政府抑制炒樓風 委托公正巧打短線投資擦邊球

　　政府2005年在打擊炒樓上表現出了堅定的決心，從年中到年底出臺的一系列政策，瓦解了炒樓者的利潤，隨之2006年初，廣州開征房產出讓增值部分的個人所得稅，逼職業炒家離市。這將減少樓市的短期投機行為，同時也有利于樓市健康發展，使長期投資更有保障。

　　新的游戲規則提升了對操作技術的要求，短線房產投資開始需要具有一定的技術含量。那么，在新的政策和市場環境下，樓市是否還有短線的投資機會？在交易中如何規避政策

壁壘，盡量保全利潤？在合法的前提下，利用房產“委托公正”，打一個漂亮的擦邊球，可以作為目前短線房產投資的一個新途徑。

　　文/本刊記者 高興華

　　廣州市民鄭賢(化名)從2001年開始投資房產，除了購買基本的保險，他把資金都拿來做地產投資。剛開始的時候缺乏對行業的了解和經驗，便隨著大發展商走，只要發現有新開發的樓盤就最早介入，買入的都是期樓，由于是大發展商開發的樓盤，基本不用擔心爛尾的問題，只要不爛尾，到了交樓的時候出手就會穩賺不賠，恰逢近幾年來廣州房產市道一路看好，經過幾年經營，鄭賢的個人資產猛翻3倍，他也成了地產投資高手。

　　簡單而有效的投資法則讓鄭賢輕松的度過了地產投資的起步階段，目前已在廣州有6套住宅和2個商鋪，手中還有一定量的流動資金作為靈活投資，晉升成為新興的城市地主階層。

　　然而，隨著房產市場逐漸規范，政府監管力度加大，早期的“炒樓花”等缺乏技術含量的方法已經行不通了，尤其是去年出臺的一系列新規，瓦解了炒樓者的利潤，這對擅長進行短線投資的鄭賢影響很大。

　　房產新政對于投資最有殺傷力的條款就是未住滿2年的住宅轉讓要征收總額5.5%的營業稅，抵消了短期房產投資的相當一部分利潤，使

　　鄭賢是個有心人，他明白不能再用法則，想辦法在合法的前提下避開營業稅才是上策。在2005年6月1日到2006年1月1日之間，最常用的操作手法就是做低房子的評估，公開成交價格低于實際成交價格，私下買方再把差價補給賣方，這樣就避掉了差價部分的營業稅。從2006年1月1日起房產轉讓開征20%得人所得稅，如果再采用低公開價交易的辦法的話，買家以后再以市場價格轉讓的時候就要交納更多的個人所得稅。

　　在仔細研究了相關政策之后，鄭賢找到了一個短線投資的最佳方法，就是房產委托公正。房產委托公正是指公證機關根據委托人的申請，房產委托行為，是房產所有權人 (委托人)將辦理與房產有關的事務，或者實施與房產有關的法律行為 (買賣、出租、抵押等)的權利授與受托人的意思表示。在與賣方的交易中，如果鄭賢支付房款，付款比例雙方可以協議商定，把房子的產權委托給鄭賢，鄭賢在找到了下一個買主后，直接把產權過戶給下一個買主，而自己不參與產權變更，這樣在自己手上流通的過程就不產生營業稅。

　　委托公正最大的優勢就是避免一買一賣的稅費，這點鄭賢深有感觸。2005年年底，鄭賢通過中介收購了一套位于濱江東路的海珠X島花園麗景B單位，面積107平方米，北向望江，買入價格70萬，屬于該地段早期的

　　在整個交易過程中，鄭賢本人被有參與產權變更，也就不產生買進和賣出的稅費。只是支付了中介機構的共計約3%的傭金和委托公正費2500元。成本價=樓價＋購買傭金＋賣出傭金＋委托公證，即：700000＋14000＋8500＋2500＝ 725000元，利潤：850000-725000＝125000元，省掉一買一賣稅費：11500(買進稅費)＋56000(賣出稅費)＝67500元。

　　大筆的稅收省下來了，鄭賢在獲利的同時也坦言，委托公證也存在一定風險，并且這個風險不低。在委托期內，要密切關注委托人(即賣方)的個人資產情況，以防止其房產當作其負債被執行。并且，委托公證需要時間，這段時間內存在的風險系數也頗高，若這段時間內委托人出現問題，也可能落得一無所有。當然，高額的利潤總是和高風險并存的，鄭賢覺得在使用房產委托公正的時候要充分考慮并評估其中的風險因素。

　　交易成本對比(以海珠X島花園麗景B單位為例)

　　買進： (成交價格為70萬)

契稅（評估價的1.5%）	印花稅（合同價的0.05%）	過戶登記費	查檔費	印花費	中介費（2%）
11250元	350元	50元	50元	5元	15000元

　　賣出：(成交價格為85萬)

營業稅（合同價5.5%）	交易服務費（3元/平方米）	印花稅（合同價的0.05%）	個人所得稅（增值部分20%）
46750元	321元	425	30000元

　　合計：104151元

　　“委托公正“法操作成本：

中介費（約3%）	公正費	查檔費	合計
25500元	2500元	50元	25800元