倒按揭的兩種操作模式

　　按照孫健的設(shè)想，他設(shè)計了兩種操作模式來實現(xiàn)住房證券化：一種是在有政府相關(guān)職能部門大力支持下的啟動操作模式，另一種則是純粹的民間運行模式……

　　信報記者 李星辰 報道

　　政府支持實施的步驟

　　按照重慶市人大代表孫健的設(shè)想，他設(shè)計了兩種操作模式來實現(xiàn)住房證券化。一種是在有政府相關(guān)職能部門大力支持下的啟動操作模式，另一種是純粹的民間運行模式。

　　在政府支持啟動的前提下，第一步先建立一個獨立的養(yǎng)老合作組織，就是住房養(yǎng)老財務(wù)證券化合作組織(下稱‘合作組織’)，這一合作組織也可以是一個養(yǎng)老基金實體。該實體需要的啟動資金有5000萬到1個億就可以了，通過資產(chǎn)的證券化，該組織的資金會有一個循環(huán)性和杠桿性。

　　第二步是設(shè)計住房養(yǎng)老基金的投資運作模式和住房養(yǎng)老證券化產(chǎn)品并進(jìn)行相關(guān)市場營銷培育。隨后開始發(fā)行住房養(yǎng)老證券。政府按照財政養(yǎng)老基金的比例為該證券化產(chǎn)品擔(dān)保，以提供信用增級，同時成立信用評級機(jī)構(gòu)評級。

　　第三步，向投資者和金融機(jī)構(gòu)出售住房以獲得現(xiàn)金并在國家相關(guān)長期證券市場上流通。

　　第四步，選擇住房養(yǎng)老申請者并對其住房進(jìn)行價值評估和風(fēng)險組合設(shè)計，同時根據(jù)其住

　　第五步，按期發(fā)放養(yǎng)老基金一直到受益人去世，其間這些受益人可以選擇養(yǎng)老基金公司提供的其他養(yǎng)老產(chǎn)品，如養(yǎng)老基金投資的養(yǎng)老院等。

　　第六步，養(yǎng)老基金公司及其代理機(jī)構(gòu)出售住房并獲得現(xiàn)金支持證券的兌付。

　　孫健表示，這一倒按揭的養(yǎng)老模式應(yīng)該得到政府相關(guān)機(jī)構(gòu)的幫助，因為社會保障和養(yǎng)老本身是政府應(yīng)該關(guān)注和提供配套的社會責(zé)任。政府從

　　他設(shè)想，合作組織將養(yǎng)老者提供的各類流動性較好的房產(chǎn)納入資產(chǎn)池，設(shè)計成流動性較好的住房養(yǎng)老證券，向愿意持有的銀行、保險、基金管理人或普通投資者銷售，獲得現(xiàn)金，按一定的比例在有關(guān)部門的監(jiān)督下支付養(yǎng)老金和進(jìn)行市場化操作以贏利，通過贏利來覆蓋風(fēng)險。

　　民間機(jī)構(gòu)也可以啟動

　　在孫健看來，在完全沒有政府相關(guān)職能部門支持的情況下，民間機(jī)構(gòu)也可以啟動這一倒按揭模式，在中介機(jī)構(gòu)組織下由有品牌的開發(fā)商和可能潛在的養(yǎng)老產(chǎn)品購買者集中發(fā)起組織成立養(yǎng)老基金公司；基金公司成立后在中高檔小區(qū)建立養(yǎng)老俱樂部或沙龍，培育養(yǎng)老信用消費群；第三步就是按照這一群體需求設(shè)計小型證券產(chǎn)品通過私募渠道發(fā)行住房證券產(chǎn)品獲得資產(chǎn)并變現(xiàn)，最后再尋求政府和銀監(jiān)會的支持。

　　合作組織的贏利來源有兩部分，一是房產(chǎn)升值。“一些地段好的房產(chǎn)還會升值的。”孫健說。另一部分是資金的投資回報。“資金的使用比例會是2：8，也就是說把80%的資金用于支付養(yǎng)老金，20%用于投資，比如購買國債、股票什么的。利用手中的資金再去進(jìn)行下一輪的證券化，從而達(dá)到一個良性循環(huán)。”孫健介紹。

　　孫健還表示，由于投資回收時間長，將面臨系列風(fēng)險，控制風(fēng)險的關(guān)鍵在于以產(chǎn)權(quán)清晰的私人機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)化的金融和專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)操作，并確保每年得到注冊會計師的審計。

