溫州長線炒房客上海捏盤

　　昨日接到記者電話時，溫州人虞先生正和親戚朋友召開家庭會議，商討如何應對新出臺的稅收政策。

　　“買賣都是要有商業邏輯的，這個時候拋盤，不僅沒有人接盤，而且加劇市場風險。”在上海投資了4處房產的虞先生，顯得相當謹慎。

　　而在上海、杭州等地投資了近20處房產的溫州人鄭先生，昨日表示仍然堅持3月份上海房貸新政出臺后一樣的選擇———捏盤，即長線投資。“政策的確很嚴厲，但我早已經打算做長線。”

　　其實，虞先生和鄭先生只是近一個星期內記者所接觸的十幾個溫州人中的2個例子。他們有著比較共同的特征：在溫州經營私營企業，現金流穩定，房產投資較為龐大，但只是作為起企業附屬的資產經營。在市場充滿悲觀心理的時候，這些溫州人都一致選擇謹慎長期投資。據不完全調查，溫州人在上海創業的大概有20-30萬人。其中把投資房產作為主要收入來源的至少有5萬人，這些人至少擁有兩套以上房產；另外，至少10萬人置有房產，并且多數希望能買第2套。

    自住轉向投資

　　眼下，鄭先生在上海擁有12處商鋪、3套住宅，還在杭州買下了2套房子。但最初，他并不是基于炒房。

　　當年鄭先生和家人都認為應該在上海買房，用途就是留給兒子居住，或者自己經商。

　　鄭先生說：“這種情況，溫州人非常普遍。”比如溫州人陳先生，這個在上海念書的24歲小伙子，其父親就是幾年前在上海買好了房子。

　　2002年初，鄭先生以1.3萬元/平方米的價格，從新加坡人手里買下菊園一套房子，打算自己住，但后來發現房型不好，加上妻子喜歡浦西南京路一帶，于是就打算等升值賣掉。今年2月份，他判斷房價已經很高，就以1.6萬元/平方米的價格賣出。

　　此后，鄭先生妻子的“姐妹圈子”開始討論杭州房產，于是一道相約去杭州錢塘江邊買房，在風景秀麗的江邊他們以7000元/平方米的價格買入，現在已經升值不少。

　　鄭先生一般堅持在上海內環線內買房，唯一一個在外環的項目是靠近杭州方向的松江九亭。“我買了兩套小高層，周邊都是別墅，5000多元/平方米，首付只要11萬，很便宜。”在鄭看來，這屬于小投資，他的打算是，“九亭離杭州近，如果住在杭州，可以把這個地方當作前往上海的旅館。”再不然，從杭州、嘉定方向公路會帶來密集的人流，幾年后也有升值空間。

    轉炒商鋪

　　但此后，鄭先生卻很少投資住宅。“如果早年投資住宅，現在資產肯定會更多。”盡管如此，但鄭先生仍然認為，住宅的出租回報率很低，如果出租回報率低于10%，連利息不夠，那就不適合長期投資。

　　事實上，鄭先生和他親戚的投資組合里，商鋪占了很大部分。“溫州人喜歡投資商鋪，因為本來就是生意人，是老本行。”

　　鄭說，現在上海專業市場背后都有溫州商人的影子：閘北七浦路服裝市場、嘉定輕紡市場、恒大建材市場、松江鞋業皮革市場、普陀區國際包裝運輸城、正在建設的嘉定五金城、松江國際禮品市場、浦東數碼機電城、西藏路鞋都等。

　　2001年，上海城隍廟一批商鋪打出誘人廣告：客流量50萬人次，租金回報率達到11%-20%，未來商機無限。鄭先生和家人考察后，心動不已，以10萬元/平方米的價格，一口氣買下8套(每套面積6平方米)。“沒想到，現實的租金讓我們大跌眼鏡，現在的租金才1.4萬元/年/套。”

　　這筆投資盡管告敗，但鄭先生并未把商鋪出售。在他看來，每筆投資都有風險，無需大驚小怪。現在，他們大量投資社區商鋪，租賃做超市、藥房、火鍋城、網吧等。去年，他和朋友還聯合競標上海最大的眼鏡批發市場。

　　鄭認為，商鋪是長線投資，出租回報率非常理想。“2002年買入的商鋪，投資回報率能夠達到15%；后來買進的，在8%-10%；現在買的話，只有6%了。”

    炒房“溫州模式”

　　鄭先生和大多數溫州企業家一樣，經營房產模式具有“溫州特色”。鄭仍然在溫州經營企業，并不經常來上海。但他在上海有一位曾從事股票投資的朋友，就是這位朋友負責在上海搜羅房產信息。

　　“我有一張上海地圖，一有信息，我們就在電話里討論。”鄭說，投資信息由朋友提供，他們共同分析，然后他負責籌錢，“以我在企業界和朋友圈子里的威信，打個電話，100萬就打進帳戶”。

　　鄭投資的眼鏡批發市場就是一個例子，這個競標的商鋪項目需要幾千萬元，鄭占25%，一個溫州私營企業投資50%，剩下的都是親戚朋友入股。

　　這種模式在溫州非常普遍，另一位溫州人虞先生在上海擁有4.5套房子。“0.5套就是因為和別人合買。”虞先生告訴記者。

　　此外，銀行貸款也讓鄭先生獲益非淺。“前幾年貸款容易，通常能貸房價的50%-60%。貸款的作用在于錢生錢，這幾年房產形勢好，買進包裝就會升值。”幾年來，鄭的銀行貸款占到總資產的1/3。2005年3月份以后，上海銀行提高貸款門檻，鄭先生就用自有資金進行投資。

　　“無論做什么投資，對國家政策和各地投資環境都要有非常敏銳的觸覺。”鄭先生說，“你要像當半個國家總理一樣。”

　　2002年，上海的商鋪幾乎沒人要買，價格甚至低于住宅樓，許多商鋪開發商陷入困境。而鄭先生就是“從這些失敗者手中低價收購了大批商鋪”。

　　“當時我剛去過深圳，看到深圳發展是以香港為中心。而長三角地區的發展，我判斷上海將是中心。”鄭先生分析，1998年上海出現過房產高峰，但2000年又跌入低谷，但那時開始，上海開發力度加大，房產需求加大，所以上海房產肯定會回升。果然，在鄭先生買入大量房產后，房產升值迅速。2003年上海世博申辦成功，“房價一個月內就升值了30%”。

　　王芳艷 NBD 上海報道