房地產不良貸款轉賣之道 一年凈賺100%

　　見習記者 蔣云翔

　　北京報道

　　雷震(化名)是富鵬公司(化名)的職業經理人，從事不良資產處置業務多年，“我做過項目利潤率平均在50%左右。”他告訴記者。令他記憶猶新的是2004年處置的一筆不良資產，

那個項目的利潤率近100%。

　　盡職調查“跑一圈”

　　2004年，一個在銀行工作的朋友告訴雷震，他們銀行有一筆債權資產打算出售。這筆債權的債務人是一家國企，賬面價值幾千萬，抵押物為該企業的房屋建筑物及相應的土地使用權。而另一方面，銀行鑒于和該企業多年的合作關系，在問題出來后，并沒有通過法院訴訟，而是希望把債權轉讓出去。

　　此時，富鵬公司所在城市的土地價格正在上漲，他們意識到這是一筆好買賣。在短短兩周內，富鵬公司買下了這筆債權，并開始進行盡職調查。

　　“實際上，這和我們常規的業務流程是不一樣的。”雷震說，常規流程是先進行盡職調查，摸清資產情況后再提交公司決策委員會決策。而這個項目恰恰相反，由于銀行提供了詳細的一手資料，風險較小，所以是先做決策然后進行盡職調查。

　　盡職調查，用雷震的話講就是“跑一圈”，這一圈的范圍包括工商局、國土資源局以及法院等單位。

　　去工商局，是要落實債務人單位的主體問題。工商局有企業的設立狀況、年檢時企業提供的

　　雷震稱，盡職調查的下一步，則需要搞清債務人單位的資產狀況。有土地資產的去國土資源局，有房產的去房管局，有車輛的去車管所。只要把這些單位跑上一遍，債務人單位的資產狀況就清楚了。前述部門登記有這些資產的抵押情況。

　　調查結果顯示，富鵬公司所購買的這筆債權涉及到部分抵押問題，該企業以房屋建筑物及相應的土地使用權為抵押向多個債權人銀行貸了款。富鵬公司所持有的債權數量最大，占到了抵押物貸款總額的近70%。

　　雷震稱，既然涉及到部分抵押，那就還得跑跑法院，看看其他債權人是否已經對債務人單位進行了訴訟，這些訴訟進展到了什么程度，這樣才能更好地避免法律上的風險。

　　實現100%的利潤率

　　一圈調查下來，雷震和他的同事用了三個月。根據盡職調查掌握的情況，富鵬公司形成了處置的初步方案。

　　方案設想雷鵬公司的客戶購買了這筆債權后，和其他債權人進行談判，以一定的折扣把他們的債權都買過來。因為這筆債權數額最大，其他債權人要想實現自己的權利難以繞開。這樣客戶就占據了談判的主動權，可以較為輕松地擁有抵押資產完整的權利。

　　輕松處置的另一面，則是富鵬公司在與銀行達成購買債權協議并交付款項時，并沒有將這筆債權馬上轉到富鵬公司的名下，而是仍留在銀行的名下。雷震解釋說，等到找到買家，就直接從銀行把債權轉過去。這樣少流轉了一次，也就少交了一次的稅費。

　　“總體看，我們對這筆資產的情況非常樂觀，并不著急出手。”雷震說，富鵬公司并沒有就這筆資產做系統的推廣(如公開打廣告)，而是通過“圈內”把打算處置這筆資產的消息放了出去。

　　雷震介紹，這個“圈內”包括三個層面：股東的一些資源、富鵬公司的融資渠道以及一些有過業務往來的中介服務機構(包括拍賣行、會計事務所、律師事務所等)。富鵬公司為客戶提供的推介書除了介紹資產的詳細狀況外，還提供了詳細的處置方案供其參考。

　　一年后，最終雷震才將這筆資產出手。接手的某公司剛好計劃要在這塊抵押財產所在的區域附近開一個分店，他們以低于市場的價格拿到了這塊地。但是雷震的工作到這里還不算完，還有善后的“增值服務”，就是幫助客戶按照處置方案最終實現

　　雷震稱，這個項目前后花了大約15個月的時間，不良資產的購置成本接近600萬，盡職調查以及做推薦花費50萬左右，而最終賣出了1200萬，利潤率將近100%。

　　不過，如此收益之下，雷震仍有遺憾。“這筆不良資產比較單純，只有債權，并且是有實物抵押的債權，因此處置起來并不算復雜，操作水準要求也不高。”雷震表示，他比較期待含有股權、債權、實物，結構比較復雜的資產，“這樣比較有挑戰性一點”。