北京二手房：等待第二只靴子

　　-本報記者 陳文雅 北京報道

　　“北京人對二手房的態度特別有意思。”

　　去年剛從上海舉家遷到北京的周源，很快在買房的過程中體會到了兩地消費心理的差異。

　　“我聽說二手房的供需缺口達到80%，也就是說其實很多人內心還是希望買到一套合適的二手房。但是選擇余地太小了，要挑到滿意的房子并不容易。另一方面，大家表面上又對二手房不屑一顧，單位里連幾個剛畢業的學生也說非要買新房子。”

　　周源以自己的經歷證明了在北京買二手房的艱難。“看過一套央產房，結果因為房東沒把產權證搗鼓下來，不了了之。看過的其他幾處房子，不是

　　和很多上海人一樣，周源對“房子”這個詞語的認識，是在人均2平方米面積的石庫門房子里發育出來的。那些一個布簾子隔出一戶人家、一不小心就聽見鄰居私房話的日子，是他的青少年時代的重要記憶。擁有一套二手房是很多上海年輕人獨立生活的第一個目標。

　　世邦魏理仕咨詢部高級分析師覃曉梅表示，“在上海，政府從1999年起就提出‘小小補貼換新家’的換房置業政策，鼓勵大家買二手房，以二手房帶動一手房市場發展。”相對來說，在北京，政府對二手房市場的態度似乎未曾有同樣的明朗。

　　從狂瀉到猛漲

　　對北京的二手房中介來說，2005年經歷的大起大落可謂史無前例。4、5月份交易量的飆升，6、7月份的狂瀉，8月份的迅速回暖，曲線圖將其中的戲劇性表現得一覽無余。除此之外，被改寫的歷史紀錄還包括二手商品房交易量首度超過公房交易量。

　　北京二手房中介連鎖機構的管理人員，恐怕很難形容這個即將過去的2005年里的心情。該由衷地笑嗎？

　　可是，想到公司6月份的二手房交易量應聲跌了20%，7月份又跌了20%，再想到這項政策在暫停半年后又有重新啟動的跡象，看起來現在還沒到笑的時候。

　　該謹小慎微嗎？

　　可是，除了6、7月份，今年的形勢又算得上是一片大好。相比較成交量持續下滑的新房市場，今年的“金九銀十”更多地體現在了二手房和租賃市場上。

　　無論是哭還是笑，他們惟一可以確定的事實是，游戲規則不是他們定的，這個市場的走勢也并不是靠他們自己的力量能左右得了的。

　　“今年一手房供應量少，以往每年都有二三百個新盤，今年不到100個。而且不少新開樓盤都在郊區，這客觀上給了二手房市場一個機會。”覃曉梅認為，外部條件是促成此次北京二手房市場迎來“金九銀十”的重要原因。

　　六七月間的成交量下滑，則和5月份出臺的二手房個稅新政直接相關。一時間，關于20%個稅到底該不該征的各種爭論充斥街頭巷尾，而北京市各區關于此項稅種的不同政策更讓買賣雙方感覺像霧里看花。新政實施約兩周后，各區實際上都暫停了20%個稅征收。直到八月份，醒悟過來的北京居民又從觀望的心態中走了出來，市場則馬上以迅速反彈的交易量給予了回應。

　　“政府出臺政策時是否以市場作理論基礎和數據基礎，決定了它的政策能不能起到應有的效果。”一位市場人士直言。這位人士指出，北京二手房交易的20%個稅政策經歷了幾次反復，現在還未能得到真正的貫徹執行，政府是不是應該吸取教訓，反思一下政策的力度是否適當，是否在稅率、減免條件等方面作相應調整，使之更容易為納稅群體接受。

　　“每賣出八九套新房，才賣出一套二手房。這就是北京二手房市場的發育現狀。”北京中原地產董事總經理李文杰的話多少有些恨鐵不成鋼的意味。

　　如果我們試著分析北京二手房和一手房交易量的比率，可能會驚詫于北京的二手房市場為什么像個沒發育的孩子。2004年，北京新商品房成交量約為33萬套，存量房的交易數據則大約為5萬7千套，二手房和一手房的成交量之比僅為15%：85%左右。今年以來，從成交套數來看，這一比率略有提升，根據北京市建委提供的今年1-10月的市場數據，得出的比率為19%：81%，但遠不能算是質的飛躍。

