|
◎郇麗
倫敦市中心房價高得嚇人的時候，首相布萊爾居然花685萬美元買下一套房產，以做退休之用，在沒退下之前，打算以每周3900英鎊的租金先租出去，這樣也可以抵充部分貸款的壓力。不料市場看跌，布萊爾只能收到每周2000英鎊的租金。
現在，上海“房產投資客們”也正遭遇布萊爾的境遇，不同的是前者所面臨的壓力可能要大得多。幾周來，上海抑制房價的力度令這些投資客們開始擔心，“以租養房”還能否養得起？
周林(化名)，2000年安家上海，夫妻兩個均擁有碩士文憑，優厚的工資待遇讓他們生活愜意。兩年后，小有積蓄的周林開始“坐立不安”，無時無刻都會盤算如何能讓已有的儲蓄迅速翻番。2003年“非典”過后，正是上海房價開始飆升的時候。實際上，在“非典”之前，上海人就已經在熱論購房投資，以租養房等等，就如1991年上海人談論股票時一樣熱火朝天。上海的房產開發商也一度借著這股熱勁，狂炒“售后包租”概念，有些開發商甚至開出了5年甚至是10年的包租合同，而且年回報率基本上都在8%以上。
房子的投資收益是以租金加房產增值來計算的，學經濟的周林比誰都會算這筆賬，8%的收益幾乎要高出當時4.95%房貸利率近2倍，再沒有比投資房產令人動心的了！
后來有統計顯示，在當時開發商和投資客的狂熱追捧下，2003年，上海多數用于投資的小戶型新樓盤甚至在還未封頂的時候就可能售罄。
周林的動作是迅速的，2003年底和2004年初，他先后買了兩處房產，首先是一套價值80萬元左右的自住房，一套40萬元左右的投資小戶型，均選擇20年按揭貸款的方式。前者首付16萬元人民幣，月供5000元左右；后者首付只有8萬元人民幣，月供2600元左右。
周林的家庭收入比較穩定，基本在16000～17000元左右，負擔自住房的月供不在話下，如果兩套房的月供都從現有家庭收入中支出，房債比例就占到了月收入的50%，這不是一個合理的比例。不過，小戶型的投資本身就是“以租養房”，如果也按8%的理想回報率衡量，周林的小戶型投資房月租金平均收入應該達到4700元左右，顯然，這是個過于理想的收益預期，周林的小戶型實際租金收入也就在2000元左右。所以該房的月供也不需要太多的補貼，基本也算“以房養房”。
其實，周林購房的理由也和諸多投資房產的人一樣。首先，長期看，房價走高，房產升值是絕對的大趨勢。譬如，2001年的時候，上海只有4%的商品房每平方米售價高過8000元，而今天這一比例已達50%，而在上海內環，根本找不到每平方米10000元以下的房子。其次，其他投資方式有限，房產投資穩定。
所以，在把原有的積蓄傾囊而出后一年多時間里，周林一度有諸多感慨，一是感慨自己積蓄遠遠不夠豐盈，不能再進一步投資；二是不夠有魄力，購買兩套房產后便不敢再舉債。
無法繼續投資，周林還是尋覓著各種房產投資機會，他也樂于為朋友“支招”。依他的判斷，市中心的一些老房子，出租相當受歡迎。但就長遠出租投資來說，由于受新房和次新二手商品房的不斷沖擊，同類地段、同類配置的房源中，二手房的房齡越長，租賃價格就越低。另外，當越來越多人遷入新建商品房時，會有大量這類房屋拋向租賃市場。相比之下，投入十幾萬元購入這類房屋，或租金中還要扣除還貸成本的投資者，與原來自住持有這類房屋的投資者相比，后者有更大的利潤空間，也就有更大的降低租金的主動性。
不過，當“房價抑制政策”一道道出臺的時候，周林的感慨蕩然無存。他說，幸好沒有給自己戴上更重的枷鎖。而他的一個朋友，兩個月前才以12000元的單價覓得市中心一處小三房，本打算租金至少6000元左右，結果掛牌一個月，少有問津者，如果賣掉，原先價位肯定沒人接盤。
周林說，現在看來，在租賃市場價格滯后于房價漲幅的情況下，加息實際影響最大的就是以租養房，業主很難將月供超額支出的部分轉移給租客承受。尤其，在“轉按揭”受限之后，轉讓的退路都沒有了。
周林稱，如果現在還要投資房產，一定要考慮“資金成本”，包括按揭貸款的利息支出，以及首付款的存款利息損失。這個成本的計算也很簡單，購房資金成本＝房價×〔(1-首付比率)×按揭貸款年利率＋首付比率×存款年利率〕。而當購房資金成本／租金比率大于1的時候，市場將不再具備投資價值。
在目前“緊箍咒”一般的政策下，像周林一樣的投資者，可能將難以看到曾經預想到的未來。他說，即使購房資金成本低于租金，購房出租可以賺錢，但貸款購房不僅需要付息還需還本。一旦租金下降，部分投資者將無力承受還本付息(即月供)的負擔，立即就體現出現金流的困窘。因此，月供／租金比率也是一個投資者必須考慮到的因素。-
在租賃市場價格滯后于房價漲幅的情況下，加息實際影響最大的就是以租養房
| 
