住宅改成商鋪欲低價出售 我該買下還是繼續(xù)承租

　　來源：新浪“理財生活”網(wǎng)友論壇 　網(wǎng)友：clear_1126

　　原貼：租合適還是買合適？誰能給我個建議？

　　我目前承租著一間鋪面做干洗店。房租2000元/月，房主由于全家移民去加拿大，想轉(zhuǎn)讓，不過得一次性付全款。這套房屬于住宅用房，分隔后，前面商用面積70平米，居住面積50平米。(我現(xiàn)在只租用前面的商用70平米)房主要價100萬，如果我真想要，他還可以再優(yōu)惠我一些，我估計讓利不會超過5萬。 (房子產(chǎn)權(quán)70年，目前已使用8年)

　　假如我把這套房子買下來，可以將后面的50平米一起裝修，擴大店面，或者可以出租給別人居住，大約600元/月。

　　如果我不買，那么新房東有可能給我漲租金，預(yù)計會漲到2800/月。

　　我的這個干洗店利潤還可以，客源比較穩(wěn)定，5年內(nèi)經(jīng)營不會發(fā)生問題。

　　還有一點擔(dān)憂的是，現(xiàn)在政府正在討論準(zhǔn)備通過一項法律，好象是說居住用房是否允許底層開設(shè)商鋪。如果這個法律通過了，不允許再開商鋪，那這套房子就只能作為住宅使用。這屬于不能確定的因素。

　　我目前手里有現(xiàn)金50萬，如果買的話，那我就只能借貸50萬，所以還得考慮利息問題。

　　我應(yīng)該買下來還是應(yīng)該繼續(xù)承租？

　　網(wǎng)友shufa66建議：

　　自己算帳，多簡單的道理！——千萬不要買！

　　假設(shè)：

　　前+后每月共收租金 3400 元，全年按照11個月計算(扣除一個月房租作為可能的空置期、維修維護(hù)費用)，每年可收租金37400元。

　　如果房屋總價100萬元，那么，需要27年(100萬/3.74萬=26.74)才能“收回成本”！！！

　　這樣的房價，類似浙江溫州的房價，充滿泡沫，完全沒有投資價值！！！！！

　　本文作者clear_1126回應(yīng)上文：

　　您算得對嗎？

　　您說：假設(shè)

　　前+后每月共收租金 3400 元，全年按照11個月計算(扣除一個月房租作為可能的空置期、維修維護(hù)費用)，每年可收租金 37400 元。

　　如果房屋總價100萬元，那么，需要27年(100萬/3.74萬=26.74)才能“收回成本”！！！

　　可是27年后我不是還剩一套房子呢嗎？房子還有30多年的使用壽命呢，后面那30多年我不是就可以坐在那里什么都不干靠利息活著了嗎？

　　100萬，每年3.7萬，也就是說每年3.7%的收益，我覺得比存銀行合適，因為如果一直通貨膨脹的話。到最后我的100萬可能變得只能買很少的東西，但是我現(xiàn)在呢，100萬等于實實在在的一樣?xùn)|西。物價上漲對租金也有影響，如果上漲了，我收的租金能更多，那我收益也就更多。

　　專家那么多的理論我不懂，我只知道用老百姓的算法，也就是說不管收回投資要用多少年，但是每年好歹我有穩(wěn)定的收入了，然后最后我還能剩下實際的東西。

　　我的擔(dān)心其實是：我得借50萬，我朋友親戚里沒有有錢人，我只能管銀行借，聽說利息挺高的，要借20年的話，銀行得收我20多萬利息。那這房子不是變成120萬了嗎？

　　真的有這么高嗎？可我手里的50萬現(xiàn)金，銀行給我利息的時候怎么那么少啊？

　　網(wǎng)友shufa66再次回復(fù)：

　　您再算算賬

　　1、27年之后，您多大年紀(jì)了？ 還有賺錢的激情嗎？

　　2、27年之后，房屋折舊(27+8年)x 每年折舊2%=70%，基本上屬于要拆除的房子了！——全世界房產(chǎn)平均壽命最高的國家日本，房產(chǎn)平均壽命只有33年左右。雖然我們說產(chǎn)權(quán)是70年，其實基本都是幻想。

