|
東方網4月7日消息：投資商鋪的老百姓應該如何看待？投資是要很理性的，商鋪投資更是如此。市場對商業物業租賃、銷售的價格影響是決定性的，但一個樓盤的價值和價格往往不對等，因此我們需要用市場的眼光去分析。就拿商業地產市場來說，開發商希望出售商鋪價格高些，但投資者是一定希望得到價格相對低、性價比較高的商鋪。那么，我們如何判斷商鋪的價值大小，并且是否值得投資呢？為此，記者采訪了中原房產負責商業物業的幾位專業人士，綜合來看，有“五大基點”是投資者必須重點分析把握的。
區域支撐
每一處物業都是獨有的，都有其不可復制的地域稀缺性。因此，區域地段價值及物業租售價格是商業物業價格的基礎。區域的劃分可以不盡相同，大的區域可為城區及郊區，或者行政的區劃標準，也可以依據商圈來作為分析的基點。由于區域內地段價值同樣具有很大差異性，各項目所處位置所顯示的商業價值有很大不同，所謂“一步差三市”。在對所處區域整體價格認知的情況下，從區域租金可以反映租務市場的狀況，并利用市場回報的普通方法，反過來衡量商業物業的價格高低。
業態支撐
由于餐飲、酒吧、精品店等各業態本身收益的不同所導致對租金承受能力的高下，使商業物業的價格受到其規劃業態的決定性影響，比如某項目功能定位為商務休閑型的國際化酒吧精品街區，其業態則主要由酒吧、餐飲及精品店構成。于是，在對區域整體商業狀況調查分析的情況下，詳細了解了該區域及類似區域相同業態的基本狀況，從而從商業物業的價格進行評估，就會發現該項目是否具有投資價值或商機。
物業類型支撐
好地段但不是好產品同樣不會出好價格，不同物業類型，不同物業品質所能夠承受的價格一定是不同的，比如社區商鋪同寫字樓商鋪的區別、專業市場商鋪同精品百貨商鋪的區別等等。首先，分清店鋪的類型和業態。按開發的形式分為商業街商鋪、專業市場商鋪、社區商鋪、商務樓商鋪、百貨購物中心商鋪等。現階段專業市場由于多采用小鋪位分割的店鋪劃分形式，但單位售價居高不下。其次，確定所開發物業采用的市場租售形式。純銷售、售后返租、純出租等方式的不同直接關系到商鋪價格，并影響最終獲利的空間。
商戶的租金承受能力
在商鋪價格分析的過程中，還需要依據業態規劃所引進的商戶其租金承受能力，由于不同業態對租金的承受能力不同，比如精品百貨普遍高于餐飲，超市一般都依靠低租金來運行等等，而租金承受能力又決定著商鋪購買者的投資收益的高低，所以顯得尤為重要。
其他商業價值因素
當然，影響商業物業價格的因素較多，并有某些隱性的因素存在，并且不同業態規劃對影響商業價值的因子的要求也不同。比如，酒吧對特殊環境的要求比較高，而對常規的人流量的要求則不高。這些來自市場的影響商業價值的常規因子包括商業環境、交通狀況、人流量、商業物業可視性、物業形象、區域發展、商業物業規劃形式和商業氛圍等諸多因素，需要進行綜合分析，以最終確定不同的商業物業具有不同的投資價值。
選稿:方翔
| 
