固定回報承諾蒙住部分滬人 產權式酒店將規范

　　[事件回放]花17萬沖動買進“香餑餑”

　　王小姐與朋友于今年3月份去海南三亞旅游。當時，一家尚在施工的產權式酒店正在做廣告促銷。一套60平方米的產權客房，每平方米僅售6000元。購房者只要現付17萬元，其余由開發商在當地銀行代辦貸款。接待人承諾每年可獲總房價6%的固定回報，還保證一年內就可辦出“小產證”。王小姐爽快地簽下購買和授權經營合同，付了17萬元。

　　事隔8個月，“小產證”無消息，購房貸款居然“還在辦”。兩周前，王小姐突然接到通知：酒店決定每套客房擴建10平方米面積，需追加資金6萬元。王小姐曾在上海買過兩套房子，當時的購房合同是參照建設部《商品房買賣合同》模本，里面有一條：面積誤差不大于3%的，據實結算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

　　但開發商則提醒王小姐，須按簽訂的合同實施。王小姐找出合同，這才發現上面寫的是“如面積增加，買受人應按增加面積追加房款”，她傻眼了。焦急中王小姐去建設部相關網站查詢，了解到“雙方當事人(房子買賣雙方)可以對文本條款的內容(標準合同模式)進行修改、增補或刪減”，即開發商可以更改標準合同模式，怪就怪自己當時簽合同時太大意。

　　[酒店說法]裝修時才發現原房型不理想

　　記者聯系該酒店的銷售經理。對方說，因為裝修中發現原來的房型不夠理想，因此決定擴大每間客房的面積。“很多投資者都對我們擴建的舉動表示歡迎，雖然總房價因為面積增加而增加，但投資者獲得的年回報也隨之增加。”他還說，該產權式酒店60%的客戶都是

　　王小姐請行家仔細分析了合同條款，這才發現，店方可能讓購房者連續掏錢的理由竟還有不少。她決定不再追加投資，并要求退房。

　　[律師說法]合同被改動“散戶”難奈何

　　浙江律師盛軍華說，若投資產權式酒店，投資者一定要擁有對房子獨立的處置權，并將“小產證”拿到手。日后若有意外，不至于“血本無歸”。

　　在某集團擔任投資部經理的韋紅松說，異地投資特別要注重合同條款，如事后出現糾紛，投資者可以把開發商是否存在欺詐行為作為首先考慮的第一要素，因為如果開發商存在欺詐行為，追究其責任也就會很明確。而是否欺詐或違約，都需要正式合同為依據，否則打官司就可能陷入曠日持久。對那些滑頭開發商來說，在合同上做些“小動作”，然后“合理合法”地讓投資者不斷掏錢，是“常規路子”。而像王小姐這樣的“散戶”，往往對此無可奈何，自己名下產權客房因為沒有獨立處置權，成了拋也拋不掉的大包袱。

　　上海交大房地產投融資專業一位博士生說，大多數開發商不愿意看到投資者“血本無歸”，但當酒店經營確實虧損、承諾無法兌現時，有些店方會選擇破產來逃避責任。

　　[專家觀點]誘人高回報疑為店方集資招

　　上世紀九十年代初海南首先開發產權式酒店，隨后北京、成都、杭州等地紛紛效仿，一時間產權式酒店成為誘人的投資熱點。但后來，圍繞產權式酒店的糾紛接二連三出現，或因辦不出“小產證”，或因高回報未兌現，或因店方見房價上漲單方面撤銷合同。一位曾對國內外產權式酒店做過比較研究的專家稱，外地有不少開發商低價盤進當地的“爛尾樓”，將之改造裝修成“產權式酒店”后，面向“散戶”高價發售，目的僅是快速回籠資金。有的開發商打算進行滾動式再開發，有的則是撈到一票是一票，促銷時亮出的固定高回報實際上一般都不會兌現。

　　據韋紅松透露，產權式酒店的銷售者和經營管理者與開發商的關系十分錯綜復雜，通常三家公司之間會有一家早已準備“犧牲”，即承諾的固定回報兌現不了時宣布破產，另外兩家則可以逃避責任，但在對“散戶”銷售產權式酒店時，開發商會“模糊”三者之間的關系，讓“散戶”不明就里。而開發商向“散戶”承諾的回報率，全部是按照最理想的經營條件來計算的，“散戶”拿不到固定回報的事例比比皆是。

　　建設部房地產業司產權管理處一位工作人員告訴記者，2001年6月實施的《商品房銷售管理辦法》第二章第十一條中明文規定，開發商不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。目前，各地對產權式酒店“小產證”的相關規定不盡相同，但未竣工產權客房銷售時肯定不能打出售后包租的旗號促銷。

　　上海市房地局權籍交易處有關人士在接受記者采訪時表示，目前上海地區的酒店有獨立的

　　[事件展望]海南擬訂相關法規規范產權酒店銷售

　　由于海南三亞房地產企業坐享得天獨厚的生態資源，打造休閑度假型居所，因此吸引了國內外大量人士赴三亞購房置業。

　　三亞國土局房地產交易所所長蔡興業稱，海南旅游資源豐富，產權式酒店也較多。如果開發商在申報土地用途時是“綜合用地”或“商業用地”，該產權式酒店的產權證是可以分割成若干“小產證”并發放給每個投資者的。

　　他同時告訴記者，雖然海南管理部門禁止開發商利用固定回報來售賣產權式酒店，但擔心有開發商在私下交易時仍然會向投資者承諾固定回報而出現問題，海南相關管理部門正在考慮制訂相關法規來進一步規范海南本地的產權式酒店銷售。

　　作者：□晨報實習生 劉東輝 記者 殷正明