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土地供應充足與否，市場需求是真是假，地方政府調控偏緊還是偏松，所有這些在去年地產調控中令人頭痛的問題，又一一卷土重來
★ 本刊記者/謝良兵 王晨波
北京、上海、廣州、深圳，四個堪稱中國經濟四大引擎的標桿城市，一段時間以來，
同時迎來了房地產市場的升溫，這不能不引起人們的關注和探究。在四地房地價格上漲的背后，有著怎樣的同與異，各自的動力機制和發展趨勢又將如何演化。
“北京速度”
4月15日，位于北苑地區立水橋附近的“明天第一城”五期開始認購，均價超過7000元/平方米。就在一個月前，該項目的四期售價還只是5980元/平方米。而在去年10月份該項目剛開盤的時候，其均價也不過是5200多元/平方米。
短短的半年時間之內，“明天第一城”的房價就上漲了近2000元/平方米。而這還是個以打造京城低價房著稱的地產項目。
4月9日，為期4天的北京春季房展在國貿落幕，每天平均5萬人的參觀人次，意向成交房源近2000套，意向成交額突破14億元。即便擠掉開發商在展會期間“蓄水積流”的水分，這個成交金額仍比去年同期的春季房展要多出許多。
對于京城眾多有購買能力的買房人而言，買房也已經成為一大難事。一些熱銷的項目連夜排隊也未必能買上，還有不少項目想挑個好點的戶型都要托熟人找關系。
北京房地產信息網的統計數據顯示：今年一季度北京住宅均價7168元／平方米，去年同期均價6235元／平方米，同比上漲約15%，比去年全年均價上漲448元／平方米。而此前北京市建委等四部門發布的1～2月份北京房市運行情況統計也顯示：1月到2月北京商品期房均價上漲了17.3%。
北京四環以外及郊區房價的漲幅最為明顯。在通州區，很多樓盤的均價都已經突破5000元/平方米的關口。而臨近通州的管莊地區，“東一時區”二期開盤價格已經由一期時的4800元/平方米漲到了6000元/平方米；雙橋溫泉東里小區的二手房都從去年的3500元/平方米，上漲到現今的4800元/平方米。這種上漲的大幅度，被一些業內人士稱為房價上漲的“北京速度”。
對于今春北京房價的上漲，SOHO中國聯席總裁潘石屹難掩驚訝的表情：“從目前來看，北京住宅價格上漲速度有點太快了，有出現泡沫的可能性。”
就連“開發商的忠實代言人”華遠集團董事長任志強，也忍不住發話：“這一輪的房價上漲是個危險的信號，但愿房價的增幅不要太快了。”因為他認為，最大的危險在于，當這些市場中的波動與政府提出的目標相背時，則可能迫使政府采取更加嚴厲的措施來調控市場。而起于2004年的地產宏觀調控，初衷正是為了抑制不斷上漲的房價。
更多的人在擔心，北京是否會步上海的后塵。
顯然，更嚴厲的調控措施并不是地產商們愿意看到的結果。那么，今春的北京房價飛漲，其真正原因是什么？意味著地產宏觀調控的失敗嗎？到底是誰制造了房價上漲的“北京速度”呢？
房地產戰略咨詢顧問王志綱認為，北京房市的火熱，其實是由買房人的恐慌性消費、超前消費和投資型購買共同促成的。事實上，當建設部的官員不再宣布新的宏觀調控政策時，市場就趨于穩定，觀望期也就結束了。
但北京大學城市與區域規劃系教授董黎明卻認為，這是一個賣方主導的不屬于完全競爭性的市場，地產商人為囤積土地，減少供應，抬高價格，才是房價上漲的主要因素。
天相投資顧問地產分析師段海瑞在接受本刊采訪時則認為，地產開發的進程緩慢是造成房市火熱的重要原因。他分析說，“招拍掛”以來，政策因素導致土地進入市場步伐放緩，加上宏觀調控，地產投資增速下降，拆遷政策的改進也在客觀上造成房地產開發進程減緩；而另一方面，銀根對房地產行業的緊縮沒有得到根本性改善，房地產信托受到整頓，房地產業整體資金緊張。
