樓市下一步將如何走 房?jī)r(jià)的下跌過(guò)程不可避免

　　瘋狂不再，跌勢(shì)開(kāi)始，2005初夏的樓市帶著一絲痛苦的寒意。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，目前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整初期，房?jī)r(jià)微跌而成交量大幅下降。那么，房?jī)r(jià)會(huì)跌多長(zhǎng)時(shí)間？下跌幅度有多大？在下跌的過(guò)程中會(huì)表現(xiàn)出怎樣的特征？對(duì)于這些人們關(guān)心的問(wèn)題，讓我們聽(tīng)聽(tīng)專家、中介、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者以及投資者的說(shuō)法。

　　本刊記者/程蔚 甄愛(ài)軍

　　仿佛就在眼前的事情，一轉(zhuǎn)眼竟找不到半點(diǎn)蹤跡了。房產(chǎn)中介里應(yīng)接不暇的忙碌、新盤售樓處前連夜的排隊(duì)，這些大肆渲染著火熱樓市的景象一夜之間似乎全都蒸發(fā)了。

　　連日來(lái)，本刊攝影記者奔走于大街小巷，采擷著“6.1”新政前后的樓市影像。鏡頭里，房產(chǎn)中介不是關(guān)門大吉就是冷冷清清，一些心急的中介忍不住“擺攤”賣房，上百萬(wàn)元一套的房子和三五元一件的小玩意兒一樣，在馬路邊叫賣。新盤的售樓處里，幾乎找不到來(lái)詢問(wèn)的買房人了，售樓小姐們好不容易站著坐著熬過(guò)8個(gè)小時(shí)，成交記錄可能只是“白板”。同樣是賣房子的人，那些手中捂著幾套甚至幾十套房子的投資客們，更是惶惶不可終日，有人在自家的陽(yáng)臺(tái)上打起了“急售”的橫幅，有人則像貼“尋人啟事”一樣地四處撒網(wǎng)，宣稱自己的房子是“跳樓價(jià)”，不容錯(cuò)過(guò)，更多的人則天天電話遙控中介，“掛牌價(jià)再降5萬(wàn)元，如果上門看房，價(jià)格還可再議。”而買房人則個(gè)個(gè)變得篤悠悠起來(lái)，“等等看，說(shuō)不定又跌了些。”

　　鏡頭是真實(shí)的，它所記錄的上海樓市正在經(jīng)歷著一場(chǎng)暴風(fēng)雨的洗禮。瘋狂不再，跌勢(shì)開(kāi)始，2005初夏的樓市帶著一絲痛苦的冬寒。

　　無(wú)論是鏡頭里記錄的景象，還是網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，目前樓市發(fā)生轉(zhuǎn)折已成為人們的“共識(shí)”。5月份，上海新盤成交量較4月份減少約五成，平均價(jià)格也比3月份的9156元/平方米下跌了約1000元/平方米，跌至8077元/平方米。而在二手房方面，一些大的房產(chǎn)中介普遍反映，5月份的成交量比高峰時(shí)下跌了50%~80%,有媒體報(bào)道說(shuō)，近期房產(chǎn)中介平均每天關(guān)門30家。

　　顯然，樓市下跌之勢(shì)已難以避免。可即使是跌，也有不同的跌法，上海樓市將會(huì)演繹的是一瀉千里的暴跌、一個(gè)臺(tái)階一個(gè)臺(tái)階的緩跌還是急跌數(shù)日又峰回路轉(zhuǎn)的小跌即止呢？這次下跌的幅度有多大，會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？且讓我們聽(tīng)聽(tīng)來(lái)自專家、中介、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者以及投資者們的說(shuō)法。

