貸款買房怎樣占便宜 居者有其屋方能安身立命

　　本期主題：住房貸款

　　本期主講：深圳發展銀行北京分行房貸專家

　　本期筆記：賈澎

　　“居者有其屋”是普通百姓安身立命的基本前提，事關千家萬戶。2005年3月17日，中國人民銀行頒布了《關于調整商業銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知》后，本來就對住房貸款半夢半醒的準購房或正購房的消費者，對于個人貸款的政策、品種和相關服務措施更是一頭霧水了。 到底貸多少、貸幾年、怎么貸最適合自己呢？讓專家給您開開竅吧。

　　問:個人按揭最長貸款期限如何測算？

　　答:貸款期限與借款人實際年齡之和不得超過65周歲。比如一位今年40歲的客戶來購房，按揭合同簽約之日是2005年4月15日。那么，如果該客戶的實際生日在4月15日前，他的按揭最長期限為24年；如果該客戶的實際生日在4月15日或之后，他的按揭最長期限為25年。

　　問:按揭貸款還款的主要方式有哪些？

　　答:以深發展來說，按揭貸款還款主要方式有：按月(季)等額本息還款(也稱等額還款法)、按月(季)等額本金還款(也稱遞減還款法)，以及兩種還款法的多次轉換。同時，還可以(部分)提前還款和減短還款期限等。

　　問:選擇何種還款方式比較好？

　　答:還款方式的選擇因人而異。一般說來，收入穩定或有增長預期的購房者，適于等額還款法，這樣整個貸款期的還款壓力是不變的；而現有余款較多或日常收入遠高于債務支付的購房者，適于遞減還款法，這樣整個貸款期的貸款利息會較少。當然，針對部分收入變動較大的購房者，我們建議可以分期組合兩項還款法，達到既可以應對合理的還款壓力，又適度的節約部分貸款利息。

　　問:貸款期限多長比較適合？

　　答:貸款期限的選擇應該因人而異。主要考慮三方面的因素：一是您的可能最長按揭貸款期限；二是您的自身狀況，如積蓄、日常收支、還款壓力等；三是適度關注宏觀經濟情況，如經濟降息期或加息期等。

　　一般說來，在自身條件允許下，經濟降息期，應適當延長貸款期限；經濟加息期，應適當減短貸款期限。

　　問:房貸收付比例和利率方面有什么變化？

　　答:央行調整房貸政策和房貸利率是抑制可能的房地產泡沫，而不是限制消費者購房。因此，針對不同的市場和客戶，我們會有所區別，最低首付維持兩成，利率原則上執行央行的房貸利率下限。但對于絕大多數符合我行要求的客戶而言，基本可以享受到8成的按揭額度和利率下限。

　　問:新房按揭貸款，多少貸款成數較為合理？

　　答:貸款成數的選擇應該因人而異。主要考慮二方面的因素：一是您的自身資金狀況，如積蓄、日常收支、還款壓力等；二是適度關注宏觀經濟情況，如經濟降息期或加息期等。一般說來，在自身資金實力允許下，經濟降息期，應適當增加貸款成數；經濟加息期，應適當減少貸款成數。

　　問:二手房按揭貸款一般有什么限制？

　　答:一般來說，有這幾方面限制：(1)已取得房地產權證的商品房，或立即可以取得房地產權證并入住的商品房；(2)房齡：不超過20年的普通住房和不超過15年的其他房產；(3)貸款成數：普通住房最高8成，而其他房產最高6成：(4)貸款期限：普通住房的房產已使用年限與貸款年限之和最長不超過30年，其他房產的已使用年限與貸款年限之和最長不超過20年(且貸款期限最長不超過10年)；(5)貸款期限與借款人實際年齡之和不得超過65周歲。

　　問:我已辦理按揭的房產，按揭還沒有完，能否轉賣？

　　答:可以，無論哪家銀行辦理的按揭，您可以依靠深發展幫助您實現轉賣。一是深發展提供一筆贖樓貸款，以便買樓人買斷并終止原銀行按揭；二是深發展給買樓人提供二手樓按揭。