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在上個(gè)月剛剛落幕的首屆商務(wù)地產(chǎn)節(jié)上，產(chǎn)權(quán)投資型酒店、公寓再次成為了商務(wù)地產(chǎn)的主角，不僅此類(lèi)參展項(xiàng)目占據(jù)了半壁江山，以“產(chǎn)權(quán)酒店投資理財(cái)”模式走紅京城的第一城和位于珠市口大都市街邊的中欣戴斯產(chǎn)權(quán)酒店在此次展會(huì)上更是拿到不少訂單，在市場(chǎng)眾口一詞對(duì)投資型物業(yè)進(jìn)行適度打壓的大背景下，他們的銷(xiāo)售強(qiáng)勢(shì)的確不同尋常，產(chǎn)權(quán)式投資酒店究竟還有多少變數(shù)，酒店投資市場(chǎng)前景還能有哪些突破，的確值得大家關(guān)注。
新聞回放 地產(chǎn)商務(wù)節(jié)將產(chǎn)權(quán)酒店投資理財(cái)進(jìn)行到底
第一城此次參展其實(shí)有點(diǎn)“乘勝追擊”的味道，憑借“產(chǎn)權(quán)投資理財(cái)”概念，用投資者投資置業(yè)、擁有完全真實(shí)的產(chǎn)權(quán)，而交由經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一出租、管理，最終讓投資業(yè)主穩(wěn)定收益的模式，在有效降低投資門(mén)檻的同時(shí)保證了收益的穩(wěn)定性，去年的全部投資者都已經(jīng)陸續(xù)拿到了穩(wěn)定的回報(bào)，而這種“產(chǎn)權(quán)投資理財(cái)”的形式也使得“第一城”的投資門(mén)檻被降低到15萬(wàn)元，業(yè)主在認(rèn)購(gòu)之后可以用于自住也可以委托中信國(guó)安統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，收取租金回報(bào)，年回報(bào)收益率將高達(dá)8.3%，其中包括6%的現(xiàn)金回報(bào)與2.3%的回報(bào)等值的酒店享用權(quán)。而且3年之后，對(duì)于那些不愿意繼續(xù)委托出租，而希望收回投資的業(yè)主，可將物業(yè)轉(zhuǎn)售給第三方或經(jīng)營(yíng)公司，讓投資者全身而退。對(duì)于業(yè)主利益以及轉(zhuǎn)售機(jī)制由中信國(guó)安集團(tuán)提供第三方的全程擔(dān)保。背靠著中信國(guó)安140億資產(chǎn)的強(qiáng)大后盾，據(jù)了解，“第一城”僅高檔高爾夫公寓現(xiàn)房第一天的發(fā)行額就超過(guò)了6100萬(wàn)元，其中個(gè)人投資所占比例達(dá)到80%，最大一筆個(gè)人投資為600萬(wàn)元。
與第一城有點(diǎn)類(lèi)似的中欣戴斯產(chǎn)權(quán)酒店則因其是市中心唯一的產(chǎn)權(quán)酒店而在展會(huì)上大出風(fēng)頭，它的投資模式也是以6萬(wàn)元為一個(gè)投資單位，投資期限為2年。在這2年內(nèi)，酒店經(jīng)營(yíng)方承諾客戶每年8%的租金回報(bào)和每年3天的免費(fèi)入住期，并在兩年后保證轉(zhuǎn)售。截止至4月中旬，位于珠市口的中欣戴斯產(chǎn)權(quán)式酒店就有97人簽約，成交金額1458萬(wàn)元。此外，表示將認(rèn)購(gòu)的金額達(dá)到1200多萬(wàn)元。記者在售樓處采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目地處市中心的位置是吸引投資人關(guān)注的一個(gè)主要因素。而酒店打出“經(jīng)濟(jì)型”酒店的經(jīng)營(yíng)理念也讓投資人對(duì)酒店日后的經(jīng)營(yíng)和客房出租率有了更好的保證。據(jù)北京中欣安泰投資有限公司董事總經(jīng)理徐建盛介紹，一般經(jīng)濟(jì)型酒店擁有超過(guò)300間客房就無(wú)法滿足開(kāi)房率，中欣戴斯酒店共有219間客房，計(jì)劃今年十一左右開(kāi)業(yè)，他還表示計(jì)劃在大都市街沿線再開(kāi)一至兩家類(lèi)似的經(jīng)濟(jì)型酒店，主要是因?yàn)樵搮^(qū)域?qū)Υ祟?lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求旺盛。同時(shí)他指出做經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店的選址標(biāo)準(zhǔn)為市中心地段、交通便利地段、地鐵口、商務(wù)邊緣區(qū)等。例如處于CBD邊緣區(qū)的華潤(rùn)飯店等就是采用的類(lèi)似選址標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)內(nèi)影響 量體裁衣是關(guān)鍵