　　3、目前，通貨膨脹率每年約5%，您“拿到”的3.7% 都是負(fù)數(shù)！！！

　　4、您從銀行貸款部分的利率是5.5-6.2%，相對您的“收益”3.7%來說，太高！每月的房租收入不夠繳納月供款，必須從您的經(jīng)營收入中貼補。

　　……

　　投資房地產(chǎn)，最低限度必須獲得6-15%的回報，否則不如購買國債或者其他投資產(chǎn)品。

    網(wǎng)友IP:219.221.120.*建議：

　　買房每年的利息損失(至少)為：50萬*6%=3萬，加上50萬+2%=1萬，總和4萬。

　　房租帶來的收入：(2800+600)*12=4萬8百。

　　投資回收期(至少)100年(可怕)。

　　只有當(dāng)年房租大于5萬時，或房產(chǎn)本省有較大增值潛力，或經(jīng)營利潤非常客觀時，考慮購買。(僅供參考)

　　網(wǎng)友houdaisheng認(rèn)為：

　　我也是專業(yè)人士，但我的看法與您的不同。首先，考慮資金價格和房租價格高低，貸款50萬元每月支付利息2212.50元（現(xiàn)行五年期貸款基準(zhǔn)利率，近期利率上升空間加大），自有50萬元資金成本每月1250元（五年期定期存款扣利息稅后的凈收益），合計月資金價格3462.50元，遠(yuǎn)高于房租可能的高價2800元；再者，房屋擅自改變用途是不合法的，投資與否只能按住房判別，部分按商業(yè)用途使用只是投機行為；第三，目前大部分城市的房價已經(jīng)在高位運行，特別是舊房幾乎沒有增值空間，所以投資人都應(yīng)謹(jǐn)慎從事；第四，目前房地產(chǎn)與其說是一種實業(yè)投資還不如說是一種金融產(chǎn)品，與股市匯市期市投機特征相同，現(xiàn)在，因為種種原因，民眾沒有更好的投資（投機）對象，一旦有了豐富的金融產(chǎn)品和規(guī)范的市場，投資人就可能要砸在手里。 同樣歡迎您交流探討。

　　聽3樓的建議絕對沒錯！我感覺他的確是專家。如果別人能讓你的錢獲得比你自己打理收入更多的話，你就應(yīng)當(dāng)考慮委托理財。但要注意這些機構(gòu)的規(guī)模和信用。

　　再說說你提的問題：

　　首先，要考慮資金價格和房租價格高低，貸款50萬元每月支付利息2212.50元（現(xiàn)行五年期貸款基準(zhǔn)利率，近期利率上升空間加大），自有50萬元資金成本每月1250元（五年期定期存款扣利息稅后的凈收益），合計月資金價格3462.50元，遠(yuǎn)高于房租可能的高價2800元；

　　再者，房屋擅自改變用途是不合法的，投資與否只能按住房判別；

　　第三，目前大部分城市的房價已經(jīng)在高位運行，特別是舊房幾乎沒有增值空間，所以投資人都應(yīng)謹(jǐn)慎從事；

　　第四，目前房地產(chǎn)與其說是一種不動產(chǎn)還不如說是一種金融產(chǎn)品，與股市匯市期市投機特征相同，現(xiàn)在，因為種種原因，民眾沒有更好的投資（投機）對象，一旦有了豐富的金融產(chǎn)品和規(guī)范的市場，投資房地產(chǎn)的人就可能要砸在手里。

　　網(wǎng)友IP:218.20.54.*建議：

　　買下來比較劃算。至于不給住宅經(jīng)商，政策也就是一陣風(fēng)，刮了就完了。

    網(wǎng)友IP:221.217.162.*建議：

　　出租房和經(jīng)營性利潤之和是否有7萬元，有則應(yīng)買，沒有則應(yīng)租；如果全部出租每月房租可達(dá)到6000元，則應(yīng)買。

    提問網(wǎng)友clear_1126回復(fù)：

　　謝謝，謝謝大家。現(xiàn)在我感覺清楚多了。

　　原來專家的算法同我們老百姓的想法不一樣，就拿房子來說，我們想的只是我手里最后還剩一套房子，也就是說100萬一分沒動。那么這么多年我的租金就全都是白來的，于是我就覺得合適。說真的，如果我自己有現(xiàn)金100萬，那我肯定毫不猶豫的買下。因為有50萬需要借錢所以我才有些困惑。

　　現(xiàn)在我懂了，如果我將這100萬投資其他的，我也許能掙到更多的利潤，要通過比較才能確定，而不能簡單的說你看我手里還有一套房子呢。 看來學(xué)習(xí)理財知識真是挺重要的啊。謝謝大家。

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