北京商鋪投資錢景 商鋪售價逐步回歸理性空間

　　隨著大量商鋪的投入使用，商業地產的投資回報率逐年下降，目前的平均投資回報率不超過10%，這標志著商業地產的暴利時代已經結束。而素有“一鋪養三代”之稱的商鋪，因其穩定、風險小、回報率高等諸多優勢，已成了股市、匯市、高檔住宅投資以外的一種重要選擇，投資者正開始理性對待商鋪投資。

　　商鋪投資收益現狀

　　國家統計局的數據顯示，2004年1至11月份，北京市商業營業用現房銷售37.7萬平方米，同比增長60%，遠遠超過住宅銷售面積的增長速度。但是，雖然北京商品住宅現房和期房的價格分別上漲了2.7%和5.1%，商業地產的價格卻出現大幅下跌，11個月辦公用現房平均銷售價格為10843元/平方米，同比下降了23.9%；而商業營業用現房平均銷售價格為8429元/平方米，同比下降了39%。這是京城商業地產從2001年開始出現銷售熱潮后銷售價格首次大幅度下降。

　　從北京市范圍看，近期進入市場的在售商業項目銷售情況參差不齊。例如朝外MEN商業在均價7萬元/使用平米的高價位上銷售順利，5月15日開始銷售以來，整體商業部分銷售率達到90%左右；碧溪家居廣場也已基本完成了除地下2層以外的其他銷售部分(1層和-3層不售)，項目整體銷售率60%以上，但2005年初又出現了該項目在商鋪銷售以前就已經被銀行抵押的訴訟；炫特區底商銷售率也在60%左右；5月15日開始銷售的韓SHOW項目整體銷售率也在50%以上。

　　從總的情況來看，目前各個商業項目多數銷售情況尚可。在針對商鋪投資人的銷售中較為普遍的采取三年(或四年)10%返租，期滿承諾回購的方式吸引投資市場的關注。

　　但從市場的整體供求看，商業地產的空置率仍然很高，特別是一些失敗的項目(諸如巨庫、第五大道等)對投資人的信心造成了很大的影響。

　　投資前景及要點分析

　　從北京商鋪投資的市場基礎，以及一些新興項目的市場反應來看，未來北京的商鋪投資市場將會日趨理性，以下特點將日趨明顯。

　　1商鋪售價逐步回歸理性空間

　　2003年商業地產的價格虛高一定程度上刺激了部分商業地產開發商的不理性，過高地預測了2004年京商業地產的需求程度。近年來，商業地產的投資熱潮帶動了一大批住宅房地產公司進入商業地產領域，許多小企業也不顧自身實力盲目跟進，商業地產投資的自發性和盲目性日益突出，開發商普遍熱衷于底層商鋪、大型購物中心和商業街，在短時期內，造成商業地產開發面積數量的大幅增加。

　　北京市建委公布的數據顯示，2004年前11個月商業用期房批準預售面積160.3萬平方米，商業用現房竣工面積133.1萬平方米，共計建筑面積為293.4萬平方米，而其中商業用期房預售登記56.3萬平方米，商業用現房銷售面積37.7萬平方米，共計94萬平方米。實際銷售面積與竣工面積的巨大落差凸顯了銷售形勢的嚴峻。

　　2004年京城商業地產的銷售價格的大幅度下降則是開發商和投資者一種理性評估市場的表現。一些投資失敗的案例促使京城商業地產的開發商和投資者對投資有了一定合理的評估，而不是盲目跟進。

　　2.街區型商業和底商將成開發主流

　　目前北京商業物業市場處于發展的初期階段，尚不具備成熟市場的特征和發展規模。但最近幾年，在逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，北京經濟持續發展，商業市場在其自身多次結構調整的推動下，發展水平已明顯升級。個性鮮明的特色商業街，大型、現代化的購物中心，連鎖超市，便利店等商業物業星羅棋布，北京市商業市場開始呈現出現代化、市場化、多元化的發展趨勢，商業市場開始逐漸走向成熟和完善。同時，居民對消費品的需求呈逐年上升的趨勢，消費品價格指數持續下降，為商業物業的快速發展奠定了較好的市場基礎。因此開發商對商業地產重視程度加強，尤以街區型商業發展迅速。近年商業物業供應量較大，2005年中會有小幅度的調整，同時市場細分得到加強。

　　近年隨著新的城市中心、次中心的形成，商業地產也得到較大的發展，市場細分加強，具備不同程度市場的需求。

　　隨著對商業認知的上升，街區型商業和底商成為近年商業開發的主流。隨著北京住宅郊區化進程的加快，新住宅區不斷產生，新需求也應運而生，社區店發展的市場空間也相應放大。此類商業立足于社區及周邊區域，與人們生活密切相關，需求量較大。

　　由于地產的商業部分往往是利潤的最大點，因此近年開發商對地產項目商業部分開發力度增大，造成目前供應量較大，一些項目租售出現問題，因此短期會以消化前期存量為主，市場產生一定回調，商鋪營銷的難度會加大。