投資房產(chǎn)要多長幾個(gè)心眼

　　上海證券報(bào) 記者 李導(dǎo)

　　經(jīng)過宏觀政策調(diào)控，一度“虛火熊熊”的樓市終于開始"敗火"，房地產(chǎn)市場也在逐步回歸理性，房價(jià)出現(xiàn)明顯的回落。不少準(zhǔn)備購房的人心存疑慮，如果今年欲購房的話，應(yīng)該注意些什么?

　　攻略一：中低價(jià)房將是首選

　　去年12月中旬，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，為穩(wěn)定房價(jià)，今年國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，同時(shí)繼續(xù)嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，停止別墅類占用土地供應(yīng)。未來5年，土地供應(yīng)的閘門都將力求控制固定資產(chǎn)投資、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。可預(yù)見的是，2006年自住型住房消費(fèi)的主體------中低收入群體的中低價(jià)住房將會得到更多的關(guān)注，房價(jià)將在更大范圍內(nèi)與百姓利益接軌。

　　按照這個(gè)思路，今年買房應(yīng)遵循以下兩個(gè)原則：第一，中低價(jià)房是自住型住房消費(fèi)的首選。從目前情況看，國家鼓勵(lì)自住型住房消費(fèi)，未來可能會出臺相應(yīng)配套優(yōu)惠政策或措施。上海市政府對于中低價(jià)收入的家庭購房實(shí)行貼息政策，貸款比例和利率也有所松動，而且有望放寬自住型普通商品房交易的稅費(fèi)。今年上海即將推出的新版商品房預(yù)售合同中也首次提出，在商品房付款方式上可以分多次向

　　其次，買房應(yīng)盡量做到"寧小勿大"。有關(guān)部門明確規(guī)定，120平方米是區(qū)分普通住宅和非普通住宅的界限，非普通住宅房貸利率將上浮20%。如果你買的是政策鼓勵(lì)的普通住宅，購房成本以及未來維持費(fèi)用(物業(yè)管理費(fèi)等)都會大大降低。反之，成本將會大幅增加。

　　攻略二：首要考慮租金收益

　　隨著穩(wěn)定住

　　其實(shí)，租金回報(bào)率與房產(chǎn)價(jià)格的漲跌是緊密地聯(lián)系在一起的，租金的高低是支撐房產(chǎn)價(jià)格的重要因素。換句話講，購買有租金回報(bào)支撐的房產(chǎn)將會比較抗跌，而那些租金回報(bào)率偏低的樓盤將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。需要指出的是，5%的收益率是目前房產(chǎn)市場比較認(rèn)同的租金回報(bào)率的重要臨界點(diǎn)，也是判斷房產(chǎn)價(jià)值的重要參考指標(biāo)。

　　在具體操作過程中，投資者應(yīng)該重點(diǎn)把握以下四個(gè)基本原則：1、盡快把手中閑置的房產(chǎn)租出去，千萬不要把房產(chǎn)"爛"在手中，要知道房產(chǎn)是有成本的，早租出去一天就多一份收益。2、對于那些回報(bào)率偏低甚至不容易租出去的房子，應(yīng)該考慮在合適的價(jià)位果斷"斬倉"。3、裝修房比毛坯房更有"身價(jià)"。記者一位朋友有一套房出租，但因是毛坯房，租價(jià)不高，與同地段經(jīng)過裝修的同類房產(chǎn)相比，收益率低了不少。4、地段也是影響租金高低的重要因素。一般來說，處于商務(wù)區(qū)或大學(xué)區(qū)附近的房產(chǎn)一般都比較熱銷，而且租金較高。

　　攻略三：商業(yè)地產(chǎn)可“掘金”

　　盡管上海樓市出現(xiàn)了一定程度的調(diào)整，但是2005年上海甲級寫字樓市場依然非常紅火。全年共有42萬平方米甲級寫字樓上市，為歷年來最高，市場實(shí)際成交量超過供應(yīng)量4萬平方米，明顯供不應(yīng)求。空置率也創(chuàng)下歷年來最低，市場"缺口"仍將延續(xù)，預(yù)計(jì)2006年市場"缺口"為6萬平方米。由此看來，商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)含著很大的投資商機(jī)。穩(wěn)定增長的需求使甲級寫字樓的平均成交租金不斷上漲，截至去年年底，上海甲級寫字樓平均租金相比上季度漲了4.3%，比上年同期漲了23%。受租金上漲的帶動，甲級寫字樓的平均售價(jià)也延續(xù)連續(xù)上升勢頭，2005年第四季度，每平方米平均售價(jià)達(dá)到3873美元。對于投資回報(bào)率，一位新加坡的地產(chǎn)商直言不諱，他認(rèn)為，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)期投資回報(bào)率大約為10%--15%。

　　當(dāng)然，對于一般投資者而言，投資商業(yè)地產(chǎn)往往力不從心。投資商業(yè)地產(chǎn)比較適合于實(shí)力雄厚的投資者，如果具備足夠的現(xiàn)金流，今年完全有望從商業(yè)地產(chǎn)中掘得一桶金。

　　攻略四：按揭期限不宜過長

　　對于普通購房者而言，購房費(fèi)用是一筆巨款，不少人不可能一下子拿出這么多現(xiàn)金，不少購房者采取以按揭貸款來支付的方式。雖然幾乎每家商業(yè)銀行都能辦理住房貸款，但其中玄機(jī)不少。其實(shí)，按揭貸款也是門學(xué)問，按揭比例、還貸期限以及利率都頗有講究。目前辦理按揭貸款應(yīng)注意哪些方面呢?中行理財(cái)中心有關(guān)人士建議：1、按揭比例不宜過高。在樓市瘋狂的時(shí)候，按揭比例曾高達(dá)9成，目前銀行對個(gè)人房貸比例一般控制在6--7成。對于一般自住型消費(fèi)者，選擇過高的按揭比例無疑是在延長為銀行打工的時(shí)間，辛辛苦苦賺來的錢都流入銀行的口袋。還不如買小點(diǎn)、價(jià)格低點(diǎn)的房子，等到今后有錢時(shí)再作打算。2、還貸期限不宜過長。自去年3月17日起，房貸利率調(diào)高至6.12%，而隨著

　　攻略五：差價(jià)補(bǔ)貼寫入合同

　　最近，杭州、上海等地頻頻出現(xiàn)業(yè)主要求退房的現(xiàn)象，原因有兩個(gè)：一、后期開發(fā)的樓盤價(jià)格明顯低于前期已銷售的樓盤價(jià)格；二、同期開發(fā)的樓盤因?yàn)闀r(shí)間前后，價(jià)格也出現(xiàn)較大波動。這些因素引起了一些業(yè)主的不滿，紛紛要求差價(jià)補(bǔ)貼或者退房。而從目前相關(guān)法律條文以及銷售情況看，如無正當(dāng)理由，退房的可能性并不大。

　　需要提醒的是，在購房時(shí)，如果遇到開發(fā)商作出差價(jià)補(bǔ)貼的承諾，務(wù)必要把相關(guān)條款寫入購房合同，以維護(hù)自身的合法權(quán)益，不妨做個(gè)"事先諸葛亮"。

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