追求租金回報 選房講究技巧

　　樓市供大于求時代的應對策略：追求租金回報 選房講究技巧

　　文/本刊記者 黃羅維

　　種種跡象表明，上海樓市目前已經進入的一個供大于求的時代。在這種情況下，房地產市場的運行也會出現許多新的變化。而對于廣大投資者來說，購房時也需要有一些新的思

路，追求租金回報和選房技巧在此時顯得更為重要了。

　　思路轉變是關鍵

　　通過此前的一系列分析我們已經可以得出這樣一個結論，目前的房地產市場正在發生著深刻的變化―― “供大于求”，這個詞聽起來挺刺耳的，但它將確確實實地將對我們投資者的購房行為產生影響。

　　在剛剛過去的那一波

　　那么面對這種新的變化，購房者又該如何來應對呢？記者認為其中的關鍵在于轉變思路，其中首先必須對當前的房地產市場有著正確的理解。這一點，記者在224期封面文章《房價的底線在哪兒》已經說得很明白了。從一定程度上說，房價的變動也受到兩個因素的制約，一個是開發商根據其成本能賣的價格，另一個是投資者因其購買力而愿買的價格。

　　在“供不應求”的情況下，購房者向開發商妥協，具體表現便是房價的不斷上漲；而在“供大于求”的情況下是開發商向購房者妥協，開發商必須不斷地壓縮利潤空間來迎合購房者，而且在相關其他市場因素的作用下，目前購房者的購買力也是呈現出不斷下降的狀態。于是我們看到當前市場上不斷出現的降價、打折、促銷等等，就可以說是這一情況的真實寫照。另外在開發商的資金鏈崩得越來越緊的情況下，樓市未來的價格戰也將愈演愈烈。

　　在這種情況下，樓市中投資者的運作方式和購房行為也必須發生相應的調整，以避免自己陷入被動的局面，而且我們也要認識到這種狀況將會持續一個相當長的周期。

　　投資看重租金回報

　　思路的調整首先體現在我們的投資運作方式上，長期以來，房產投資者已習慣于低價進高價出的模式，換句話說投資了房產就是為了日后增值賣出，甚至有些人不惜采用“空關”的做法。然而在當前“供大于求”的情況下，這種做法顯然是不合時宜的。

　　其實投資房產要從三個方面考慮其成本，一是投入，二是支出，還有一個方面就是機會成本。在目前的情況下，由于此前房價的不斷高漲，一套房產的初期資金投入可以說已經相當大了。而從支出的情況來，營業稅的征收大大提高了樓市的交易成本，而且持有房產也要支出像物業管理費等費用，再加上契稅、交易傭金、貸款利息等等，如果再考慮投入資金機會成本的話，一套房子要上漲20%才能保證我們的贏利空間。而在當前“供大于求”的情況下，這顯然是很難實現的。

　　所以，租金回報在當前的房產投資中就顯得尤為重要，我們可以從這個角度對各個區域、樓盤的投資價值進行一番重新梳理，其中5%是一個重要的臨界點。而從未來來看，租金將成為支撐房價的重要因素，它的漲跌也將同時引發房價的變動。

　　淘現房將更有利

　　而更為直接的，那就是在當前的情況下選房就要運用一些新的技巧了，這一點也是同樣不能忽略的。

　　首先，未來現房的數量將大大增加，這也給了購房者精挑細選的機會，大家可以多比較，此時淘現房可能比買期房更為有利。其次，根據以往的經驗，空置房的價格往往比周邊地區的新盤價格便宜不少，一些滯銷的“尾盤”也常常帶給人價格上的驚喜，在開發商急于銷售的時候，甚至會出現新盤就“跳水”銷售的情況，這樣的機會購房者當然要把握，不過也要對房源的情況了解清楚，避免一不小心踏入陷阱。最后，經歷過上一波樓市調整的人都知道，在開發商資金比較緊張的情況下，“供大于求”導致的最大風險就是“爛尾樓”，對此廣大購房者切不可掉以輕心。