上海樓市進入下行通道 超過一半開發商降價賣樓

　　□見習記者 鄭盎　本報記者 楊聯民

　　上海樓市的供應結構正在轉變。

　　在“新八條”實施后的6月份，上海樓市涌現出一些新的情況。盡管目前還并不能非常確定地看清上海樓價的未來走向，但種種跡象表明，上海樓市的供應主力正在從高價房向中

低價房轉變。

　　根據房地產之窗向記者出具的6-7月上海樓市情況報告顯示，由于6月份上海動遷房及配套商品房項目大量集中上市成交。6月上海市商品住宅成交量81.2萬平方米，環比增加2.5%。

　　其中成交均價為7000-15000元／平方米之間的住宅項目成交量大幅減少，均價5000元以下的住宅項目所占比例則由5月份時的29.5%上升到了6月份時的45.1%。

　　隨著樓市供應結構的不斷調整優化、中低價房對樓價的影響不斷加強，上海樓價的“拐點”正漸漸來到。

　　普通住宅成交再減

　　對于6月上海樓市，房地產之窗分析師王昀認為：“傳統淡季遇上政策頻出期，上海樓市6月接近冰點。”她在接受記者采訪時指出，“6月普通商品住宅(去除動拆遷及別墅)尚未擺脫萎縮的跡象，同板塊上樓盤的銷售爭奪戰從互相觀望轉為價格調整”。在政策作用下，價格調整也從4-5月二手房市場的掛牌價調低的個體行為，過渡到實力更加強大的經濟團體間。

　　6月上海普通商品住宅的成交量在5月的基礎再減一成。根據房地產之窗的6月上海樓市監測報告顯示，6月上海普通商品住宅成交面積39.5萬平方米，環比下降16.9%；普通商品住宅成交均價環比下降0.9%。

　　在成交量再次萎縮的情況下，大量開發商因為資金壓力迫使開發商不得不主動打破僵局，降價銷售以盡快回籠資金。萬里雅筑，成為上海樓市此輪行情中第一個公開降價的案例，其7月2日推出的一期第二批房源，打出均價8500元／平方米，最低價7380元／平方米的價格。相比5月開盤時的價格降幅達15%。位于浦東的云山星座苑，原先價格為15500元／平方米，現在部分房源價格下降了3500元／平方米。

　　在上海目前樓盤中，雖然明言降價只在少數，但業內人士估計，可以“議價”的樓盤實際已經占到了八成以上。記者在日前上海舉辦的第十七屆房產會上也發現，有一半以上的開發商以降價的方式來銷售樓盤。

　　衛明不動產營銷智庫負責人蔡為民認為，按照目前的情況，搶先跌就是搶商機。而上海農工商房產集團總經理劉逸成則表示，上海樓市已經從一種“非理性”狀態進入了另一種“非理性”狀態。老百姓持幣觀望氣氛濃厚，對跌的要求也是“大跌”。

　　真實需求開始露頭？

　　但從總體來看，6月上海樓市的總成交量呈現上升局面。房地產之窗的監測報告顯示，6月上海市商品住宅成交量81.2萬平方米，環比增加2.5%。這得益于6月份上海動遷房及配套商品房項目大量集中上市成交。6月份成交均價7000-15000元／平方米之間的住宅項目成交量大幅減少，均價5000元以下的住宅項目所占比例則由5月份時的29.5%上升到了6月份時的45.1%。套總價小于60萬元／套的住宅項目卻由上個月的占總體比例不到三成變為這個月的超過五成的比例。

　　“自住的真實需求左右樓市的力量正逐漸加大。”王昀表示。

　　在剛剛結束的第十七屆房產會上，有開發商向記者表示，不少自住客參觀房展不只是單純來考察探聽行情，而是也有了入市愿望。“現場有購房意向的自住客還是比較多的，我們相信這種剛性需求的支撐力遲早會爆發。”

　　真實需求的慢慢露頭也左右了開發商的選擇。在最近開盤的“萬里雅筑”，也是主推兩房房型，面積控制在103平方米左右。上海著名的萬科地產最近重新強調起前幾年提出的“面向新經濟，關注普通人”的口號。萬科上海公司總經理丁長峰表示，目前已經到了重申這個口號的時刻，只有把關注重點回歸到普通人，回歸到客戶，才能挽救企業自己并挽救市場。

　　下半年供大于求已成事實

　　上海市已經完成了本年度配套商品房推地1000公頃年度計劃。并已經確定中低價普通商品房供應和管理試點的四個區———盧灣、閔行、嘉定、奉賢。其中，嘉定區的兩塊地作為中低價房開發，同時將有9塊地作為配套商品房用；奉賢區則推出22塊土地作為配套商品房，其中9塊已經完成招投標，占地面積共計57公頃，另外13塊正在進行中。

　　上海房地產主管部門公布的數據顯示，今年下半年上海將有1000萬平方米經濟適用房和1500萬平方米商品房投放市場，同時目前還有近9000萬平方米的在建項目，“今年上海房地產供應要比往年充足，下半年供大于求已經成為事實。”王皓表示。

　　中低價房的集中上市，對樓價的下抑作用不言而喻。“如果到了9、10月份的旺季，上海樓市還未回暖的話，就可能真正進入‘拐點’了。”業內人士表示。