投資2006年房產(chǎn) 先破三大謎團

　　本報記者　鄧旭　發(fā)自上海

　　2005年突如其來的眾多政策讓整個房地產(chǎn)市場找不著北，眾多投資者真真切切地體會到了樓市“不能承受之輕”，在這一年內(nèi)血本無歸。而2006年在“房地產(chǎn)消費年”的共同呼聲中開始了，繼續(xù)買房！繼續(xù)投資！上海樓市還有多少被擱置的懸疑阻擋了購房者的腳步？

　　金融政策影響幾何？

　　新年伊始，去年申城主流的房貸政策———“買房最多只能貸七成”被滬上各大銀行突破。在滬四大銀行中，目前僅工商銀行一家仍堅守“最高七成”的政策，而多數(shù)中小商業(yè)銀行則成為此次打開房貸上限閘門的“急先鋒”。

　　如今，八成房貸成為樓盤招攬客戶的手段之一。這反映出開發(fā)商急于促進銷售的心理，同時也印證了銀行房貸政策正在放寬的事實。實際上，與樓盤聯(lián)手營銷，提供房貸早已成為銀行的常規(guī)手段。從去年年底起，滬上的中行、建行以及興業(yè)、光大等銀行就已經(jīng)開始與樓盤聯(lián)合，拓展其房貸業(yè)務(wù)了。

　　另一石破天驚之舉則是，中國光大銀行首次推出了固定利率住房貸款———即在貸款合同簽訂時就設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息。

　　其推出的目的在于，目前國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款，實行的是逐年調(diào)整利率的計息方式，借款人的利息支出始終處于不確定的狀態(tài)，固定利率的推出正好可以為借款人規(guī)避未來利率變動風(fēng)險。但是，固定利率住房貸款由于在規(guī)定的時間內(nèi)不能調(diào)整，也有其不靈活的一面，借款人需要充分考慮自己的需求再進行選擇。

　　中原地產(chǎn)分析師認(rèn)為，去年以來的存貸差激增導(dǎo)致銀行放貸壓力過大，是銀行新年放寬房貸政策的主要原因。目前，國內(nèi)銀行的利潤來源仍主要依靠存貸利差。上海銀監(jiān)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示：截至2005年11月末，上海銀行業(yè)存款比貸款多增加1190.11億元，存貸差達6200多億元。一方面，受加息、股市不景氣等多重因素影響，市民的儲蓄存款意愿越來越強；另一方面，銀行可選擇的、理想的資金投向很少，貸款下滑主要受累于房地產(chǎn)信貸增速明顯放緩。存貸差拉大讓銀行放貸壓力很大，而放寬房貸限制是目前不得已的最好選擇。

　　對于普通購房者而言，購房費用是一筆巨款。市場上絕大部分的購房者都會采取以按揭貸款來支付的方式。隨著按揭比例和還貸期限的不斷放松、利率的多樣選擇性的出現(xiàn)，購房者更需要從中選擇出適合的組合方式。而無論出于怎樣的目的購房行為在根本上都是一種投資舉動。中行理財中心專員認(rèn)為，按揭比例的確定需要根據(jù)購房者的實際情況來確定，所謂七成、八成的選擇，并不是越多越好，在樓市瘋狂的時候，按揭比例曾高達九成。然而對于一般自住型消費者，選擇過高的按揭比例無疑是在延長為銀行打工的時間。而如果純粹為投資進行購房，選擇比例高的按揭可以減少購房者的前期投入。

　　租賃市場何去何從？

　　隨著穩(wěn)定住房價格政策的陸續(xù)落實，房地產(chǎn)市場將朝著遏制投機、控制投資、引導(dǎo)合理消費、穩(wěn)定房價的預(yù)期目標(biāo)方向發(fā)展，投機性購房行為將得到遏制。依靠樓市差價作為投資主要手段的時光已一去不復(fù)返了�！耙宰怵B(yǎng)貸”將成為房市最佳的投資方式，面對沉重的資金成本和房貸壓力，租金收益將成為人們投資房產(chǎn)時首要考慮的因素。

