅“潛力股”，輕松坐享多項(xiàng)豐厚收益，自己則從繁忙的工作中脫身而出，去盡情體驗(yàn)人生的美好，曾是不少有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士所夢(mèng)想的生活方式。

　　而今，隨著宏觀調(diào)控下市場行情的變化，一部分投資者開始望而卻步了，國際房東還可以繼續(xù)做下去嗎，還可以再投資房產(chǎn)嗎？眼下，人們又開始猶豫。

　　怎樣的房地產(chǎn)投資決策才能取得成功？如何才能有效回避風(fēng)險(xiǎn)，并讓不菲的投入產(chǎn)生理想的收益呢？房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行給出了三步式解決方案。

　　了解市場——成功投資第一步

　　林女士的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，投資者首先要關(guān)注的第一個(gè)問題是要把房子租（賣）給誰？客戶的生活方式和生活區(qū)域又是什么？如果租（賣）給外國人，那么在購房房子之前，就要了解這一區(qū)域受歡迎的客戶的國籍，要了解這一國籍的客戶的喜好。如：各國人的喜好不同，美國人喜歡郊外，法國人喜歡市區(qū)。如果一個(gè)小區(qū)的房子符合法國人的喜好，賺到美國人或美籍華人的錢的機(jī)會(huì)恐怕就要打一定的折扣。

　　其次要了解外國客戶的家庭結(jié)構(gòu)。對(duì)于有孩子的家庭，客戶的主人關(guān)心的是孩子的學(xué)業(yè)和家人的身體健康，所以，學(xué)校和小區(qū)的居住環(huán)境就是第一考慮。

　　接下來是要符合客戶本人社會(huì)交往的圈子和生活習(xí)慣，一群具有同樣文化背景的鄰居對(duì)于客戶的吸引力是相當(dāng)巨大的；此外，有的客戶要定期出差，有的客戶在居住的地方也有頻繁的交際往來，所以，周邊的交通和生活配套設(shè)施、娛樂場所就必然成為他考慮的內(nèi)容。一個(gè)成熟的社區(qū)，在這方面就占有先天之利。

　　另外，外國客戶希望他居住小區(qū)能有和他溝通的雙語團(tuán)隊(duì)、特別是他所信賴的國際化服務(wù)品牌。有了這一條件，往往能促進(jìn)交易更快、更順利的達(dá)成。

　　建議： 對(duì)于成熟的涉外生活圈內(nèi)的項(xiàng)目而言，從地段上講，一定要瞄準(zhǔn)外國人的辦公和生活的直徑范圍。從交通角度講，他們傾向于租（買）與辦公距離不超過40分鐘（包括步行、打車、開車）的交通距離。同時(shí)要關(guān)注項(xiàng)目周邊國際學(xué)校、醫(yī)院、超市等配套設(shè)施的完善情況。

　　規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——成功投資第二步

　　一、來自產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)

　　越來越多的企業(yè)投入到了利潤豐厚的高檔住宅開發(fā)，但一些實(shí)力不夠強(qiáng)的企業(yè)開發(fā)高檔產(chǎn)品，往往會(huì)存在一些問題，如與市場的最終需求銜接不佳、社區(qū)內(nèi)的配套服務(wù)品質(zhì)難以滿足居住者的要求等等，最終都導(dǎo)致了產(chǎn)品價(jià)值受到削弱。因此，在對(duì)高檔住宅進(jìn)行投資前，投資者應(yīng)當(dāng)認(rèn)真核查開發(fā)商的背景、實(shí)力以及類似項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)等。

　　建議：要對(duì)開發(fā)商的背景、項(xiàng)目的土地產(chǎn)權(quán)情況、按揭和購房的優(yōu)惠條件有綜合詳盡的了解，同時(shí)也要關(guān)注參與項(xiàng)目運(yùn)營的各方的名氣、實(shí)力等等因素。投資者應(yīng)對(duì)本區(qū)域同類項(xiàng)目的平均出租率和平均租金進(jìn)行全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)租賃的前景有一個(gè)客觀的判斷。

　　二、來自物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)

　　有些樓盤銷售時(shí)承諾由某著名物業(yè)公司管理，但后來卻換成了某家不知名的國內(nèi)物業(yè)管理公司，僅僅冠以“某知名物業(yè)管理公司擔(dān)任專業(yè)顧問”之名……諸如此類，投資者需要注意的是，其服務(wù)商的“名” 與“實(shí)”須保持一致，否則物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)水平可能很不盡人意，這會(huì)直接影響到住戶的居住舒適度，從而影響到該物業(yè)在租賃及二手房市場上的表現(xiàn)。

