商戶進退兩難 社區(qū)商鋪也傷人

　　文/顏世瓔

　　小區(qū)房產(chǎn)的社區(qū)型商鋪成為中小投資者追捧的熱點。社區(qū)商鋪雖說比街區(qū)商鋪風險要低、收益也較穩(wěn)定，但風險同樣不可避免。如果遭遇開發(fā)商不規(guī)范、不成熟的做法，投資者也會"很受傷"。

　　●進退兩難的商戶

　　陳先生這一段時間情緒很低落。原因是他在某小區(qū)租下兩間門面房，近來因房租問題和小區(qū)發(fā)生了糾紛，經(jīng)多次交涉，問題依然沒有解決。

　　商鋪所在的小區(qū)是當?shù)赜忻�的大盤，開發(fā)商以打造小區(qū)商業(yè)街的名義進行招商。他到現(xiàn)場看過后感覺不錯，就決定租下八九十平方米，準備經(jīng)營一家蛋糕房。"當時，小區(qū)的商業(yè)街是以房地產(chǎn)公司策劃部的名義進行招商的，我們也一直在和策劃部的人員談，預交款等也都交到了房地產(chǎn)公司的財務上。但讓大家沒想到的是，最后和我們簽訂租賃協(xié)議的卻不是公司，而是一個自然人。對此我們很不理解，而公司稱，他是公司的委托代理人，和他簽協(xié)議和公司簽效果是一樣的。"

　　揣著一份沒有公章的合同書，陳先生心里總覺得不太踏實，果然，諸多煩惱接踵而至。

　　按原定計劃，小區(qū)一期將交房600多戶，業(yè)主于去年十一前后可以入住。但由于相關手續(xù)不全、輔助設施不到位等種種原因，交房日期被一再推遲。據(jù)有的業(yè)主講，截至今年元旦，一期業(yè)主還有沒住上房子的。家家戶戶所需的煤氣才剛剛接通，而更多人盼望的暖氣還在大家的焦急等待中。

　　商業(yè)要的就是人氣，尤其是對這些小區(qū)內(nèi)的商鋪來說，整體入住率偏低，極大地影響了商戶的生意。陳先生曾幾次在晚上依據(jù)燈光對小區(qū)入住的業(yè)主逐個數(shù)了數(shù)，發(fā)現(xiàn)不過有百十戶人家。陳先生說，現(xiàn)在他的蛋糕房每天的營業(yè)額不過幾十元錢，別說賺錢，連房租都不夠，真正是慘淡經(jīng)營。

　　商戶當初簽協(xié)議時，曾有這樣的約定，先預交6個月的房租和1個月的保證金。由于小區(qū)推遲交房影響了生意，雙方協(xié)商從去年12月份開始交房租。但到了12月份，小區(qū)入住狀況并沒有得到根本的改觀，商戶經(jīng)營也沒有起色，大家希望小區(qū)能考慮入住率等實際情況，繼續(xù)免收或減收租金。物業(yè)方面則以已經(jīng)免了幾個月為由不同意再緩收。一時雙方僵持不下。

　　交房晚，入住率低，人氣不旺，只是諸多影響社區(qū)商鋪經(jīng)營的一個方面，制定苛刻的不公平的條件，或開發(fā)商不遵守當初的約定，擅自改變小區(qū)格局，也加大了投資商鋪的風險。

　　一位在社區(qū)商業(yè)街經(jīng)營超市的張姓老板則說出了他的另一層隱憂，當初他租房時，小區(qū)相關部門曾承諾說，小區(qū)兩年以后才考慮建大型超市，如果想在商業(yè)街做二三百平方米的中小型超市，請他放心經(jīng)營。沒想到，才過去了半年時間，小區(qū)規(guī)劃的大型超市已經(jīng)準備動工了，照這樣的速度，明年肯定能建好開業(yè)。由于都在小區(qū)內(nèi)，業(yè)態(tài)又近似，將來他的小型超市受到?jīng)_擊是難免的。"如果開發(fā)商當時告訴我，今年就開始建大型超市，那我也就不會經(jīng)營這樣的小超市了，現(xiàn)在倒好，生意上不去，競爭對手倒來得挺快，不知何時才能收回投資。"

　　筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，上面列舉的并不是個案，隨著越來越多的房地產(chǎn)商在項目中加入社區(qū)商鋪的元素，隨著小區(qū)入住的數(shù)量在不斷增多，社區(qū)商鋪隱藏的種種問題也逐漸暴露出來，甚至有很多并非來自市場層面的風險是投資者此前根本沒有想到的。

　　●社區(qū)商鋪也有"陷阱"

