福州：炒房者的樂園

http://whmsebhyy.com 2006年05月24日 09:25 中國經濟時報

　　-本報記者章劍鋒

　　“現在，越來越多的炒資正在接近福州。”在福州，長期掌管一家房屋中介機構的葉斌對中國經濟時報記者稱，過去兩年間，福州受到規模炒資的頻繁光顧。

　　資本的冒險

　　在今年早些時候，福州市房地產管理局發布的2005年市場運行情況表明，過去一年供給略大于需求，商品房自住消費只占一定的比重，有效需求有待進一步開發，但商品房的價格穩中有升，升幅同比超過11%。

　　2004年春，福州市房管局產權交易處處長、房地產業協會秘書長張海舟撰文指出，從2003年開始，福州市場正受到“炒房團”的震蕩，溫州炒房團已兩度進入福州，以“炒樓花”的形式預定大批樓盤加價發售，有5億元溫州資金進入福州市場。

　　他認為，溫州“炒房團”給福州樓市帶來的風險和隱患是不容忽視的，

房價非理性上漲，影響福州戶籍人口的住房消費。

　　5月18日，福州市房地產業協會沒有應本報記者的要求在電話里對市場進行置評，張海舟的電話也一直處于無法接通的狀態。

　　今年，國家發展改革委的數據稱，在第一季度里，福州的房價漲幅同比超過4.1%，其中，新建住宅是4.9%，二手住宅是5.4%，在同類城市里面處于中高水平。

　　福州國廣一葉點房置業公司董事長葉斌說，就在本月，福州房價劇烈的增幅甚至令人感到恐慌。福州分析師王劍超向本報記者提供了詳細的數據：今年一季度福州房地產市場商品房平均交易價格達到4159元／平方米，比去年同期增長714元，增幅20.73%，其中住宅交易價格為3733元，比去年同期增長622元，增幅19.99%。

　　王劍超表示，這是一種突然上漲，并非市場行情所致，而是由炒房引起的。個別樓盤的某些單元竟能轉手6次，才到交易中心進行備案，經過6次加價，房價層層加碼可到50%以上。這是炒房者假借退房名義，從交易中心注銷商品房期房預售合同再通過轉讓實現的。

　　葉斌說，福州的投資渠道單一，大量資金不得不流入房地產。一些中介公司也參與炒房賺取差價。此外，福州作為中國華僑故鄉之一，擁有巨大的外資流量。他說：“你可以認為他們是投資，也可認為是投機，但這無一不是房價上漲的潛在動力。”

　　炒資“內部認購”

　　福州的一位分析師劉福泉對本報記者說，在中國政府先后出臺了“新、舊國八條”后，他曾經擔心福州的住宅市場會“頂風作案”，在別的城市漲幅消停時加快上漲。事實表明，這種擔心并非多余。福州主要官員公開強調的預警預報信息并未在他們的官方網站上出現，在那里，所有數據都是過去若干年間的市場走勢，且大都語焉不詳。

　　王劍超說，福州房價高企，是過去一年調控政策在福州執行不到位導致的。如為打擊炒房，國務院禁止期房轉讓，但是在福州，期房是可以變相轉讓的；對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時要按其取得的售房收入全額征收營業稅，但在福州卻可以低申報，一套50萬元的房子，通過申報價1萬元成交，只交納幾十元的營業稅。

　　王劍超去年向福州市提交了多項調控建議，其中的暫停預售合同注銷、變更和

二手房按實申報的建議被采納。3月27日，福州市房地產交易中心開始執行此項規定，凍結了數億炒房資金的流轉。王說，這將使短線的炒房資金轉化為長線的投資資金。在所有炒房行為中，除了通過預售房變更、注銷進行炒房，還有更為隱秘的一種“內部認購”。

　　王劍超說，“內部認購”不需經過房地產交易中心就可以完成，通過“內部認購”進行炒號，實際累計交易金額數倍于房價，只有接最后一棒的購房人向交易登記中心備案，而之前的數次交易在交易登記中心都是“看不到”的，也是“絕對免稅”的。

　　他稱，當進行變更注銷的炒資被遏止后，大量的炒資將走入“內部認購”一類更隱蔽的渠道，這給房價的暴漲埋下了隱患。此外，由于部分中介公司參與炒房，可能使市場秩序更趨惡化。

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