在房價的一片上漲聲中，4月5日，北京市國土局終于重拳出擊，祭出了加大土地供量、優先中小戶型、清理閑置土地三大利器。其中6500公頃的2006年土地供應總量，更被媒體認為是擊穿了地產商所持的“地荒論”。
潘石屹在接受本刊采訪時認為，房價在未來能不能穩定，最關鍵的取決于房子的供應量，而房子的供應量又取決于土地的供應量。為了使房價穩定，土地的供應一定要和市場房屋的需求量相平衡。
“而這種平衡由于房地產是不動產的特點，它的區域、品種都要平衡，否則就會出現一些區域的房價暴漲，一些區域的房子積壓。”潘石屹說。
上海：升與挺
進入2月后，上海樓市上演了先抑后揚的態勢。不但價格開始止跌回穩，成交量也穩中有進。根據上海中原地產對本刊提供的數據，3月上海市一手住宅市場成交均價8289元/平方米，環比上升8.86%。而在量上，而該月一手住宅市場新增供應109.3萬平方米，環比增長113.2%，全市大部分區域都有新的住宅物業推出。
而在二手房交易中，在中原地產監測的上海11個區域中，價格指數同上月相比出現上漲的區域有7個，分別是靜安、普陀、虹口等區，上漲的幅度在2.80%以內。
“市中心房價在前期宏觀調控中有較大幅度回落，目前房價已基本調整到位，在年后市場基本穩定的情況下，許多客戶都開始有了買房的意向，而房東在經歷了大半年的心理調整后也開始對市場逐步樹立起信心。” 中原地產副總經理李錦德對本刊介紹。
在這背后，買賣雙方的心態已經悄然發生了變化：對賣方而言，由于年后看房客不斷增多，其心態開始逐漸放穩，對市場信心逐步恢復，適當提高房源掛牌價，而部分持有較好品質物業的業主甚至產生惜售心理，將物業由售轉為租。而買方，在經歷了一段觀望期后，發現房價不但沒有下跌，反而有了上漲的跡象，觀望者因而失去了“定力”。
另一方面，“政府也沒閑著，利好的政策幾乎沒斷過。最明顯的就是連買二手房都可以用公積金了。”上海南京西路一家中介對本刊稱。
2月28日，上海市公積金管理中心出臺《關于微調本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知》。根據通知，購買竣工5年以內的二手房，可以通過公積金貸款，最高可以貸款八成，這是上海樓市今年第一個實質性利好政策。
之所以出臺這個措施，“主要原因是上海銀行業承受著越來越大的壓力。公積金上場可以大大緩解。”上海銀行同業公會的一位人士對本刊稱。
根據中原地產透露，3月底，上海又傳出“以戶為單位的公積金貸款將改為以個人為單位貸款，每戶可獲得的公積金貸款額度大幅上調”的消息。如果以個人為單位放貸，每個家庭的公積金貸款額度可能將達到60萬元，甚至更高。這意味著上海市民可以憑純公積金貸款購房。這項舉措無疑將極大刺激上海人的自住需求。
而銀行方面，一些利好也相繼出臺。3月份，上海銀行推出個人住房貸款寬限期還貸新方式。上海銀行對本刊介紹說，寬限期還款方式是指個人住房貸款發放后，在合同約定的一定時期內，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。待寬限期結束后，對貸款發放金額還本付息。上海銀行稱，該還款方式的最大優勢是，可適當減輕購房者借款初期的還款壓力，保證原有生活計劃安排不受影響。
而銀行對于地產商的貸款也開始放松。3月，中國建設銀行在同一天里分別和華潤集團、金地(集團)股份有限公司、中海地產股份有限公司三大地產公司簽署了《戰略合作協議》，為其提供包括融資在內的金融服務。根據協議，建行和華潤總公司在2003年雙方簽約協議的基礎上，將為華潤提供245億元的融資額度，對于金地和中海地產，建行并沒有公布具體的融資額度。
去年以來上海樓市調控中有三大利器：不得轉按揭、購房按揭首付比例最低三成、征收5.5%的營業稅。有意味的是，業內普遍認為，這些政策正在悄悄地松動。現在已經有不少銀行放開了三成首付比例按揭的規定，而且將有可能更大面積地放松；不得轉按揭，近期也將解禁；只有5.5%的營業稅，由于是中央明確規定的政策目前還維持原狀。
