升值預(yù)期加溫房產(chǎn)投資 匯改之后謹(jǐn)慎投資房地產(chǎn)

　　文/夏志瓊

　　正文2005年，人民幣匯率形成機(jī)制和外匯管理政策都有了很大的調(diào)整。不少人認(rèn)為，人民幣匯率可能小幅持續(xù)走高，投資房地產(chǎn)正當(dāng)其時(shí)。事實(shí)如何呢?

　　升值預(yù)期加溫房產(chǎn)投資

　　受人民幣升值預(yù)期的影響，不少投資者把目光轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)上。

　　海外投資者看好雙利

　　目前，一些國(guó)際游資已云集中國(guó)大陸，搶購(gòu)固定資產(chǎn)，豪賭人民幣持續(xù)升值。一般來說，人民幣升值意味著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機(jī)會(huì)增多，而且收益水平相對(duì)可觀。對(duì)于以各種非正規(guī)渠道進(jìn)入中國(guó)大陸的外資來說，在內(nèi)、外銷房并軌的情況下，購(gòu)買物業(yè)等待人民幣升值似乎是最佳的選擇。特別是一些特大型城市，不排斥境外人士、外幣購(gòu)買商品房的行為，有些外籍人士甚至還能獲得更加優(yōu)惠的貸款，如匯豐銀行對(duì)外籍人士外幣住房按揭年利率只有3%。這樣導(dǎo)致一些外籍人士購(gòu)買中國(guó)大城市的房產(chǎn)并不是用于自住，而是打算現(xiàn)在用美元換人民幣買入中國(guó)大陸的房產(chǎn)，一方面能夠分享房產(chǎn)自身升值帶來的收益，另一方面，等待人民幣升值并實(shí)現(xiàn)自由兌換時(shí)，再拋出升值房產(chǎn)，以少于當(dāng)初的購(gòu)入價(jià)再換回美元，通過匯率再大賺一筆。

　　國(guó)內(nèi)投資者看漲房?jī)r(jià)

　　有人預(yù)計(jì)，在人民幣升值預(yù)期沒有消除前，大量的外資通過各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，而上個(gè)世紀(jì)的日本和臺(tái)灣即有此先例。對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)的人來說，人民幣升值，他們的房產(chǎn)自然也就升值了。如果是借用外幣購(gòu)買國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，則意味著要償還的債務(wù)減少了，顯然也很合算。于是，不少手有余錢的國(guó)內(nèi)投資者開始蠢蠢欲動(dòng)，大膽按揭買房。

　　3大因素制約房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　“匯改”之后房?jī)r(jià)看漲應(yīng)該說有一定道理，但深入分析，會(huì)發(fā)現(xiàn)也有一些因素制約著房?jī)r(jià)持續(xù)普遍走高。

　　大幅升值受政策制約

　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)外貿(mào)依存度高(2002年為51%，2003年為60.2%，2004年達(dá)到70%)，人民幣升值對(duì)我國(guó)的外貿(mào)影響大，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)制約明顯，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)對(duì)匯率升值的承受力限制了人民幣持續(xù)升值的空間。我國(guó)的出口產(chǎn)品70%以上是勞動(dòng)密集型的低端產(chǎn)品，如果匯率在短期內(nèi)有巨大的重估，國(guó)內(nèi)企業(yè)因?yàn)楫a(chǎn)品出口價(jià)格的相對(duì)上揚(yáng)失去競(jìng)爭(zhēng)力，將有大批工人下崗失業(yè)，從而把我國(guó)經(jīng)濟(jì)拖入衰退的境地。而截至2005年末，我國(guó)外匯儲(chǔ)備已接近8000億美元,去年升值2%的損失是1290億人民幣，今后如果升值過大，僅是直接的這項(xiàng)匯兌損失就無法承受。預(yù)計(jì)我國(guó)政府不會(huì)允許人民幣持續(xù)大幅度升值，豪賭人民幣升值投資買房的政策風(fēng)險(xiǎn)很大。

　　假如人民幣在短期內(nèi)不升值或長(zhǎng)時(shí)期保持穩(wěn)定，那么，部分投機(jī)色彩濃厚的海外游資就會(huì)失去耐心，將已經(jīng)升值不少的房子拋售變現(xiàn)，變“賺兩頭錢”為先賺一頭，落袋為安，而失去強(qiáng)大投資需求支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格必然回落。

