上海享受優惠政策普通住房標準確定

　　早報訊 上海堅決執行國家關于調控房地產市場的一系列政策措施。昨天，上海市財政局、地方稅務局、房地資源局、城市規劃局等四部門根據國務院有關通知精神，結合上海實際情況，聯合印發了有關加強房地產稅收管理的補充通知，就上海可享受稅收優惠政策的普通住房標準、個人住房交易的有關稅收政策等作了細化規定。

　　補充通知規定，今天起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅； 將購買超過2年(含2年)的、符合本市公布的普通住房標準的住房對外銷售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續；將購買超過2年(含2年)的住房對外銷售，不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策，即按售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

　　可享受優惠政策的普通住房，必須同時滿足三個條件。據悉，上述標準已經國家有關部門確認通過。今后，該標準將由上海市政府根據市場情況，每半年公布一次。

　　對房屋購買時間的確定，補充通知規定：今年5月31日前購買新建商品住房的，以購房人取得的產權證或房屋交接書上記載的時間，按孰先原則確定；5月31日前購買存量商品住房的，以購房人取得的產權證上記載的時間確定；6月1日起購買的商品住房的，以購房人取得的產權證或契稅清算后取得的完稅憑證上記載的時間確定。

　　通知還明確，今天起購買非普通住房的，按3%稅率征收契稅。凡個人在5月31日前購買商品住房并已取得發票、尚未繳納契稅的，仍可按3%稅率減半征收，但必須在2005年7月31日前繳清。

　　補充通知還對售后公房和農民安置房首次轉讓的優惠政策作出規定：本市城鎮居民按房改政策購買的售后公房，首次轉讓時仍按原稅收優惠政策執行；對本市農村按“三個集中”原則分配給農民居住的房屋，首次轉讓時比照售后公房處理。

　　相關文章一 上海市財政局、地稅局、房地資源局、規劃局答記者問

　　標準每半年公布一次

　　一、日前，國務院有關部門出臺了穩定住房價格，加強房地產市場稅收征管的一系列措施，據此上海細化了一些具體標準和辦法，請問有何重要意義？

　　答：上海堅決貫徹執行國家出臺的一系列房地產市場調控政策。在此前提下，緊密結合上海實際情況，細化可享受優惠政策的普通住房的具體標準和相關稅收政策，體現市委、市政府提出的“以居住為主，以市民消費為主，以普通商品住房為主”調控原則，體現“鼓勵消費、規范投資、抑制投機”的調控方向，同時也體現政策的合理性、平穩性和可操作性。這對于加強房地產市場調控，穩定住房價格，確保房地產市場健康發展，保障廣大市民群眾的住房需求和實際利益都具有十分重要的意義。

　　二、確定本市享受優惠政策的普通住房標準的依據是什么？

　　答：本市確定享受優惠政策的普通住房標準的依據，就是國務院七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》中的規定。該意見明確，享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各地可根據實際情況，對單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。根據這一精神，結合本市的實際情況，本市對單套建筑面積和價格標準作了上浮，確定了本市的具體標準。其中對價格標準，一方面從劃分區域的合理性出發，根據七部委提出的“同級土地”的要求，確定“二環三區”的劃分原則，反映本市房地產市場發展的區域特征；另一方面從住房價格的穩定性出發，按照2004年二季度到今年一季度一年的住房實際成交平均價格來確定。需要說明的是，目前公布的三個價格標準，是按國家有關規定，在上述實際成交平均價格的1.2倍基礎上上浮20%確定的。上述標準可根據市場情況作適當調整，并由市政府每半年公布一次。

　　三、享受優惠政策的普通住房如何認定？

　　答：根據本市享受優惠政策普通住房的三項標準，分別按以下規定進行認定：

　　1、住宅小區建筑容積率。凡五層和五層以上的多層或高層住宅，容積率均大于1.0；花園住宅容積率均小于1.0。上述住宅在交易辦理納稅申報時無需再認定容積率；其他住宅在交易辦理納稅申報時，由財稅部門按房屋所在區縣規劃局的認定為準。

　　2、單套建筑面積。預售或現售的新建商品住房分別以本市房屋土地調查機構實測的建筑面積，簽訂的《房屋交接書》或《商品房出售合同》為準；存量住房統一以出售人持有的房地產權證上記載的建筑面積為準。

　　3、實際成交價格。由各區縣財稅部門審查納稅當事人申報的成交價格，申報的成交價格如高于市場價格的，以申報價格為準，如低于市場價格的，以房地產評估機構的評估價格為準。

　　四、此次個人住房交易稅收政策調整后，還有哪些需要進一步說明的問題？

　　答：目前，市財政局、地稅局、房地資源局和規劃局聯合印發了《關于轉發國家稅務總局財政部建設部<關于加強房地產稅收管理的通知>的通知》，對2005年6月1日后，個人住房交易的雙方當事人應繳納的稅務(營業稅和契稅)調整已做了明確規定(見消息)。需要補充說明的是：(1)2005年6月1日后個人購買普通住房的，仍按3%稅率減半征收；(2)2005年3月7日市地方稅務局下發的《關于本市個人出售普通住房營業稅征收規定的通知》第一條的規定(即“個人購買本市行政區域范圍內的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額依5%的稅率征收營業稅，并按規定征收城建稅、教育費附加和河道整治費”)，自2005年6月1日起不再執行。

　　五、售后公房和農民安置房首次轉讓時是否仍可享受稅收優惠？

　　答：是的。做出這樣的規定，是根據本市的實際情況，盡量考慮到群眾的利益，并保持政策的連續性。售后公房和農民安置房首次轉讓時應按下列規定進行認定：

　　1、售后公房，在首次轉讓辦理納稅申報時，如《房地產權證》上已注記售后公房的，提交《房地產權證》；如《房地產權證》上未注記售后公房的，則應提交購買公有住房合同和《上海市公有住房出售收入專有票據》或有關付款憑證。

　　2、農民安置房，在首次轉讓辦理納稅申報時，應分別提交征地拆遷補償安置協議等有關證明。

　　六、稅收政策調整后，在辦理個人住房交易登記和稅收征收等方面有何便民利民措施？

　　答：為加強本市房地產交易管理，切實提高交易登記和納稅服務水平，結合稅收政策的調整，本市財稅部門將對在房地產交易中心辦理房產權屬交易中涉及的各類稅收的征收和代開發票窗口進行整合，進一步完善個人住房交易登記和稅收征收的程序，減少環節，方便當事人，實現從申報納稅、征收開票到辦理交易登記、發放權證的全過程服務。

　　七、稅收政策調整后，對本市居民家庭自住住房消費會有較大影響嗎？

　　答：合理引導住房建設和消費，鼓勵以自住為目的的普通住房消費，一直是市委、市政府關注的重點。今年本市為保持房地產市場的健康發展，明確了“三個為主”的調控原則，對個人購買住房的營業稅政策作了新的規定。此次稅收政策調整后，對個人購買普通住房契稅仍按3%稅率減半征收；個人購買住房實行營業稅優惠政策要求的居住期從一年調整為兩年，兩年后轉讓普通住房的仍免征營業稅。從總體來看，本市一般市民家庭為了自住而購買的普通住房，一般不會在兩年內轉讓，因此本市對一般市民家庭住房消費的支持政策基本沒有改變，稅收政策的調整對這部分市民家庭的自住住房消費不會有太大的影響。