拋卻資金上的支持，上海的基建也將在今年進入高潮，其重大工程建設共安排投資608億元，軌道交通、世博項目、“兩港”項目建設是重中之重。
今年軌道交通將實現“234”目標，確保2條延伸線年內通車，2007年建成的3條線貫通，2009年建成的4條線全面開工。世博項目重點是越江通道、交通樞紐、配套道路和保障設施。隨之，這些基建周邊項目的附加值將大幅提高。
除此之外，上海樓市回暖也有季節性因素。“春節過后是樓市的傳統旺季，從往年的經驗來說，這個旺季將維持2～3個月。” 中原浦東新區區域副總監葉厚彪對本刊說。
廣州：短暫性暴漲？
此前，相對與北京和上海而言，廣州的房價一直都算是比較穩定的。但是，在這個春天，廣州的市民也體驗了一把房價短時間內“三級跳”的心跳感覺。
中海觀園國際是廣州CBD珠江新城中的一個項目。去年12月中上旬剛開始內部認購時，其銷售均價還在9000元／平方米左右徘徊。但是現在，短短的5個月時間內，其成交價格就已經連續經歷了9000、13000、15000元/平方米的三級跳。
據廣州市房屋管理系統“陽光家緣”的統計顯示，今年1～3月份，廣州市區(老八區)商品住房成交均價為7483元/平方米。該價格已經大大高于去年12月6563元/平方米的平均水平，漲幅達到14%。而據4月18日早上(本刊截稿時)該系統的統計顯示，4月份的成交均價達到了7610元/平方米，房價依然還在上漲。
不過，比起年初的暴漲，最近的漲幅已經被認為是廣州房價上漲之勢明顯回落的表現。而且，有關部門還認為，即便是廣州的房價不斷在上漲，但比起北京、上海等城市，這也是在理性的范圍之內。
有意思的是，與其他地方不同的是，在百姓對房價高漲的怨聲之中，廣州的政府部門非常迅速地把握了輿論的導向。根據廣州媒體的報道，今年年初，廣州市市委書記林樹森公開表示，這幾年開發商有聯合哄抬房價的跡象。而在廣州市兩會小組討論中，林更是發出了嚴厲的警告：哄抬房價本身就是搶劫。
在與地產商“地荒論”的爭論當中，廣州市國土局提供的資料顯示，2003經營性土地出讓面積超過5.7平方公里，而2004年出讓經營性土地6.6平方公里，相當于平常兩年供地量。國土局的官員認為，這兩年恰恰是廣州歷年來土地供應量的最高時期，“地荒論”沒有依據。
廣州市統計局企調隊近日的一項最新統計數據表明：今年第一季度房價指數處于歷史高位，而開工指數已連續六個季度處于歷史低位。也就意味著，廣州樓市處于開工量、竣工量嚴重斷檔期。而企調隊認為，這正是導致廣州房價短暫暴漲的主要原因。
因此，政府有關部門負責人提醒買房人，企業開發土地儲備減少、產品結構失衡、高端產品增多，這些結構性供應問題才是導致“少貨”時期房價上漲的真正原因。“廣州樓市還是理性的，只要在供應量方面進行調控，房價則會保持平穩，市民不必恐慌。”這位負責人說。
廣州美聯物業研究部的研究人士在接受本刊記者采訪時認為，開發商故意“捂盤惜售”也是造成市場供應同比下降的主要原因。一向推盤量較大的郊區樓盤，一季度顯得相對平淡，大盤惜貨看市。而市區的新盤，多數集中在珠江新城以及越秀等區域，銷售價格普遍超過9000元／平方米。
不過，在地產商看來，廣州老八區住宅土地存量不足，一級市場新增住宅土地供應量嚴重偏低，再加上土地價格上調，導致地產商成本增加。因此，有開發商認為，土地價格上漲才是房價上漲的最根本因素。“土地成本已經占據房地產整體建造成本的45%。”一位地產商告訴本刊記者。
而中海地產(廣州)公司總經理朱榮斌在接受本刊記者采訪時則認為，目前出臺的房地產相關政策，是打擊投機者，并非要把廣州的房價降下來，只是抑制房價漲幅，改變不了廣州樓市的漲勢。“而且，去年發展商開發的產品都升級了，自然要賣更高的價格。”朱榮斌說。
