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□實習記者 于祥明
昨天，北京銀泰中心柏悅居在香港為期五天銷售展覽“圓滿收場”，總銷售額近3億元，每平方米5萬元的銷售價格更創下了北京高檔公寓銷售價格新高。而北京近期迅猛發展的房價更使人發出疑問，外資在其中究竟起到了什么樣的作用？
外資投資熱情不小
北京CBD地區是房價最高的區域之一，高級公寓均價在2萬元/平方米左右。而外資開發的高級樓盤，則帶動整個CBD地區房價不斷高漲。“CBD地區房價一直在上漲，恰恰是北京市房地產市場的一個縮影。”北京金網絡置業公司執行董事林金城認為，由于CBD地區發展越來越成熟、項目越來越少、可選擇余地越來越有限，房價也自然不斷上漲。而高端項目自然會對整個地區產生拉動作用，所謂“水漲船高”。
是誰購買了這些高價房呢？據近日社科院發布的《2006年中國房地產藍皮書》統計，2005年北京全市普通商品住宅成交15.4萬套，其中外省市個人購買所占比重為36.8％；境外個人購買所占比重為2.2％。在投資北京的大潮中，北京外地投資團成為一個重要組成部分。
“面對國內銀根緊縮，海外基金向開發商投以桃李，拉升其運作新項目能力。”相關人士告訴上海證券報，包括摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團、荷蘭國際集團等諸多外資機構和各類基金在北京投資熱情非常高，目前已有多家海外基金與北京陽光100置業接洽。除了直接注資國內房地產開發商之外，海外基金的另一個目標就是投資性購房。
北京市政府曾表示，凡2008年奧運會前不能完工的項目將不再開建，2008年奧運會期間，市區內不能有工地。“這成為北京房地產市場開發的真空期，意味著只能銷售而不能建設。這也是外資投資北京的一個原因。” 中原地產華北區董事總經理李文杰說。
外資否認投機性炒作
外資涌入是否是拉升北京房價的重要因素？摩根士丹利對此不置可否。
“我們的投資開發不會導致房價上漲。”凱德置地相關人士對上海證券報表示，雖然新加坡母公司嘉德置地計劃在華投資數十億美元用于房地產開發，但作為直接投資者，凱德置地看重的是北京長期的房地產市場。“這與投機性資金不同。”新加坡吉寶置業 (上海) 管理有限公司負責人孔女士說，吉寶置業的房地產開發項目是受政府歡迎的。
“外資只是其中一個因素，不能把北京房價上漲的主因完全歸于海外資金的涌入。” 北京安邦咨詢公司董事長兼首席分析員陳功認為，某種程度上北京外圍的山西、河北等地的財富人群消費作用要遠遠大于海外資金的影響。
國家發改委經濟研究所經濟形勢研究室主任王小廣則將外資分為短線和長線兩類。前者包括新加坡、歐洲等地區的海外基金，后者更多是類似摩根士丹利、美林等投資巨頭。王小廣認為，投資巨頭往往是直接投資，且投資重點是高級商業寫字樓。“這類資金開發投資額大且項目銷售價格高，但是卻不會過多影響北京房地產市場的價格。”王小廣表示，新加坡等地的基金則不同，而后者是造成北京房價上漲的主因之一，因為這類基金具有投機性，在炒北京房價。
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