　　而在上海，新商品房和二手房供應穩定在2000萬平方米左右，比值接近50%：50%。在一個已經完成城市化進程的國家，二手房和一手房的成交量之比則一般為90%：10%。

　　“二手房交易量這么少，不是個好現象。”李直言，盡管有大群的消費者希望在市中心買到面積適中、價格相對合理的二手房，但現有的供應量很難滿足這樣的需求。

　　曙光何處

　　如果光拿自己的過去做比較，北京算得上是個上進的孩子。北京中原地產提供的數據表明，2001年北京二手房的成交量大約只有5000套，到2002年增長到8000套。今年截至10月，交易數據已達到55000套，而這個成績單是在二手房市場受5月份個稅新政沖擊的情況下交出來的。

　　客觀來講，起步晚是一個說得過去的理由。中大恒基總經理馬永表示，1996年成立的中大恒基在誕生之初的四年里一直只開展了租賃業務和零星幾宗公房換房業務。“上海的二手房市場從上世紀90年代初就發展起來了，而我們直到1996年才出現這個概念，90年代末還只有望京地區有零星的幾棟商品房，三環以內大量充斥的是公房。”

　　在推動二手房市場發展方面，政府也費過一些心思。拿契稅征收為例，最早是120平米以上適用3%稅率，120平米以下適用1.5%；后來改為9432元/平方米以上3%，以下1.5%，到去年又將標準進一步細化，推出普通住宅的概念，非普通住宅3%，普通住宅1.5%。

　　但就今年的交易量曲線來看，在這個起步已經很晚的市場，并沒有出現推動其強勁增長的動力，而二手房征稅的政策卻更像是掉到市場上的第一只靴子，直接造成了人們豎起耳朵等待另一只靴子落下的心態。

　　“北京二手房的投資前景是沒得說的，但是投資環境確實有待改善。各區縣的政策又不一致，現在還只有海淀一個區能在一天之內把所有手續辦完。政策雖然是接二連三，但卻讓大家越來越迷茫。”

　　李文杰表示，北京持續新房供應(包括現房、期房)比國內任何一個城市都高，3000萬平方米/年，折合大約20萬套，而目前已經出現了新房空置率過高的傾向，固定資產投資過度的問題若隱若現。

　　社科院財貿所城市與房地產經濟研究室的況偉大博士則指出，政策搖擺的主要原因在于其在宏觀調控力度上的兩難抉擇。“力度大了，怕對消費造成打擊，力度小了，又怕起不到抑制投機的效果。”

　　“這個問題是說對了，但是政府有沒有改善的動力還很難說。北京的新房供應為什么高？這是由其首都的特殊地位決定的。市政投入力度比國內任何城市都大，再加上有奧運會的契機，必然使政府在新房供應量上花大功夫，而相對來說，二手房市場受冷落也就在意料之中了。”一位分析人士指出。

　　李還指出，現在央產房上市面臨的主要問題還在于部分人手中有好幾套住房，而政策還沒有定下基調：到底承不承認這部分人的既得利益？

　　這一觀點得到了順馳經紀市場部經理陳俊的贊同。他認為，市政府還應做的是出租登記工作。“北京有好幾套房子的人不少，他們的投資渠道往往是出租而不是出售，因為出租稅收的監管力度不大，很容易逃稅。”陳俊認為，政府已經到了該出手的時候，因為租賃市場不但是稅收的問題，還跟社會治安問題密切相關。

　　華高萊斯地產顧問董事總經理李忠則寄希望于北京內城改造。他引用11月底北京市規委主任陳剛的《述職評議整改措施落實情況》書面報告說，到2020年北京要把二環內的人口控制在90萬以內。對于內城的老房源，政府準備對其進行改造，將

　　“人口從110萬降到90萬，不只是少20萬人那么簡單，政府要做的事還多了去了。”李忠認為，這一系列的整改行動可以成為好開端的一部分，如果它能夠被不打折扣地落實下去。