　　缺乏相關(guān)政策支撐

　　實際上，孫健1999年在美國圣地亞哥海灘看到美國養(yǎng)老公寓后，就開始著手考察美國的倒按揭養(yǎng)老模式并對該模式在中國運行的可行性進(jìn)行研究。通過近7年的思考和實踐，孫健認(rèn)為在國內(nèi)推行房屋倒按揭養(yǎng)老的時機(jī)已經(jīng)成熟。在整個操作的每一個環(huán)節(jié)，都可以在國內(nèi)市場上找到一個雛形，而在國外，養(yǎng)老證券化已經(jīng)有相當(dāng)成熟的東西可以借鑒。

　　有專家分析指出，實際上，國內(nèi)在沒有政府的財政信用支持的情況下，目前要啟動這一住房證券化養(yǎng)老模式缺乏政策支撐。因為國內(nèi)對金融的監(jiān)管相當(dāng)嚴(yán)格，而住房證券化養(yǎng)老的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)的住房的證券化和流通性，及把不動產(chǎn)變成可以流動的現(xiàn)實貨幣。目前國內(nèi)雖然有二手房中介機(jī)構(gòu)幫助部分房屋交易雙方實現(xiàn)住房的流通，但是這一市場還并不很成熟，房屋變現(xiàn)的周期比較長，如果出現(xiàn)大量的二手房源，則會使目前本來就流通速度較慢的二手房交易變得更加困難。

　　而據(jù)記者調(diào)查，目前國內(nèi)還沒有銀行推出倒按揭產(chǎn)品。建設(shè)銀行重慶分行個人業(yè)務(wù)部的一位負(fù)責(zé)人透露，在3年前他們就已經(jīng)研究過倒按揭了，但是最后放棄了。因為發(fā)現(xiàn)操作會有很大的困難，面臨很多問題，比如客戶的思維等。

　　中國是一個傳統(tǒng)國家，客戶搞倒按揭的話其后輩可能會很難接受，而倒按揭涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，沒有客戶后輩的同意所有權(quán)將很難轉(zhuǎn)移；另外，公司是靠未來出賣房產(chǎn)來獲得利潤，在這期間利率可能發(fā)生不利于公司的變化，而公司不可能因為利率的變化而減少給客戶的生活費，最終可能導(dǎo)致公司的虧損。究竟利率怎樣確定是個難點；還有，客戶逝世前所有權(quán)還沒有轉(zhuǎn)移，如果房產(chǎn)在這期間升值了，升值部分的利益由誰來享有等等問題。

　　而孫健對此比較樂觀，他告訴記者，目前人們的觀念正在發(fā)生變化，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念正在被取代，一個潛在的市場正在變成現(xiàn)實。而對于社會而言，在不遠(yuǎn)的少子老齡化的中國，高端養(yǎng)老的社會化可以使社會更有效率。

　　10億高端倒按揭市場

　　“盡管起步艱難，但是重慶的品牌開發(fā)商還是應(yīng)該先行動起來。”孫健認(rèn)為，住房證券化應(yīng)該首先選擇一些小區(qū)進(jìn)行試點，而有遠(yuǎn)見的開發(fā)商應(yīng)該先行一步。因為如果有一些老年人接受住房證券化養(yǎng)老方案，他們把房屋證券化后就會無居住之所，社會上將需要開發(fā)大量的老年公寓以方便這些老年人的基本需要。

　　“試點期間主要針對高端客戶，比如房產(chǎn)價值在100萬元左右的，重慶能達(dá)到這個要求，且有這個需求的有1000戶左右，也就是10億元的市場。據(jù)我們調(diào)查，龍湖公司的購房者中有20%是離退休人員，市場非常大。”孫設(shè)想，只要有5000萬左右的資金就可以啟動10億元以上的市場，而如果有10億元的資產(chǎn)規(guī)模，就完全可以考慮企業(yè)的海外上市和資本運作，在降低決策風(fēng)險的前提下擴(kuò)大試點規(guī)模。從而在國內(nèi)形成一個資金規(guī)模雄厚的民間養(yǎng)老基金和一系列的以老年人為主要客戶的連鎖品牌。

　　“其實目前最重要的不是資金，”孫健表示，如何將各種資源整合起來，是實現(xiàn)住房證券化的一個重要課題。如果能夠完成這一整合，還可以加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商之間的協(xié)作，以避免相互之間各自為陣的惡性競爭，使房地產(chǎn)供求大體平衡。

　　而超越目前體制的協(xié)調(diào)能力也許是住房證券化成敗的關(guān)鍵。