選擇二手房7要7不要 不要只看眼前還要看將來(lái)

　　選擇二手房時(shí)，購(gòu)房者常常顧此失彼，關(guān)注一些重要因素的同時(shí)，卻忽視了另外一些值得重視的內(nèi)容。其實(shí)，買(mǎi)房尤其是買(mǎi)二手房，在前期的選購(gòu)環(huán)節(jié)，更要面面俱到。

　　不要只看房子，還要看資格

　　購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)，往往注意房屋在類(lèi)型、價(jià)格等方面是否讓人滿意，卻忽視了 首要的問(wèn)題：該房的所有權(quán)性質(zhì)，是否具備上市交易資格。遇及如下的二手房，奉勸購(gòu)房者還是避退三舍吧：軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里的；僅有使用權(quán)的房屋；以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的；在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房；上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其中一方共有人不同意出售該房產(chǎn)的；房產(chǎn)已作抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；處于戶籍凍結(jié)地區(qū)，并已列入拆遷、公告范圍的；依法被查封或者依法以其它形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；房屋已出租他人，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)益的。

　　如果該二手房屬于央產(chǎn)房，以下幾種情況也是不能上市的：凡屬超標(biāo)而未經(jīng)處理的住房，須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位按規(guī)定超標(biāo)處理后方可上市出售；按房改政策規(guī)定屬不可售住房但已向職工出售的；涉及國(guó)家安全、保密的特殊部門(mén)的住房，黨政機(jī)關(guān)、科研部門(mén)及大中專(zhuān)院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房，原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)為不宜公開(kāi)上市出售的，應(yīng)報(bào)交易辦公室備案，并在職工住房檔案中注記。該類(lèi)住房可按規(guī)定向原產(chǎn)權(quán)單位騰退，也可在原產(chǎn)權(quán)單位職工范圍內(nèi)進(jìn)行交易。法律、法規(guī)規(guī)定的其它不得上市出售的已購(gòu)公房或與原產(chǎn)權(quán)單位有特殊約定的已購(gòu)公房(規(guī)定能夠住滿5年內(nèi)容的除外)，應(yīng)按法律、法規(guī)規(guī)定或與原產(chǎn)權(quán)單位的約定執(zhí)行。(上述辦法不含部級(jí)干部住房上市出售)以及其它不能買(mǎi)賣(mài)的情況：3年內(nèi)被政府規(guī)劃為拆遷范圍的房產(chǎn)，在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易部門(mén)已被凍結(jié)。

　　不要只看房齡，還要看質(zhì)量

　　有些購(gòu)房者在選購(gòu)二手房的時(shí)候，往往對(duì)房屋的房齡和建成年代比較關(guān)心，而對(duì)房屋的具體質(zhì)量則關(guān)注不夠。在有些購(gòu)房者看來(lái)，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差，其實(shí)不然。每一套房子的建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量不同，質(zhì)量上也會(huì)千差萬(wàn)別，未必房齡越短質(zhì)量就越好。某些房子雖然年頭不長(zhǎng)，但由于種種原因，質(zhì)量不盡人意；相反，有些房子雖然建設(shè)較早，但卻歷久彌堅(jiān)。購(gòu)房者在考查二手房的時(shí)候，要仔細(xì)考察房屋的質(zhì)量，從外立面到樓道，從墻體、地面，到門(mén)窗、管道，每個(gè)細(xì)節(jié)都要認(rèn)真觀察。

　　房型結(jié)構(gòu)

　　面積大小，是否與產(chǎn)權(quán)證相符；戶型是否合理；管線是否太多；是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)；是否改動(dòng)過(guò)牽涉到面積計(jì)算的結(jié)構(gòu)；是否帶裝修；了解內(nèi)部結(jié)構(gòu)：管線的走向、承重墻的位置等。

　　配套設(shè)施

　　打開(kāi)自來(lái)水龍頭觀察水的質(zhì)量和水壓，以檢測(cè)這一帶的水質(zhì)硬度并測(cè)試水壓大小。了解該房屋的供電容量是否能滿足需求；檢查電線的老化程度。查看煤氣、天然氣的輸送情況，提醒注意的是要根據(jù)點(diǎn)燃煤氣灶后的火焰高度，判斷煤氣是否充足。舊小區(qū)的房屋自帶熱水器的，要考慮其品牌、新舊程度、是燃?xì)獾倪�是用電的，不妨親自試用一下，看看水的溫度如何。如果是燃?xì)獾�，�?yīng)該注意是否是已經(jīng)禁止生產(chǎn)的直排式熱水器，熱水器的位置在哪里，洗澡時(shí)是否安全。了解供暖單位的性質(zhì)，是市政供暖還是小區(qū)單獨(dú)供暖；是上門(mén)收取暖氣費(fèi)，還是自己到收費(fèi)站去交；暖氣片數(shù)量多少。測(cè)試有線電視的開(kāi)通情況等。

