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早報記者 梁文匯
“從2005年6月1日開始，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。”中央七部委聯(lián)合出臺的樓市調(diào)控新政策，引起了一部分投資者高度關(guān)注。此次《意見》的出臺，不僅延長了投資者獲利的時間，增加了投資者的投資成本，也大大縮小了投資者的獲利空間。
加上此前的一系列調(diào)控政策，這次組合調(diào)控可謂是全面的，從中央到地方、從財稅到金融，調(diào)控是多角度的，然而調(diào)控對象卻是十分具有針對性———投機性需求，也即“兩年之內(nèi)換手”和多套購房的投機者。那么不妨為這部分人算一筆賬：比較調(diào)控前與調(diào)控后，投資的成本增加了多少？
以一套總價為150萬元的住宅為例計算投資的成本變化：假設(shè)此投機者手中已有兩套房，此為第三套。
第一筆是首付款，上海各銀行已經(jīng)達成共識，第三套房以上的，最多貸款5成。因此，這套房的首付款由原來的3成45萬元變成了現(xiàn)在的5成75萬元，首期投入增加了整整30萬元。
第二筆是房貸利息，假設(shè)同是貸款5成20年，若以3月17日以前5.31%的年利率計算，每月還款額約為5079元，而以6.12%的利息計算，每個月還貸5425元，兩者相差346元左右。10個月就需要多付出3460元。
對投機者來說，買房不是為了住，而是為了高價賣出，因此，同樣以此房為例子來計算一下調(diào)整前后增加的賣房支出。
假設(shè)此房屋在10個月后拋出，其單價上漲了4000元(漲幅約25%)，總價即上漲了48萬元，該投機者要支付(150＋48)萬×5.55%的轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅，即10.9890萬元。
這樣算來，投入的資金就多出了40多萬元。
接下來不得不算的是轉(zhuǎn)按揭問題，由于1年之內(nèi)轉(zhuǎn)手的房屋已經(jīng)停辦轉(zhuǎn)按揭，因此，賣出方必須全額還清房貸余額后，將房屋從銀行抵押產(chǎn)權(quán)變成完全產(chǎn)權(quán)，才能進行轉(zhuǎn)手、過戶。這里首先需要賣出方手頭上拿出73萬元資金(已經(jīng)還掉了10個月的貸款，其中已還的本金共計約2萬元)；其次，辦理按揭后1年內(nèi)提前還貸的，還貸人要向銀行支付違約金，各個銀行的違約金比例并不統(tǒng)一，以工商銀行為例，其提前還貸違約金是剩余貸款總額的5%，即73萬元×5%＝3.65萬元。
再做一個假設(shè)，還是投資的一套150萬的房屋，如果在兩年后轉(zhuǎn)讓，無論是否獲利，如果兩年以后再轉(zhuǎn)讓，很可能還是需要支付轉(zhuǎn)讓差價的5.55%營業(yè)稅(上海的新政細則還沒有出臺)。總價上漲48萬元，需要支付的稅費為2.6640萬元。另外，還需要多支付銀行的利息。考慮到房地產(chǎn)價格的不確定性，兩年之后的轉(zhuǎn)讓價格是否高于其購買價格，也屬于未知因素。
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