　　作為商鋪的一種類型，社區(qū)商鋪同街區(qū)型商鋪、市場型商鋪等相比，一般面積不大，單價也不算高，由于面對穩(wěn)定的消費群，不可控因素較少，故而風險相對較小，很適合中小投資者投資或經(jīng)營。但個中風險，也很值得投資者細細考慮。

　　一般的社區(qū)商鋪，從總體形式上看，不外乎兩種，出售或出租。一般來說，規(guī)模較大的臨街型商鋪或底層商鋪，以出售居多。而小區(qū)內(nèi)部規(guī)模較小的商業(yè)街或零星的店鋪，則以出租為主。

　　如果單從收益上看，出租無疑對房地產(chǎn)商更有利一些，長期算下來，收益較出售要高得多，但出租對開發(fā)商的要求也較高，首先要有資金實力，不急于回籠資金；其次要有良好的管理團隊，還要有對商業(yè)地產(chǎn)的管理經(jīng)驗，熟悉各種商業(yè)業(yè)態(tài)，能支付較高的管理成本等。而出售則顯得簡單一些，只要項目規(guī)劃設計好，和住宅互相補充，相得益彰，也能很快收回成本。

　　但在租的過程中，有一種情況要特別當心，即開發(fā)商為了銷售房子，而創(chuàng)造了一個商業(yè)街概念，實際上這條街的使命，也就是為了和小區(qū)相配套，一旦房子售完，商鋪也就很有可能壽終正寢，或改作他用。由于這種商鋪事先并沒有通過規(guī)劃審批，有點類似于臨時房。因此，房產(chǎn)商不具有產(chǎn)權證，沒有產(chǎn)權，當然更沒有租賃權。在這種情況下，和商戶簽訂租賃合同的也只能是假手一個自然人而不是法人了。如果日后產(chǎn)生糾紛，按合同規(guī)定，也只能和簽訂合同的那位自然人打官司了，風險無疑增大了許多。

　　再則，如果真的是臨時房，存在的期限又特別短，投資者就要慎重考慮，如果選擇的商業(yè)經(jīng)營回收期特別長，會不會還沒有收回裝修、培育市場等前期投資，商鋪就不存在了？

　　房產(chǎn)商對小區(qū)環(huán)境、格局的改變也會影響到商鋪的經(jīng)營。曾有一商戶在一小區(qū)拿下面積不小的商鋪，打算做婚紗影樓的外景拍攝基地。沒想到，半年之后，原來漂亮的風景不見了，代之而起的是迅速建起的樓房，整個小區(qū)的環(huán)境也失去了做外景的價值，從而不得不改作他用或退租。

　　另外，開發(fā)商承諾的面積縮水，商品房銷售不暢，住宅入住率不夠，配套設施不全，都會構成社區(qū)商鋪的陷阱，尤需投資者密切注意。

　　●投資技巧細掂量

　　投資社區(qū)商鋪和投資住宅不同，需要具備一定的專業(yè)知識，對社區(qū)商鋪這一類型有透徹的了解，能結合具體情況做出準確判斷。

　　一般來說，只有規(guī)模稍大些的小區(qū)才有投資的價值。以建筑面積30萬平方米的社區(qū)為例，按平均每戶面積100平方米計算，全部建成后，能容納業(yè)主為3000戶，按每戶平均3人計算，居民數(shù)量為9000人，但一般新建小區(qū)會有40%左右的閑置率，也就是說有近一半的人不常在此居住，也不在小區(qū)消費，實際目標群體也就是四五千人。在此基礎上，再細分到每個商業(yè)業(yè)態(tài)，就可以初步估算出市場到底有多大，開多大規(guī)模的店鋪合適。有的投資者為了考察小區(qū)的消費能力，到小區(qū)"蹲點守候"，數(shù)數(shù)一天有多少人進出，年齡層次如何分布，也是一個很實用的辦法。

　　規(guī)模在50萬平方米以上的社區(qū)，商鋪面積以50到100平方米之間較為適宜，能適合干洗、理發(fā)、餐飲、食品、美容等商業(yè)項目。較小的小區(qū)，商鋪面積以20到50平方米為佳，總的數(shù)量也不宜太多，經(jīng)營品種更不能重復。

　　和通常的商鋪投資不同，對社區(qū)商鋪來說，并非是交通越便利越好，處在近郊，周圍配套設施越不完善，居民對小區(qū)內(nèi)的商鋪越依賴，商鋪也越有價值。

　　商鋪的價格也有一個大致的類比，就是和同位置的住宅價格相比，在3倍以內(nèi)的尚屬有升值空間，如果過高，則明顯風險過大。按同地段同類型的租金計算，能在8到10年以內(nèi)收回全部投資的較為理想。