　　地區(qū)差異使受益不均

　　我國(guó)幅員遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，人民幣升值對(duì)各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的影響是不同的。比如有的是剛剛揚(yáng)帆起航的舟(揚(yáng)州)，有的是進(jìn)入航程的舟(杭州)，快的船已駛進(jìn)了大海(上海)，但也有的地方剛剛開封(開封)。各地的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異大，加上房地產(chǎn)政策措施不一，是導(dǎo)致各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)差異性的主要原因。如果把我國(guó)房地產(chǎn)分為國(guó)際化城市和內(nèi)部循環(huán)經(jīng)濟(jì)城市兩部分，那么人民幣升值對(duì)國(guó)際化城市的房地產(chǎn)影響最大，而對(duì)于內(nèi)地封閉經(jīng)濟(jì)城市的房地產(chǎn)影響則是間接的。相對(duì)而言，北京、上海的房地產(chǎn)要比內(nèi)地城市房地產(chǎn)的人民幣屬性更高，因?yàn)橹挥邢鄬?duì)于外資可兌換交易的資產(chǎn)才會(huì)享受到人民幣匯率提升的好處。所以，投資者不可簡(jiǎn)單地認(rèn)為，人民幣升值，去任何一個(gè)城市買房都會(huì)賺錢。

　　高房?jī)r(jià)將遭政府遏制

　　目前，一些大城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了居民的承受能力。世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心常常用“房?jī)r(jià)收入比”(中等房?jī)r(jià)和當(dāng)?shù)鼐用衿骄�年收入之�?來考察居民購(gòu)買住宅的能力。一般來說，如果房?jī)r(jià)是年收入的3～5倍，老百姓具備購(gòu)買住房的能力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前大城市家庭月收入在5000元以上的只占10%，而這些城市的平均房?jī)r(jià)也在5000元左右，說明目前一些大城市的房?jī)r(jià)有真實(shí)需求支撐，但這樣的房?jī)r(jià)卻超出了其他80%以上居民的承受能力。一旦高收入人群的住房需求得以實(shí)現(xiàn)后，居民整體的真實(shí)購(gòu)買力難以支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。資料顯示，2004年上海、廣州、深圳非居民購(gòu)房比例達(dá)到15.5%，從另一個(gè)側(cè)面看，這么高的非居民購(gòu)房比例很可能預(yù)示著房?jī)r(jià)越來越接近頂峰。

　　近兩年，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲已經(jīng)引起了政府的高度重視，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重點(diǎn)，此前即出臺(tái)了不少“降溫”措施，預(yù)計(jì)今后將繼續(xù)加大調(diào)控力度。事實(shí)上，受調(diào)控政策影響，熱度最高的北京、上海和浙江三地，2005年下半年以來投資增長(zhǎng)率已大幅減小，房?jī)r(jià)漲速也開始放慢(上海房?jī)r(jià)已開始回落)。

　　所以，人民幣匯率機(jī)制的改革，無論對(duì)投資者，還是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，都是一件好事。但是，在未來政策及市場(chǎng)走向尚不明朗的情況下，投資者買房一定要謹(jǐn)慎從事，切莫跟風(fēng)和想當(dāng)然。

　　鏈接“匯改”政策回放

　　2005年7月21日，我國(guó)開始實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動(dòng)匯率制度，人民幣匯率形成機(jī)制改革邁出了歷史性步伐。2005年，央行的外匯管理政策調(diào)整也基本告一段落：從推出遠(yuǎn)期外匯交易和掉期交易，到放松居民、企業(yè)持匯限制；從調(diào)整銀行頭寸管理，推出外幣兌外幣的做市商制度，到宣告實(shí)施人民幣兌外幣做市商制度，外匯市場(chǎng)發(fā)展的大體框架基本搭建完畢。預(yù)計(jì)2006年的外匯政策，不大可能像2005年那樣有“暴風(fēng)驟雨”般的變化，而會(huì)“和風(fēng)細(xì)雨”，旨在進(jìn)一步消化和完善。

　　作者現(xiàn)供職于中國(guó)