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近期，摩根士丹利、高盛等海外基金頻頻以巨資購買上海高級寫字樓；世茂、證大、順馳等大型地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)投申城商業(yè)地產(chǎn)；本地商鋪開發(fā)勢頭也很猛———今年下半年，長壽路、徐家匯、浦東大道、大華社區(qū)等多個區(qū)域，將開出上海首個軟裝飾連鎖賣場“生活家”，每個面積都要超過1萬平方米……
一項調(diào)查表明，今年上海商鋪新增總量有望超過400萬平方米，較去年翻一番。近期，
由于住宅市場交易萎縮，商鋪等商業(yè)地產(chǎn)市場迎來投資契機，部分嗅覺靈敏的投資者已將資金從住宅市場轉(zhuǎn)向商鋪市場。
今年商鋪供應(yīng)翻番
其實，去年以來，上海的商鋪市場已發(fā)動引擎，開始“暖胎”。2004年全市推出商鋪項目約115個，商業(yè)用房的總供應(yīng)量近215萬平方米，比2003年翻了近一倍。而根據(jù)上海市居住區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施按5.5%配備推算，今年商鋪的增量將比去年增長一倍。
由于中國連鎖業(yè)等服務(wù)業(yè)的率先開放，國外零售業(yè)巨頭已紛紛進入中國市場，本地眾多零售商也開始“圈地”，商鋪成為商家的必爭之地。加上連續(xù)多年本地的住宅、商鋪物業(yè)比例失衡，尤其是中心城區(qū)需求缺口比較大，商鋪市場潛力巨大。
從投資角度看，目前住宅用房的投資回報率基本上在3%-5%，而商鋪的投資回報率可以達(dá)到8%-12%，對居民閑置資金具有相當(dāng)?shù)奈Α?
海外基金轉(zhuǎn)投商鋪
除居民的閑置資金外，海外熱錢對商鋪變得異常熱切。過去幾年，上海的熱錢一直以投資住宅為主，但從去年下半年開始，機構(gòu)投資者開始瞄準(zhǔn)穩(wěn)健的商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓、商鋪等。今年第一季度，上海外資購買商用物業(yè)的資金額已經(jīng)超過去年一年購買商用物業(yè)資金的總和。
專項調(diào)研結(jié)果表明，從2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京兩地的投資總額已達(dá)100億元人民幣，幾乎全部在非住宅物業(yè)范疇內(nèi)運作。荷蘭ING、摩根士丹利等機構(gòu)認(rèn)為，在上海投資物業(yè)目前的回報率依然相當(dāng)可觀，今年年初，摩根士丹利便聯(lián)手盛融大舉收購了世貿(mào)大廈。
與住宅投資不同，商鋪等商業(yè)地產(chǎn)投資往往是一個長期過程，長線投資將取代短線投機，而且也更需要專業(yè)眼光，比如商鋪在經(jīng)營上應(yīng)以特色取勝，運用連鎖商業(yè)、主題商場等現(xiàn)代模式。
升溫中謹(jǐn)防過熱
在住宅市場因調(diào)控而降溫之時，商業(yè)地產(chǎn)被普遍看好并不斷升溫。有人擔(dān)憂，會不會出現(xiàn)新的投資過熱？
擔(dān)憂似乎并非沒有根據(jù)。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的資料顯示，2004年全國商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)到1700億元，但空置面積達(dá)到2610萬平方米，到今年一季度空置面積又上升了20.3%，而隨著空置率的上升，商業(yè)地產(chǎn)的單價不僅沒有下跌，反而上漲了5.2%。這一趨勢在2005年正有延續(xù)之勢，商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險值得警惕。
近日，商務(wù)部宣布將首次專項調(diào)查部分城市的商業(yè)地產(chǎn)情況，于7月上旬分赴各地，對部分地區(qū)的商業(yè)設(shè)施開發(fā)與運營情況進行調(diào)研。這一動作的目的很明顯，防范大型商業(yè)地產(chǎn)投資過熱、規(guī)范國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，已被提上議事日程。
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