北京囤房空置陷阱揭秘 利用銷控表做文章

　　分析人士表示，實(shí)際上，利用銷控表來(lái)做文章，已經(jīng)是開發(fā)商在銷售中公開的“秘密”，然而由于大部分消費(fèi)者屬于首次置業(yè)，在市場(chǎng)急速拉高的心理壓力下，唯恐失去機(jī)會(huì)的跟進(jìn)心態(tài)讓開發(fā)商屢屢“得逞”

　　本報(bào)記者 林明 發(fā)自北京

　　商品房囤積居奇被市場(chǎng)認(rèn)為是制造供求緊張、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一個(gè)重要因素。4月最后一個(gè)工作日，北京市建委在房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)全面公示了預(yù)售商品房和現(xiàn)售商品房的現(xiàn)狀：截止到2006年4月30日，北京可售的期房項(xiàng)目計(jì)1512個(gè)，其中未售住宅109106 套、面積1541.39 萬(wàn)平方米；已取得房屋所有權(quán)證的正進(jìn)行現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目855個(gè)，未簽約住宅17815 套、面積289.14萬(wàn)平方米。

　　隨后5月10日北京建委再度出臺(tái)打擊開發(fā)企業(yè)囤房的嚴(yán)厲措施，包括發(fā)布虛假銷售進(jìn)度、預(yù)銷不實(shí)行網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)、網(wǎng)上簽約、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、選號(hào)、協(xié)議等方式私下簽訂協(xié)議、惡意誘騙爭(zhēng)購(gòu)等52種違規(guī)行為被禁止，違者最高可處至少一個(gè)月的禁售處罰。

　　此外，北京還全面開放“可售

　　南部三、四環(huán)間某樓盤日前首推一百多套住宅，等記者到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)候，得到銷售人員的回答是，只剩下數(shù)套房型在150平方米的房源，短短十天內(nèi)，百套房子已經(jīng)遭遇搶購(gòu)。

　　然而此次的開盤量只有2棟樓，按照樓書的指示，首期共計(jì)由四五棟樓宇和部分商業(yè)組成，據(jù)了解，這些樓盤均已獲得銷售資格，然而推出面市的只有2棟。

　　據(jù)內(nèi)部人士介紹，樓盤在開盤之前曾經(jīng)經(jīng)歷了一段較長(zhǎng)時(shí)間的醞釀，對(duì)前來(lái)登記的意向客戶進(jìn)行摸底統(tǒng)計(jì)，當(dāng)成熟購(gòu)房人累積到一定數(shù)量后，再開始推出與之匹配的房源。

　　以該樓盤為例，推出房源達(dá)到100多套，而成熟的意向顧客已經(jīng)有220多人，除去一些無(wú)效需求，這些樓盤就會(huì)處于供小于求的局面，這對(duì)開發(fā)商提高后期售價(jià)，無(wú)疑居于主導(dǎo)地位。“至于后面兩棟何時(shí)會(huì)開盤，要等積攢足夠的客戶，數(shù)量不夠絕不開盤，哄搶格局慢慢起來(lái)了。”

　　目前這種手法在京城分幾期開發(fā)的大盤中十分普遍，由于體量大，集中推出的風(fēng)險(xiǎn)劇增，而分期消化則能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，制造緊張供求態(tài)勢(shì)，事實(shí)上當(dāng)下熱銷的樓盤在開盤前推廣并統(tǒng)計(jì)客源的準(zhǔn)備期，要遠(yuǎn)大于真正開盤的銷售期，在這種銷售模式下，購(gòu)房人看到的只是樓盤開盤后被不斷迅速搶空，居奇心理效應(yīng)就此而生。銷控表的秘密

　　位于東四環(huán)的某樓盤曾經(jīng)創(chuàng)下多項(xiàng)熱賣紀(jì)錄，在以小

　　過(guò)了約兩小時(shí)，銷售人員主動(dòng)聯(lián)系記者表示，恰好有客戶退房，層次、朝向、房型較為理想，相對(duì)價(jià)格偏高。當(dāng)記者來(lái)到售樓現(xiàn)場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，醒目的銷售進(jìn)度表(銷控表)上已經(jīng)貼滿了紅點(diǎn)，表示均已售罄。

　　“你運(yùn)氣真好。”銷售人員的解釋是，剛才有人來(lái)退房，所以有了拾遺的機(jī)會(huì)。記者后來(lái)在北京房產(chǎn)交易網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)的銷售狀況遠(yuǎn)非現(xiàn)場(chǎng)介紹那么好，約有半數(shù)樓盤仍是綠色，即處于可售狀態(tài)。另外據(jù)悉，在開盤數(shù)月內(nèi)，該盤一概對(duì)外宣稱基本售完，實(shí)際情況是一直在賣。

　　分析人士表示，實(shí)際上，利用銷控表來(lái)做文章，已經(jīng)是開發(fā)商在銷售中公開的“秘密”，然而由于大部分消費(fèi)者屬于首次置業(yè)，在市場(chǎng)急速拉高的心理壓力下，唯恐失去機(jī)會(huì)的跟進(jìn)心態(tài)讓開發(fā)商屢屢“得逞”。先斬后奏提前預(yù)售

　　目前售樓市場(chǎng)上，由于前期累積客戶資源通常在尚未取得銷售許可之前就已經(jīng)展開，進(jìn)而引發(fā)提前收受誠(chéng)意金、變相銷售的案例不斷出現(xiàn)。

　　日前，北京萬(wàn)德福

　　誠(chéng)意金之所以成為開發(fā)商銷售樓盤的擋箭牌，是因?yàn)槠溆巫哂谡�式售房和意向登記之間，即使最后購(gòu)房人放棄，亦可全額退回，一般在1萬(wàn)~2萬(wàn)元，事實(shí)上，因此造成買號(hào)炒房的情況激增，市場(chǎng)頻現(xiàn)買房“黃牛”，對(duì)造成供求緊張無(wú)疑推波助瀾。

　　北京市建委明確指出，在未取得商品房預(yù)售許可證前，任何單位不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，也不得進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、排號(hào)或搖號(hào)選房。在稍早前北京四季房展會(huì)上，芭桑諾瓦、西提國(guó)際、新城陽(yáng)光三個(gè)樓盤在因未取得銷售資格而被北京建委執(zhí)法大隊(duì)清理出場(chǎng)，種種跡象顯示，北京將不再容忍開發(fā)商囤積房源、制造哄搶的違規(guī)行為。