6月1日住房轉讓營業稅實施 炒房成本增加多少

　　5月11日，建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》指出，自2005年6月1日起，國家將調整住房轉讓營業稅稅收，個人購買住宅不足兩年轉手的，將按售房收入全額征收營業稅。超過兩年的普通住宅在銷售時免營業稅，而非普通住宅仍按差額征稅。業內人士說，這一調整將大大增加二手房售房成本，樓主售房前得仔細掂量了。

　　出現拋售勢頭　一半是炒房者所為

　　據北京市建委公布的統計數據，2005年1-4月全市二手房成交量21763套，總建筑面積為305萬平方米，與去年同期相比，分別上漲39.61%、66.88%；中大恒基、我愛我家和愛家房產中介公司的聯合調查顯示，4-6月，委托售房的“樓主”增加了30%。業內人士表示，初步統計，二手房交易中有五成是用于投資。

　　“短期內二手房可能會出現拋售的情況，因為6月份開始，售房的成本就要大大增加了。這肯定會讓本來就有售房意愿的加快動作�！睈奂曳慨a產經中心主任周丹說。“目前二手房的投資回報率還處在較高的水平�！敝艿そ榻B，在1999年-2001年12月期間交房的二手房目前的投資收益在10%左右。“愛家房產經紀公司受理交易的二手房大約有55%是用于投資的，公司的VIP會員都有4套以上的房子。”

　　“6月1日以前出現二手房放量的情況，主要是由于《意見》把稅收的優惠門檻提高了，6月份以后持房等待的人就會增加。因為在兩年內售房的話，營業稅成本就很可觀了�！敝艿ふf，“還有一種可能是，由于6月份以后銷售二手房的人少了，供求關系將導致二手房房價出現小幅度回升�！�

　　專家表示，營業稅的這一調整可能使近期想出售二手房的人增加，但是從長期來看，這一規定會讓房屋在樓主手中持有的時間延長。

　　6月1日營業稅新政實施　炒房成本增加多少

　　營業稅的調整使二手房的交易成本到底增加了多少呢？記者請專業人士算了一筆賬。由于二手房轉讓情況比較復雜，新的稅收政策只對兩年內的商品房產生效用。就以一套在今年年初購買的二手房為例。

　　購買二手房大概要繳納以下費用：契稅(評估價的1.5%)、印花稅(合同價的0.05%)、過戶登記費(50元)、查檔費(50元)、貼花費(5元)、按揭費用(各中介公司不等，具體數額在1500元左右)，中介費(成交價的2-2.5%)。如果不用做按揭的話，一套50萬元的二手房需要繳納的各種稅費總共為17855元(中介費以2%計算)。

　　假設在年初買的這套50萬元的房子到現在升值了5萬元，現在價值55萬元。如果該房不能在6月1日前出手，就將繳納55萬元×５%＝27500元的營業稅；按現在的規定，售房者還需要對“倒房”收入繳納個人所得稅(但是在目前的實際操作中基本沒有落實這項政策，所以可以忽略不計)、每平方米3元的手續費，還有萬分之五的印花稅。這樣，售房者轉讓二手房所付出的成本就達到28000元左右。

　　在一買一賣的過程中，炒房人共獲得的收入為5萬元，但其付出的成本卻達到了17855＋28000＝45855元，炒房的利潤僅為4145元。可見，新政策實施后，對短期炒房者的打擊還是很大的。而如果炒房人選擇等到購房滿兩年后出售，因為時間較長，又將擔很大的風險。

　　“售轉租”現象增多　

　　“六一”后二手房的投資價值還有多大

　　近兩周來，本市多家中介公司都遇到“售轉租”現象，即一些原本掛牌準備出售的房源轉而委托中介公司進行出租管理服務。據了解，目前“售轉租”現象在本市很多中介公司中涉及的房源都達到將近20%。

　　“售轉租”現象的出現，主要是由于房主更希望通過長線經營來化解市場波動帶來的壓力。記者采訪到一位在愛家房產中介店辦理“售轉租”手續的陳先生，他表示日前七部委出臺關于征收房屋交易營業稅的規定，使二手房價格走勢撲朔迷離，最近看了幾家中介公司，都有不少人在掛牌賣房，所以擔心自己去年買的二手房價格是否會受到影響。他說，反正自己目前的住處和資金都還不是很緊張，與其湊熱鬧掛牌出手，還不如委托中介公司幫自己管理出租。一來可以以租養貸；二來也可以先避開市場風頭，等合適的時機再出手。至于下半年京城二手房市場會否受到“大震動”，房屋中介公司的主流聲音是“影響不大”。愛家房產中心分析，從目前二手房的構成來看，有三大部分房源是在《意見》的稅收新政之外的，包括占市場60%的已購公房、10%的經濟適用房，以及30%的二手商品房中購買超過兩年(含兩年)的普通住宅；即使是在征稅范圍內的高檔住宅，只要成交的獲利能夠最大限度地彌補征稅部分的支出，“這些業主也不會放棄出售”。另一方面從需求來看，北京二手房市場還是“以自住購房為主”。社科院金融研究所易憲容認為，新的營業稅征收政策不會對二手房的投資價值有太大影響。因為相對于二手房目前的價格來說，5.5%的營業稅不是很多，而且營業稅的調控范圍是有限的。影響到二手房的投資價值的主要因素是一手房的房價，下半年二手房還具有多大投資價值要看房價變動情況和出租利潤的走勢。