　　房?jī)r(jià)下跌不可避免

　　所有的被采訪者都認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)的下跌不可避免。

　　目前雖然大家希望房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)定在一個(gè)比較理想的狀態(tài)，即房?jī)r(jià)不再向上迅猛上漲，但也不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌的情形，但華東師大亞歐研究中心研究員余南平認(rèn)為，出現(xiàn)這樣的情形太難，而且可以說(shuō)是根本不可能。目前雖然一些地段的房?jī)r(jià)還處于高位盤整的狀態(tài)，沒(méi)有明顯下跌，但這種狀態(tài)可能不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間。

　　瑞士信貸第一波士頓亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬曾公開(kāi)發(fā)表觀點(diǎn)說(shuō)，樓市的下跌一般會(huì)經(jīng)歷三個(gè)階段，初期的特征是價(jià)格微跌、成交量大降；二期的特征是價(jià)格急跌、成交量進(jìn)一步放大；三期的特征是陰跌，由于炒家出貨差不多了，價(jià)格下落的速度開(kāi)始放緩，成交量也放緩，市場(chǎng)處于做底的狀態(tài)。他認(rèn)為，近期上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了微跌跡象，同時(shí)交易量大幅下降，這是房地產(chǎn)處于調(diào)整初期的特征。

　　一些購(gòu)房者、中介以及開(kāi)發(fā)商也都認(rèn)為，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入了下降的通道。上海神舟房產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理孟軍認(rèn)為，目前高房?jī)r(jià)根本無(wú)法持續(xù)，肯定會(huì)出現(xiàn)回落；21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分部連鎖服務(wù)部區(qū)域經(jīng)理慕偉杰也認(rèn)為，房?jī)r(jià)會(huì)在短期內(nèi)下跌。作為購(gòu)房者，與房?jī)r(jià)休戚相關(guān)的人群，他們對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷也是會(huì)下跌，市民程先生和鮑先生就堅(jiān)定地認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)在近段時(shí)間內(nèi)下跌。

　　作為開(kāi)發(fā)商，他們對(duì)房?jī)r(jià)的下跌似乎頗為忌諱。記者采訪一位開(kāi)發(fā)商老總時(shí)，當(dāng)他得知記者的問(wèn)題是關(guān)于房?jī)r(jià)的漲跌之后，他馬上推說(shuō)自己馬上要開(kāi)會(huì)了，而不愿再多談。但也有開(kāi)發(fā)商表示，市中心內(nèi)一些定價(jià)較高的樓盤，以及一些實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商，可能會(huì)在這段時(shí)間內(nèi)“屏不住”而降價(jià)。

　　房?jī)r(jià)會(huì)下跌多少

　　既然眾口一詞地認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌，那么可能會(huì)下跌多少呢？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，各方的說(shuō)法有些不同。有些人認(rèn)為至少會(huì)下跌30%，有些人表示下跌15%左右就會(huì)出現(xiàn)反彈，而有些人則表示無(wú)法判斷。

　　余南平認(rèn)為，房?jī)r(jià)到底會(huì)下跌多少，這很難預(yù)測(cè)，他表示要看投資者預(yù)期的心態(tài)。目前市場(chǎng)僅僅出現(xiàn)了交易量的滑坡跡象，但是房?jī)r(jià)還沒(méi)有真正大幅下跌，所以無(wú)法判斷房?jī)r(jià)到底會(huì)下降多大的幅度。

　　中國(guó)#zhPoint#經(jīng)緯置地有限公司董事長(zhǎng)秘書(shū)紀(jì)德平分析認(rèn)為，上海的房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)較大幅度的下跌，他認(rèn)為上海市政府主要通過(guò)兩個(gè)“1000萬(wàn)”的項(xiàng)目來(lái)稀釋房?jī)r(jià)，從而達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，如果上海的房?jī)r(jià)只下跌5%～10%，說(shuō)明調(diào)控不到位。如果讓上海的房?jī)r(jià)回歸理性，平均至少要下跌30%，也就是說(shuō)，一些漲幅過(guò)大的地區(qū)可能下跌40%，一些漲幅較小的地區(qū)可能下跌20%，如內(nèi)環(huán)以內(nèi)地區(qū)的平均價(jià)格從當(dāng)前的17000元/平方米調(diào)整到12000元/平方米比較合理。

