去澳洲買別墅 30%的升值預(yù)期

　　本報記者徐廣蓉 深圳報道

　　3月下旬的某個上午，坐在電腦旁的陳穎眉頭緊皺，熒屏上閃爍的那條下滑曲線依然沒有任何回升的苗頭。

　　從2月5日開始，紐幣兌港元的匯率持續(xù)下跌，而當(dāng)日已經(jīng)下跌到了1：4.99。貸款港元

在新西蘭投資房產(chǎn)的陳穎，已經(jīng)做過了一次貸款貨幣切換，正等著紐幣升值，做下一次的切換。

　　兩份房產(chǎn)投資計劃

　　2005年5月以來，受政策調(diào)控影響，炒房者遭到打擊。對已在深圳關(guān)外持有多套房產(chǎn)的陳穎來說，繼續(xù)投資國內(nèi)市場，意味著風(fēng)險加大，因此，陳穎開始考慮分散風(fēng)險。

　　而此時，她也正準(zhǔn)備移民新西蘭，并提前在當(dāng)?shù)刭徺I了一套價值36萬紐幣的別墅(當(dāng)時紐幣兌港元為1：5.27)。但隨之的變化打破了她的移民夢。針對近年移民猛增的現(xiàn)象，新西蘭政府決定遏制移民潮，抬高了移民的條件，要求資產(chǎn)達到1000萬紐幣才能夠獲得批準(zhǔn)。

　　陳穎決定放棄了移民的想法，把準(zhǔn)備居住的那套別墅改用于投資。

　　不僅如此，陳穎還在澳洲等地進行投資。陳穎認(rèn)為，投資國外房產(chǎn)貸款比率高于國內(nèi)銀行，可貸款高達80%；再則，澳洲別墅比深圳別墅更為便宜，根據(jù)澳州政府出具的數(shù)據(jù)報告，2005年9月，澳洲房屋中間價格為386,819澳元／套。

　　2005年7月，陳穎在澳大利亞墨爾本西南的高爾夫別墅區(qū)(Point cook區(qū))，購入一套占地400-500平方米，房屋建筑面積200平方米左右，精裝修雙車庫，三房三廳，雙衛(wèi)，前后花園，價值人民幣180萬(澳幣30萬)的別墅，同類產(chǎn)品在深圳不裝修最便宜也要300萬，再加上最基本裝修費也要50萬，則總價350萬。

　　陳穎稱，目前這兩套房子都拿來出租。租金正好可以抵消月供。“我申請的是凈利息還款方式，每月只需要還利息部分，不用還本金，以5年為一個申請周期，在這五年里如果每個月按時還利息，記錄良好就可以繼續(xù)申請。”

　　目前，陳穎的兩套房子都交給了專業(yè)的投資房產(chǎn)租賃中介公司打理。

　　30%的升值預(yù)期

　　對陳穎利好的信息是，目前澳洲房地產(chǎn)市場正處于一個新的上升周期的開始。

　　根據(jù)澳洲的經(jīng)濟專家和房屋市場機構(gòu)預(yù)測，經(jīng)過前兩年的市場調(diào)整，市場現(xiàn)在正處于周期性的底部，新的購買力量已經(jīng)蓄勢待發(fā)，而且現(xiàn)在澳洲各方面的經(jīng)濟數(shù)據(jù)非常好，新一輪的房價增長即將啟動。

　　在2005年11月，其經(jīng)濟增長為4.4%，失業(yè)率為近幾年低點，只有5.1%，而平均房屋借款還貸占家庭收入的比例為27.7%，比上個季度下降了1.5%。強勁的經(jīng)濟發(fā)展提高了澳洲居民的收入，也將促使更多的澳洲人購買房產(chǎn)。

　　不僅如此，目前市場出現(xiàn)一定程度的供不應(yīng)求，根據(jù)澳州政府出示的數(shù)據(jù)2006年1月總的房屋批準(zhǔn)建筑量下降了0.4%，這已經(jīng)是連續(xù)第九個月下跌了。加上移民增加，本地購買力增加等等因素，租賃市場非常熱俏，2006年一月份出租空置率僅為2.9%。

　　但澳州政府同樣不鼓勵短期的投機行為，政府鼓勵超過一年以上的置業(yè)計劃，規(guī)定一年以上的樓宇買賣所得增值稅減半。

　　“澳洲的房產(chǎn)是長期的穩(wěn)定增值的，我們也鼓勵3到5年的持有，這樣才能夠使這種增值得到顯現(xiàn)。”張玉玲說。

　　陳穎打算明年出售她在新西蘭的房產(chǎn)。“估計會有30%的升值空間吧。”陳穎稱。

　　管理匯率風(fēng)險

　　盡管有此市場預(yù)期，但對于海外投資來說，匯率波動仍是最大的風(fēng)險。陳穎的做法是利用這種波動，在風(fēng)險和收益之間互相轉(zhuǎn)換。

　　在購買新西蘭房產(chǎn)的時候，陳穎選擇了按揭貸方式購房，考慮到在新西蘭當(dāng)?shù)劂y行貸款利率高，陳穎選擇了第三地貸款方式——在香港銀行貸款。香港銀行能夠為個人的海外投資提供多種貨幣的貸款，貸款還款方式靈活，貸款利率也可以根據(jù)貸款人的具體情況度身定做，尤其是房地產(chǎn)貸款，所以港人在海外投資房地產(chǎn)的比例很大。但是這對大陸居民來說門檻卻比較高，因為貸款港元，首先要出示港元的收入證明和稅收證明，這對大陸投資者將是一個較難逾越的門檻。

　　陳穎在一家港資公司做財務(wù)總監(jiān)，香港公司的操作規(guī)范，能夠提供完整的稅收證明，符合香港銀行的貸款條件，所以陳穎選擇了在香港某銀行貸款港元105.4萬(折合成20萬紐幣)。

　　該銀行為陳穎提供了四種貨幣貸款，最優(yōu)惠的是港幣貸款利率為5.11%，美元貸款為5%左右,澳元貸款為7%左右,紐幣最高9%左右,這些利率都是浮動利率,不斷根據(jù)銀行的

　　2004年的10月，陳穎做了第一次切換，將港元兌換成為紐幣，按照當(dāng)時的匯率1：5.41，切換成為紐幣以后19.48萬，在下一個還款期，匯率向下調(diào)到了1：5.3，再將19.48萬紐幣切換成為港元103.244萬，貸款本金減少了2.156萬港元，這是陳穎第一次獲得了切換成功。“理論上，在波動的匯率市場上，可以通過這種切換，將本金減到零。”張玉玲說。

　　但是無論是紐幣還是港元，由于貸款利率的不同，就會有持有成本的不同。“可能在匯率上賺錢，在利率就會損失，所以需要做平衡點分析。盡量持有低成本貨幣——港元，預(yù)升的貨幣要拋，預(yù)跌要收。”張玉玲總結(jié)說。