　　建議：投資者一定要細(xì)致考察想要投資的項(xiàng)目是否具有專業(yè)的物業(yè)管理（而非專業(yè)顧問）和租賃團(tuán)隊(duì)，這不僅可能給業(yè)主平添不少麻煩，同時(shí)也對(duì)樓盤未來能否保值升值有著巨大的影響。

　　三、來自市場的風(fēng)險(xiǎn)

　　市場上當(dāng)時(shí)同類產(chǎn)品的供求關(guān)系非常重要，直接影響到投資者的收益額。即使一個(gè)房子的

　　建議：投資者要對(duì)自己還款能力與實(shí)際可回收的租金做出客觀的考量，對(duì)高檔住宅投資收益水平應(yīng)當(dāng)在一個(gè)合理的區(qū)間范圍內(nèi)。一般而言，公寓在預(yù)計(jì)出租收益時(shí)應(yīng)當(dāng)假設(shè)每年有一到三個(gè)月的空置期，而別墅的空置期平均為1－2個(gè)月。

　　在這些租賃團(tuán)隊(duì)的管理服務(wù)下，租金水平和空置率能得到良好的空置與平衡，從而降低風(fēng)險(xiǎn)，保證投資者的利益。目前市場上的情況是，品質(zhì)相似的樓盤，有無專業(yè)的租賃團(tuán)隊(duì)，收益水平往往相差30％－50％。

　　正確評(píng)估投資回報(bào)水平——成功投資第三步

　　作為該項(xiàng)評(píng)估的第一步、也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)：投資回報(bào)如何計(jì)算的問題，由于房地產(chǎn)投資牽涉的周期長，期間需支出的稅費(fèi)等種類較為繁多，因此很多一般投資者對(duì)此不甚了解。現(xiàn)在我們?cè)谶@里僅就租金收益的方面作簡要介紹如下：

　　一、由于市場信息不透明、不同項(xiàng)目的預(yù)期租金收益中包含內(nèi)容也不盡相同，投資者在對(duì)高檔住宅市場上兩個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行選擇比較時(shí)，一般以毛投資回報(bào)率為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)不同項(xiàng)目的投資收益做最基礎(chǔ)的比較分析。計(jì)算方法如下：毛投資回報(bào)率＝（月平均租金×12／總投資額）×100％（總投資額即欲投資物業(yè)的總房款）。

　　二、當(dāng)投資者要具體分析某一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目的投資收益時(shí)，采用凈投資回報(bào)率的計(jì)算能夠讓投資者更準(zhǔn)確的了解自己的收益情況。在計(jì)算凈投資回報(bào)時(shí)，通常采用考察現(xiàn)金流量的計(jì)算方法，同時(shí)分按揭貸款和一次性付款兩種情況來計(jì)算，具體如下：

　　按揭貸款：凈投資回報(bào)率＝�煟ㄔ缕骄�租金－各種費(fèi)用支出）×１２／自有資金�牎粒保埃埃ィㄗ杂匈Y金即欲投資物業(yè)的總房款與按揭貸款的差額）。

　　一次性付款：凈投資回報(bào)率＝�煟ㄔ缕骄�租金－各種費(fèi)用支出）×１２／總投資額�牎粒保埃埃�

　　其中費(fèi)用支出包括房物購置稅費(fèi)、房屋裝修家電配置費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)、會(huì)所費(fèi)及水暖費(fèi)用等，依據(jù)業(yè)主與租客簽訂的租賃合同的不同有一定的差異。關(guān)于月平均租金，如果欲投資項(xiàng)目還未進(jìn)入租賃市場，可以通過與周邊地段、價(jià)位、檔次相近的成熟項(xiàng)目比較進(jìn)行預(yù)估。

　　建議：通過對(duì)意向中的物業(yè)的投資回報(bào)進(jìn)行初步預(yù)估后，可就自身的經(jīng)濟(jì)狀況以及未來收入增長的預(yù)期，進(jìn)行綜合考量，從而做出最終決策，在此過程中務(wù)必注意保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定與個(gè)人／家庭的財(cái)務(wù)健康，以及投資的多元化布局，這些都是降低風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。

　　事實(shí)上，以上僅僅介紹了通過物業(yè)出租得到的收益的投資回報(bào)計(jì)算，而房地產(chǎn)投資還包括其他途經(jīng)的增值空間，如地段升值帶來的二手房出售時(shí)獲取的差價(jià)的收益等，乃至包括