　　曾經(jīng)投資過(guò)8套房產(chǎn)的投資客劉先生也認(rèn)同房?jī)r(jià)下跌的幅度將會(huì)達(dá)到30%左右。“我不是指某個(gè)別樓盤的跌幅達(dá)到30%，而是指上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體下降30%，部分樓盤的下跌幅度可能會(huì)超過(guò)這個(gè)水平。”他補(bǔ)充道。

　　從記者采訪的有意向買房的市民來(lái)看，似乎各人的心理預(yù)期差異較大。正打算“以小換大”的程先生表示，“憑我的直覺(jué)，房?jī)r(jià)能下跌15%就非常不錯(cuò)了。”而另一位早就看中聯(lián)洋地區(qū)的汪先生則更“心狠”些，對(duì)于前期標(biāo)價(jià)16000元/平方米的一套房子，他說(shuō)：“如果價(jià)格跌到10000元/平方米，我就出手。”

　　中介人士的說(shuō)法倒是跟程先生有些接近，孟軍認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌的幅度大約在15%左右。這是一個(gè)相對(duì)較小的跌幅。

　　房?jī)r(jià)會(huì)跌多長(zhǎng)時(shí)間

　　關(guān)于房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間長(zhǎng)短，各方的看法也不盡相同。

　　尹伯成做出的初步判斷是，由于調(diào)控政策的滯后效應(yīng)，房?jī)r(jià)到今年年底會(huì)是一個(gè)相對(duì)的低點(diǎn)。他說(shuō)：“房?jī)r(jià)真的跌到一定程度，還是會(huì)有人接盤的。畢竟上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，下跌也不可能無(wú)止境。”他預(yù)測(cè)，到2006年初，上海房?jī)r(jià)將會(huì)企穩(wěn)，進(jìn)行小幅震蕩或盤整，2007年還會(huì)出現(xiàn)5%～6%的漲幅。但關(guān)鍵是取決于宏觀調(diào)控是否到位，如果調(diào)控政策“適可而止”，明年就會(huì)出現(xiàn)大幅反彈，前期的調(diào)控將前功盡棄。但他同時(shí)認(rèn)為，今年的調(diào)控力度比去年大，像去年那樣“停了兩個(gè)月后跳得更高”的情形應(yīng)該不會(huì)再出現(xiàn)。

　　余南平則認(rèn)為，這次房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)間會(huì)持續(xù)3年左右，最長(zhǎng)不排除5年。也就是說(shuō)，在這段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)不會(huì)掉頭向上。雖然在近段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)高位盤整的態(tài)勢(shì)，即房?jī)r(jià)在高位，不見(jiàn)下跌，但這段時(shí)間不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間，多則6～10個(gè)月，少則3～5個(gè)月。

　　他說(shuō)：“調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的作用有兩種途徑來(lái)消化，一是作用的時(shí)間比較長(zhǎng)，一是通過(guò)價(jià)格大幅下跌來(lái)進(jìn)行消化，兩者互為關(guān)系，如果房?jī)r(jià)下跌幅度不夠，那么持續(xù)的時(shí)間就會(huì)變長(zhǎng)。”

　　中介人士們則普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間不會(huì)持續(xù)很久。孟軍說(shuō)：“我認(rèn)為上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年10月份前后就會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，因?yàn)閺奈覀�(gè)人的判斷來(lái)看，目前部分投資客還沒(méi)有撤市的打算，而且一些開(kāi)發(fā)商也還是信心十足。這說(shuō)明目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然出現(xiàn)了一些下跌的跡象，但不會(huì)經(jīng)歷很長(zhǎng)的時(shí)間。”慕偉杰也認(rèn)為房?jī)r(jià)的下跌的時(shí)間不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間，基本在9月份前后就會(huì)止跌。