　　不要只看表面，還要看物管

　　購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)，常把關(guān)注的焦點(diǎn)放在房子本身，卻忽視了物業(yè)管理、取暖方式及相關(guān)費(fèi)用等入住后與自身利益息息相關(guān)的環(huán)節(jié)。購(gòu)房是一個(gè)相對(duì)短暫的行為，居住卻是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。要想在購(gòu)房后的居住中獲得較高的生活品質(zhì)，良好的物業(yè)管理是必不可少的。

　　目前某些已購(gòu)公房社區(qū)還不存在真正意義上的物業(yè)管理，某些二手商品房社區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾重重，糾紛時(shí)常發(fā)生，這都會(huì)對(duì)購(gòu)房者入住后的生活產(chǎn)生不良的影響。因而，選購(gòu)二手房時(shí)要仔細(xì)了解相關(guān)情況，如保安、保潔、綠化的水準(zhǔn)；提供服務(wù)的內(nèi)容和水準(zhǔn)；基本生活設(shè)施的管理：如有沒(méi)有信箱，電梯的品牌、速度、是否有人值守(舊小區(qū)的電梯一般較老舊，有人值守更可靠)、晚上最晚開(kāi)到幾點(diǎn)等。此外，還要核實(shí)該小區(qū)水、電、煤、暖的價(jià)格，物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及車(chē)位的費(fèi)用等。

　　不要只看總價(jià)，還要看單價(jià)

　　按照二手房交易的慣例，賣(mài)房標(biāo)價(jià)往往標(biāo)的是房屋的總價(jià)，而不像一手商品房銷(xiāo)售時(shí)候，總是標(biāo)明房屋的單價(jià)。因此，某些二手房乍看上去總價(jià)很低，很便宜，但由于建設(shè)年代久，居室面積小，算下來(lái)每平米建筑面積單價(jià)并不低。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，不要只看總價(jià)，還要算算單價(jià)，再拿這個(gè)單價(jià)和周邊的一手房做做比較，心里就比較有數(shù)了。

　　不要只看位置，還要看交通

　　許多二手房地處城市核心地區(qū)，地理位置優(yōu)越，但是鑒于城區(qū)目前的交通狀況，位置好的地方出行未必方便，況且，一個(gè)家庭除了日常生活，還要考慮大人上班、孩子上學(xué)、老人看病等其它因素。因此，快捷、順暢的交通有時(shí)比傳統(tǒng)意義上的地理位置還重要。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候不光要考慮地段，還要看周邊的交通狀況，有時(shí)候地段差一些，但臨近地鐵、城鐵等軌道交通，也未嘗不可。

　　不要只看社區(qū)，還要看周邊

　　許多購(gòu)買(mǎi)二手房的購(gòu)房者往往比較在意本社區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細(xì)節(jié)，對(duì)社區(qū)周邊的環(huán)境則不太重視。其實(shí)，某些二手房，特別是已購(gòu)公房，社區(qū)規(guī)模不大，生活、商業(yè)配套不夠齊備，綠地面積也有限，但是周邊的街區(qū)公園面積可能很大，還有許多生活、商業(yè)配套設(shè)施是和周?chē)�的住宅小區(qū)共享的，這在很大程度上彌補(bǔ)了本小區(qū)的不足，這樣的二手房還是值得購(gòu)買(mǎi)的。相反，有些二手房所處的小區(qū)各方面條件都不錯(cuò)，但周?chē)�在進(jìn)行大規(guī)模的拆遷改造，建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工帶來(lái)的干擾和不便有可能要持續(xù)一兩年時(shí)間，購(gòu)買(mǎi)這樣的二手房，一定要做好心理準(zhǔn)備。

　　不要只看眼前，還要看將來(lái)

　　在購(gòu)二手房時(shí)，通常都會(huì)將眼前的各種問(wèn)題考慮得很周全，但對(duì)今后的許多事情就未必了。某些小區(qū)目前的交通出行條件不理想，但也許一兩年后軌道交通設(shè)施就會(huì)修通；某些小區(qū)也許目前社區(qū)臨近的快速路還要收費(fèi)，但很可能近期內(nèi)就會(huì)取消。面對(duì)這樣的二手房，如果價(jià)格合理，短期內(nèi)的不便又能承受，不妨就購(gòu)買(mǎi)下來(lái)。再比如，某個(gè)欲購(gòu)買(mǎi)二手房的家庭目前老人身體健康，但隨著歲月的推移，幾年后，看病取藥會(huì)成為家常便飯，這樣的家庭在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，就要對(duì)周邊的醫(yī)療條件和醫(yī)院的設(shè)置進(jìn)行周密的考慮。此外，有些購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二手房是為了階段性居住，將來(lái)還要出售或出租，這就需要對(duì)所購(gòu)二手房未來(lái)出售或出租的市場(chǎng)行情有預(yù)先的判斷，眼光要放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些才行。