記者在后期采訪中，邀請(qǐng)北京經(jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理凌一準(zhǔn)對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了逐個(gè)分析，他認(rèn)為，第一城的地段雖然遠(yuǎn)在香河，但是由于不少大型會(huì)議的舉行和獨(dú)特的文化內(nèi)涵使得其經(jīng)營(yíng)和管理一直都在良性循環(huán)之內(nèi)，而中信國(guó)安140億資金的擔(dān)保無(wú)疑是一顆巨大的定心丸，解決投資客后顧之憂的同時(shí)，無(wú)疑也凸現(xiàn)了項(xiàng)目的品牌效應(yīng)和實(shí)力；而主打“經(jīng)濟(jì)型酒店”的中欣戴斯產(chǎn)權(quán)酒店，作為中國(guó)首都及主要的旅游城市，北京旅游市場(chǎng)中低端需求巨大，但北京市近年的酒店供應(yīng)一直以中高端酒店(4星級(jí)以上)為主，3星級(jí)以下酒店的供應(yīng)相對(duì)較少，目前已經(jīng)呈現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面，中低端酒店的入住率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)高檔酒店，所以經(jīng)濟(jì)型酒店更有看好的理由�！瓣P(guān)鍵是根據(jù)各自項(xiàng)目的特性量身打造屬于自己的模式和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，只有找到各自的生存之道才能共贏。要是大家都按照一種模式，一種回報(bào)，那么最后的結(jié)果是大家一起死！”一位不愿透露姓名的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理如是說(shuō)。
專家提醒 一定要有“風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)”
當(dāng)投資者理性意識(shí)逐步提高的同時(shí)，產(chǎn)權(quán)投資產(chǎn)品也需要進(jìn)一步規(guī)范。記者在采訪了不少專家后，歸納總結(jié)了最具代表性的規(guī)范的產(chǎn)權(quán)投資項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具備4個(gè)基本條件：有高水平的經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行管理，并且經(jīng)營(yíng)已納入正軌；承諾的投資回報(bào)率應(yīng)在一個(gè)合理的水平，不能背離行業(yè)的平均收益；要有資信等級(jí)高的擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，并在法律框架內(nèi)保障投資者的投資收益；要有合理的投資期限，符合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期性規(guī)律。
北京京工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售經(jīng)理?xiàng)罾麆t提醒投資者， 產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)態(tài)決定了這種物業(yè)只能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，一旦酒店經(jīng)營(yíng)失敗，投資者就很難確保自己的利益；但是如果投資正確，通�；貓�(bào)率要超過(guò)其他投資產(chǎn)品。所以投資產(chǎn)權(quán)式酒店第一應(yīng)該看投資方實(shí)力和品牌；第二看經(jīng)營(yíng)管理公司的實(shí)力如何；第三是開(kāi)發(fā)商以何種方式來(lái)?yè)?dān)保承諾的投資回報(bào)率。
北京高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司專業(yè)咨詢部經(jīng)理?xiàng)钋逭J(rèn)為，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的投資，需要判斷項(xiàng)目的回報(bào)能力并注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。“由于產(chǎn)權(quán)的分散，產(chǎn)權(quán)式酒店日后的運(yùn)營(yíng)及配套服務(wù)顯得尤其重要。擁有一個(gè)可靠的酒店運(yùn)營(yíng)商是必須的，但是關(guān)鍵是在運(yùn)營(yíng)商未來(lái)的協(xié)調(diào)及經(jīng)營(yíng)能力。酒店的運(yùn)營(yíng)商通常參與酒店管理，并提供加盟品牌，收取管理和加盟費(fèi)，或同時(shí)分享運(yùn)營(yíng)收入的一定比例，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小，作為酒店的業(yè)主，產(chǎn)權(quán)人要注意與其合作協(xié)議的具體條款。”
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