不過，廣州的政府部門似乎對控制房價充滿信心。廣州市國土局有關負責人日前向媒體透露，今年6月廣州將推出基準房價信息系統，屆時市民可通過該系統查詢樓盤所在片區的基準房價。這被業內人士認為會在很大程度上抑制房價的繼續上漲。
深圳：漲至焦灼
賣家不肯降價，買家開始觀望。焦灼的氣氛彌漫在深圳樓市中，飛漲的房價已經讓許多消費者暫時打消了買房的想法。
4月17日，深圳市國土資源和房產管理局的《2006年一季度深圳市土地市場動態監測分析報告》(后稱《報告》)用數字說明了一切：今年一季度，深圳全市商品房均價達8752.94元／平方米，同比上漲20.62%。其中，商品住宅均價為8126.14元／平方米，同比上漲25.63%。
《報告》分析，從產品結構上看，普通商品住宅(144平方米以下)價格為7053.6元／平方米，同比上漲16.48%；而非普通商品住宅(144平方米以上)價格為12438.48元／平方米，同比上漲53.28%。尤其是福田區和寶安區的非普通住宅價格上漲較大，分別同比上漲127.24%和94.95%。
據深圳中原深港研究中心總監張偉介紹，在去年底，樓市傳統置業旺季，深圳本地的宏觀調控讓買賣雙方都暫時進入觀望期。年后，本地樓市迅速進入恢復期，年前被壓抑的需求得到集中釋放，而同時，年初2個月，深圳樓市供應又比較少，兩重因素疊加之下，房價始得高漲。
據《報告》統計，今年第一季深圳度商品房批準預售面積出現大幅減少，累計為109.77萬平方米，同比下降15.84%，其中住宅批準預售面積93.64萬平方米，同比下降15.81%。與此同時，今年一季度，深圳商品房銷售面積出現較大幅度下降，為208.50萬平方米，同比減少11.77%。其中商品住宅銷售面積同比下降12.63%。有業內認為，捂盤是其中的重要原因。
在這種情勢下，加之樓市投機增多，樓價一路飛漲已頗令業內驚懼，“重蹈上海覆轍論”“透支樓市論”“拐點論”等多種說法已在業內開始傳播。
據當地一項調查顯示，這輪購房潮是從2004年開始的，其中包括第二代置業和第一代置業升級和換代期。而深圳目前有購房需求的購房者大多為準備結婚或結婚不久的年輕人，年齡介乎于26～35歲之間，家庭年收入介乎于6～12萬元之間。
盡管需求真實存在，但是，“在近期上漲幅度已經是過大，和經濟發展的實際情況有所背離。”深圳星彥地產研究部負責人青忠貴說。
至此，政府對于房價的調控就不可避免，但深圳政府對樓市的調控最被人詬病的就是，一味地增加土地供應，并試圖壓低地價。“由于房地產的周期性，新增的供應根本無法在短期內入市。因此，用市場手段來解決市場問題就好比用中藥，無負作用，但見效慢。”張偉對本刊說。
另一方面，試圖壓低地價的意圖也被地產商的競拍熱情“淹沒”。2月底，被稱為“狗年第一拍”的土地拍賣在深圳土地交易中心舉行，由于競拍過于激烈，萬科、和記、天健等大開發商甚至沒來得及舉牌，短短十分鐘，拍價就從5億升至7.7億，這不但大大超出了政府的預計，也讓很多地產商覺得不可思議。
不但地價難以控制，實際上控制了地價，也未必能直接調控房價。本刊去年赴上海調查地產泡沫時就曾發現，地價高會導致房價相對較高，但拿地時地價再低，銷售時的房價未必就低，這取決于房市供求關系以及地產商的定價策略。
如此看來，深圳還需調整調控的手法和技巧。當地業內的看法是深圳應學習上海經驗，從需求著手，厘清不同的需求程度，以滿足合理居住需求為標準，保證和鼓勵基本的首次自住需求。
這就需要對投機者適度遏制，抑制非理性的跟風投機性需求，“跟風投資性需求應該重點抑制。這類投資往往由于身邊個別投資者的賺錢效應而引發，感染力和誘惑力特強，短期內往往能吸引大量資金流入。以中原近期的成交客戶分析數據來看，目前此類成交所占比例正在快速上升。” 深圳中原深港研究中心總監張偉對本刊說。
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