　　傳統(tǒng)意義上，租金回報率與房產(chǎn)價格的漲跌是緊密聯(lián)系在一起的，租金的高低是支撐房產(chǎn)價格的重要因素。換句話講，購買有租金回報支撐的房產(chǎn)將會比較抗跌，而那些租金回報率偏低的樓盤將面臨較大的風(fēng)險。其中，5%的收益率是目前房產(chǎn)市場比較認(rèn)同的租金回報率的重要臨界點，也是判斷房產(chǎn)價值的重要參考指標(biāo)。

　　2005年底，上海房地產(chǎn)市場局部出現(xiàn)降格下行成交回升的勢頭，但總體趨勢依然保持低迷。尤其是租賃市場，大量的現(xiàn)房因為銷售困難而進入租賃市場，再加上傳統(tǒng)的年底租賃淡季，市場基本達到一年來最低水平，下滑比較突出的區(qū)域是閔行區(qū)。漢宇地產(chǎn)市場研究中心對記者分析：租賃市場在春節(jié)前后將很難再有起色，求租者比較適合在近期進行租賃活動。租賃市場和買賣市場的聯(lián)動效應(yīng)最近已經(jīng)明顯地展示出來：由于目前的二手市場普遍低迷，因而新樓盤交房較多的地區(qū)，相應(yīng)地供應(yīng)量也較大。對于投資者來說，與其空關(guān)，不如出租，至少賺回一點租金———但也正由于這樣的心態(tài)普遍，造成租賃市場同樣供大于求，從而形成了目前一些樓盤相當(dāng)?shù)偷淖鈨r。

　　而中原地產(chǎn)則認(rèn)為，在當(dāng)前的市場形勢下，投資者通過二手房轉(zhuǎn)手交易已經(jīng)很難獲取高額的回報，因此，一部分投資者選擇了退出。而相當(dāng)數(shù)量的投資者選擇將持有的物業(yè)出租，以獲取長期收益。由于市場供應(yīng)的增加，上海中高端住宅租金開始下降，租賃市場開始活躍。同時，雖然宏觀調(diào)控后上海一二手房價格下跌明顯，但房價仍高于大多數(shù)普通人的支付能力，租房仍是廣大無房人士解決住房問題的首選途徑。在兩方面因素的綜合作用下，上海二手房租賃市場將繼續(xù)活躍。

　　各式物業(yè)誰領(lǐng)風(fēng)騷？

　　中原地產(chǎn)分析師預(yù)測，商品房價格的下調(diào)在2005年底出現(xiàn)了短暫的停滯，但是供過于求的壓力使得降價的趨勢在2006年顯得不可避免。特別是在一些供應(yīng)量充足的區(qū)域，價格的繼續(xù)下行已經(jīng)初露端倪。預(yù)計在2005年底的基礎(chǔ)上，上海的住宅價格將會有10%-20%的降幅，與2005年的峰值相比，房價下跌超過30%不會有太大懸念。

　　2005年高檔公寓市場在下半年第三季度的表現(xiàn)出人意料，特別是

　　2005年的調(diào)控政策使得上海二手房市場遭受沉重打擊，交易量首次出現(xiàn)下滑。隨著購房者長時間的觀望，對市場的消費信心將逐步恢復(fù)，預(yù)計2006年二手房交易將會擺脫2005年的頹勢，成交將重新趨于活躍。

　　去年政策的出臺，造成市場的各方參與者對市場的信心明顯不足，市場上的有效需求被抑制，導(dǎo)致一、二手房都出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，價格從而也一路下滑。隨著市場上自住需求（尤其是剛性需求）的逐步釋放，預(yù)計2006年二手房成交價格在成交量增加的推動下，觸底后將保持平穩(wěn)態(tài)勢。