　　而作為投資者，劉先生對(duì)美國(guó)、澳大利亞、香港等的房?jī)r(jià)有比較透徹的研究，他認(rèn)為一般情況下，房地產(chǎn)發(fā)展周期在7～10年，在周期內(nèi)，房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí)緩漲，而后迅猛上漲，最后是調(diào)整房?jī)r(jià)下跌。上海從2000年開(kāi)始，出現(xiàn)上漲，在2003年、2004年出現(xiàn)迅速上漲的局面，那么在未來(lái)的兩年內(nèi)，房?jī)r(jià)會(huì)一直走低。

　　他說(shuō)：“雖然目前有傳說(shuō)外資進(jìn)入上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但他們看中的是投資回報(bào)率比較高的寫字樓，而非住宅商品房。所以在未來(lái)兩年之內(nèi)，上海的房?jī)r(jià)會(huì)下跌。”

　　開(kāi)發(fā)商自然不希望房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，所以當(dāng)記者問(wèn)及房?jī)r(jià)下跌周期有多長(zhǎng)時(shí)，中國(guó)#zhPoint#經(jīng)緯置地有限公司董事長(zhǎng)秘書(shū)紀(jì)德平分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)會(huì)在今年年底止跌。但上海華江建設(shè)發(fā)展有限公司研究發(fā)展部研發(fā)專員周曹軼則認(rèn)為，可能會(huì)持續(xù)兩年左右的時(shí)間，他說(shuō)：“因?yàn)閺慕衲?月1日以后實(shí)現(xiàn)新政之后，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)巨大的打擊，在今后的兩年之內(nèi)，投資者投資房產(chǎn)幾乎沒(méi)有什么賺頭。”

　　何時(shí)才有下一個(gè)機(jī)會(huì)

　　陶冬指出，今年第一季度，估計(jì)75%的上海新落成住宅為熱錢尤其是海外熱錢所購(gòu)置，這些熱錢投資的唯一原因便是價(jià)格上漲預(yù)期。當(dāng)炒家們真正意識(shí)到，在今后12~18個(gè)月價(jià)格下降的可能遠(yuǎn)高過(guò)上漲的可能時(shí)，離場(chǎng)是一個(gè)合乎邏輯的選擇。第三個(gè)時(shí)期的特征是陰跌，當(dāng)炒家出貨出得差不多時(shí)，價(jià)格下落開(kāi)始放緩，同時(shí)成交量也開(kāi)始放緩，但由于買房并不踴躍，持幣觀望依然盛行，市場(chǎng)處于做底狀態(tài)。這段時(shí)期可長(zhǎng)可短。一個(gè)大的房地產(chǎn)調(diào)整往往需要第三期的過(guò)渡才能夠進(jìn)入一個(gè)新的牛市。

　　余南平也認(rèn)為，上海房地產(chǎn)調(diào)整在開(kāi)始階段，其房?jī)r(jià)下跌幅度會(huì)比較小，而處在第二個(gè)階段的時(shí)候，價(jià)格的運(yùn)動(dòng)往往會(huì)比較猛烈，會(huì)出現(xiàn)較大幅度的價(jià)格下跌情形。在第三個(gè)階段的時(shí)候，價(jià)格會(huì)出現(xiàn)陰跌。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)要等到3年以后才會(huì)出現(xiàn)下一個(gè)投資機(jī)會(huì)。因?yàn)樵谶@段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)已經(jīng)不大可能會(huì)向上發(fā)展。

　　而尹伯成則認(rèn)為，到2010年上海舉行世博會(huì)時(shí)，房?jī)r(jià)肯定要高過(guò)現(xiàn)在的水平，因此對(duì)投資者而言，只要熬過(guò)一段痛苦期，上海房產(chǎn)投資還是有機(jī)會(huì)的。