如何買賣二手經濟適用房

　　自部分經濟適用房符合住滿5年期限上市交易條件以來，再上市交易的經濟適用房房源量增長幅度較明顯，漲幅56.3%；客戶需求量增長幅度較大，漲幅近1.3倍；成交量小幅上揚，增長15.7%，二手經濟適用房買賣市場逐漸擺脫了冷淡局面。不過，一些業主和消費者對經濟適用房再上市交易的政策并不十分清楚，我們請房產專家就經濟適用房如何再上市進行買賣的問題進行了解析。

　　如何出售已購經濟適用房

　　目前，在售的已購經濟適用房一般分兩種情況處理：一種是已經住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。對于如何計算“住滿5年”的時間問題，專家指出：這是以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為準的。兩個證件可由購房家庭提供任一個來確定經濟適用房的居住時間。

　　已經住滿5年的經濟適用房

　　相關規定：對于已經住滿5年的經濟適用房，業主現在可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。

　　解析：一套面積為95平方米、原購房價格為2650元／平方米的經濟適用房，若按現市場價3600元／平方米進行出售，則需補交34200元的綜合地價款。

　　出售提醒：業主按市場價格出售經濟適用住房后不能再次購買經濟適用住房和其他保障性質的住房。

　　尚未住滿5年的經濟適用房

　　相關規定：對于尚未住滿5年的經濟適用房，政策規定不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。若出售家庭如符合條件可再購買經濟適用住房。

　　解析：例如同樣一套面積為95平方米，原購房價格為2650元／平方米的經濟適用房，在未住滿5年的情況下，只能以2650元／平方米或低于2650元／平米的價格進行出售。并且，購買此套房屋的購房者必須符合經濟適用房的購買條件方可以購買此套房屋。

　　出售提醒：以原價出售給有購買資格的人后，原購房人仍符合經濟適用住房購房條件的，持區縣國土房管局出具《按不高于經濟適用住房購買單價出售經濟適用住房證明》，到北京市建委開發辦辦理經濟適用住房資格審核手續，還可再次購買他處的經濟適用住房。

　　以上兩種情況的出售人都需憑契稅完稅憑證、房屋所有權證、原住房買賣合同、住房轉讓合同、戶口及身份證、結婚證等相關證件到其經濟適用房所在區域房管局辦理相關手續。

　　關于出售經濟適用房涉及到的營業稅問題，待相關細則出臺后方有定論。

　　如何購買二手經濟適用房已經住滿5年的經濟適用房

　　購買此類經濟適用房不需要符合購買經濟適用房的特殊條件，任何購買人群都能購買。購買此類二手經濟適用房除正常繳納1.5%的契稅、0.5‰的印花稅外，不需要再繳納成交價3%的土地出讓金。例：購買一套面積為95平方米，原購房價格為2650元／平方米、現市場售價為3600元／平方米的已購經濟適用房，其總購房款為342000元，除購房款外，購房人還需繳納5130元的契稅以及171元的印花稅。所購房屋將按商品房產權管理。

　　尚未住滿5年的經濟適用房

　　購買此類已購經濟適用房的客戶，首先必須滿足普通經濟適用房的購買條件，即購買者首先必須具備北京市常住戶口，其次購買者家庭年收入應在人民幣6萬元以下。所購房屋仍按經濟適用房產權管理。

　　另外，符合此購買條件的購房人還需辦理經濟適用住房購買資格審核手續。例如：某購房人經相關部門核定職業、職位等購買標準后，只具備購買最高280000元的經濟適用房。若其想購買一套尚未住滿5年、總價為318000元的已購經濟適用房，因其購房總價超過了所審核的280000元的購房標準，則超出部分需補交10%的綜合地價款、即補交(318000-280000)×10%＝3800元的綜合地價款后才可購買此套房屋，并且此房仍為經濟適用房，下次出售仍參照經濟適用房標準執行。(殷麗娟)