房貸新率實(shí)施 貸款人黯然應(yīng)對

　　本報(bào)記者　韋峰

　　在房價(jià)不斷高漲的今天，不少都市人在置業(yè)時(shí)，都會選擇銀行貸款購房。然而，近幾天來，對于這些按揭貸款的購房人來說，一個(gè)關(guān)乎切身利益的事實(shí)已真真切切地?cái)[在了自己面前，從2006年1月1日起，房貸利率調(diào)高，在執(zhí)行新的房貸利率之下，即便最優(yōu)惠的貸款利率也比調(diào)整前略有提高，這意味著貸款人每月的還款額將有所增加，按揭購房人必須向房貸

賬戶里加錢了，面對房貸新利率的調(diào)整，面對每月還款額的增加，房貸者是否需要提前還貸？對那些投資型的購房者來說，是拋售還是出租？當(dāng)然，不論購房是用于自住還是投資，大家關(guān)心的其實(shí)都是如何才能少向銀行支付利息。

　　利率調(diào)高　月供微漲

　　2005年3月17日，央行宣布取消5.31%的個(gè)人住房優(yōu)惠貸款利率，從2006年1月1日起，2005年3月17日以前發(fā)放的按揭貸款執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)整后基準(zhǔn)利率為：6個(gè)月內(nèi)(含6個(gè)月)5.22%；6個(gè)月至1年(含1年)5.58%；1年至3年(含3年)5.76%；3年至5年(含5年)5.85%；5年以上6.12%。但央行同時(shí)規(guī)定，各家銀行可對符合條件的客戶實(shí)行下浮10%的優(yōu)惠，即5.508%。

　　貸款

　　有消息稱，房貸新利率施行中國房貸者每年將至少多向銀行付出約33億元的資金，分?jǐn)偟矫恳粋�(gè)房貸者之上，這個(gè)數(shù)字并不算大。業(yè)內(nèi)人士指出，央行這次上調(diào)房貸利率，更大的意義在于影響人們的心理預(yù)期，對購房人的實(shí)際付支影響不大。

　　有銀行人士為房貸者算了一筆賬：一筆貸款金額50萬元、貸款期限20年的住房按揭貸款，若采用等額本息法，按原利率5.31%計(jì)算，每月需償還3386元；若按下浮10%即5.51%的優(yōu)惠利率計(jì)算，每月需償還3442元，僅比原來多出56元；若按基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算，每月需償還3616元，則比原來多出230元。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒廣大按揭購房者，2006年1月份還款時(shí)要注意，以免因賬戶余額不足導(dǎo)致銀行無法扣款，給自己造成罰息損失，留下不良信用記錄。

　　是否需要提前還貸

　　根據(jù)現(xiàn)行房貸政策，貸款利率每年調(diào)整一次。不少購房者擔(dān)心2006年利率上漲后還款壓力增加，從而考慮提前還款，但要不要提前還款實(shí)際上還是一個(gè)值得商榷的問題。

　　我們知道，提前還款的目的無非是為了節(jié)省利息，但提前還款并不都能節(jié)省利息。比如借款期10年，目前已還了八九年了，剩余的本金已經(jīng)很少了，即便利率上調(diào)，增加的利息也很少，象這種情況就沒必要急于提前還款。

　　對有投資計(jì)劃的購房人來說也不應(yīng)著急提前還款。由于銀行對個(gè)人的融資渠道已越收越窄，目前老百姓得到銀行資金支持的途徑基本集中在購房房貸上。一旦選擇提前還款，提前歸還的額度一般是不可以重新使用的。如果投資型客戶近期內(nèi)仍有銀行融資的需求或更好的投資途徑，不妨用手中的資金進(jìn)行投資，獲得比利息支出更高的收益。

　　另外需要提醒的是，提前還款時(shí)必須關(guān)注提前還款的成本。因?yàn)橛械你y行規(guī)定借款人在一年內(nèi)提前還款需支付約相當(dāng)于提前還款額0.1%的違約金，如要提前償還10萬元，就需為此支付1000元的違約金，這種成本是不可忽略的。

　　理財(cái)專家表示，是否要提前還貸應(yīng)結(jié)合自己的實(shí)際情況考慮。對于執(zhí)行基準(zhǔn)下浮利率的借款人，還款金額的小幅增加不會對生活產(chǎn)生較大影響，大可不必急著到銀行去提前還款，但對于執(zhí)行基準(zhǔn)利率或基準(zhǔn)以上利率的借款人，由于利息支出增幅較大，借款人可考慮適當(dāng)進(jìn)行提前還款，以減輕還款壓力。

　　“拋售”還是“出租”

　　對于按揭貸款的投資型購房者來說，房貸利率的調(diào)整不僅影響還款計(jì)劃，對如何處置手中的房產(chǎn)也會產(chǎn)生直接影響，他們必須在拋售與出租之間作出選擇：如果繼續(xù)持有房產(chǎn)，就必須面臨本次利率的調(diào)整，甚至還將面臨今后可能再次上調(diào)的壓力；如果選擇拋售，在目前

　　如果手中的房產(chǎn)有比較明顯的漲價(jià)空間，或當(dāng)?shù)氐姆课菰伦饷黠@高于利率調(diào)整后的月供，此時(shí)就應(yīng)該選擇繼續(xù)持有，因?yàn)樗�能給你帶來更多收益。在這種情況下，“以租養(yǎng)房”實(shí)現(xiàn)收益無疑是不錯(cuò)的選擇。

　　至于如何判斷房價(jià)是否具有“明顯上漲空間”，關(guān)鍵要看房價(jià)的上漲幅度能否對沖利率上調(diào)帶來的成本增加。目前，業(yè)內(nèi)比較通行的一種判斷辦法是，當(dāng)房價(jià)處于1.6%-3.6%左右的溫和上漲時(shí)，就有可能緩沖利率上調(diào)所增加的投資風(fēng)險(xiǎn)。