差異化房貸利率不僅僅是0.61的利差

　　3月17日，隨著央行一紙房貸新政出臺，個人住房貸款不再實行優惠利率，而是與其他商業貸款一視同仁，執行九成利率下限管理。商業銀行有權選擇5.51%到6.12%的任意水平的年利率，兩者之間相差0.61個百分點�！�0.61個百分點的利差”一時成為銀行、房地產商以及普通百姓關心的焦點。

　　新政發布后，業內人士表示：“中國房貸利率進入自主定價的差異化時代。”然而， 從實際反應看，房地產貸款利率市場化的推進所需要的不僅僅是“0.61個百分點的利差”。銀行內部系統有待改善

　　從房貸新政公布后的一周反應來看，各商業銀行之前對該政策毫不知情。在猶疑或觀望中，各銀行一方面匆忙宣布，對普通購房者仍實行最優惠利率，基準利率6.12%的90%；一方面又宣稱今后將對不同客戶、不同產品實行差別利率。而有關對后者進一步的細則解釋至今仍無一家銀行出臺。

　　房貸新政出臺后，是執行5.51%的下限利率還是6.12%的上限利率？銀行緣何表現得如此猶豫？“市場競爭的壓力是一方面，但更主要的原因還是受到諸多現實條件所限制，不得不采取目前這樣簡單而可操作的辦法�！币患疑虡I銀行零售業務負責人解釋，銀行自身計算機系統需要調整、個人征信系統還沒有建立等問題都影響差異化利率的可操作性。例如，“為何各家銀行都還沒有對老客戶制定出具體的操作細則”，就是因為“銀行現有的計算機系統很難支持對老客戶的差異化利率管理，對老客戶重新評價給出相應的利率，對銀行來說需要大量的人力、物力，所以現在暫時對老客戶統一實行下限利率成本最低、可操作性最強。”銀行房貸合同有待完善。

　　“如果銀行對所有客戶都實行6.12%的上限利率也是讓人無可奈何的事�！狈▽W專家指出，當前銀行房貸合同存在明顯漏洞。在借款人與銀行簽訂的房貸合同中有明文條款，“貸款期間如利率變動，按中國人民銀行的規定執行�！闭�是因為有了這個容易被人忽略的條款，銀行似乎更為主動一些，如按照央行房貸新政，在今后如果有購房者連續一段時間逾期不還，或將原來自住用房屋變成投資用途，銀行就有權力調高對其貸款的利率。

　　“不過合同漏洞并非僅此一處�！币晃汇y行界人士說，目前使用的銀行房貸合同在銀行看來也有問題。他指出，與國外相比，我們的合同條目與內容仍然顯得太粗，很多地方缺乏相關法律配套保障以及可操作性。例如，新房貸政策出臺后，盡管各銀行紛紛宣稱以“是否第二套住宅或投資型住宅”來作為確定利率的重要標準之一，但在合同中對于銀行作為債權人的權利說明條款很少。購房者在以優惠利率購買房屋后，如果進行出租等投資活動，在并不通知銀行的條件下，仍可進行。這是導致當前很難對投資型房貸與自住型房貸利率進行差異化的重要原因�！暗诙�套住宅”標準有待明確

　　“對普通購房者實行最優惠利率在國際上也是慣例�！币患毅y行負責人表示，無論國內外，個人住房貸款都是銀行最優質的資產。自住型購房者帶給銀行的風險一般來說很小，當然應該執行優惠利率，提高利率主要是針對投資型住宅。

　　新政出臺后，各家銀行均將“購買高檔住宅、第二套住房和投資型房產的個人”劃為需要酌情提高利率和首付比例者。然而，業內人士也表示，確定第二套住宅的標準目前仍有待明確。例如，如果夫妻雙方以各自的名義購買的住房，是否會被界定為第二套住房？第一套住宅貸款已經還清，再貸款買房算不算“第二套住宅”？在一個地方買了房子，又在另一個地方以同一個人的名義買房是否算第二套房？在筆者采訪中，一家國有銀行的負責人表示，目前有關細則還沒有正式出臺，要等細則出臺后才能確定。

　　相關提醒

　　房貸升息如何理財

　　去年10月底央行首度提高房貸利率0.25%，樓市不為所動，繼續上行。時隔四個月之后，央行再度針對房貸加息，不少投資者心里則開始考慮投資風險。

　　新一輪房貸加息后，5年期以上多套房貸者房貸利率很可能提升到6.12%，兩次升息累計達1.06%，原房貸成本上升20%以上。這樣，考慮到原有貸款利率應在明年初開始改變，所以，今年底至明年初可能會迎來幾年房地產牛市以來的首輪提前還貸高峰。屆時，隨資金流向變化，市場供求關系由此可能發生改變。從操作層面看，已選擇房貸者以下幾個因素是必須考慮的。首先，重新劃定按揭還款在家庭支出中的比例。考慮到未來可能出現的加息趨勢及樓市盤整，按揭者應將這些資金留足余量。即手中握有充足現金，一般而言，按揭支出最高不要超過家庭穩定收入的2／3，占家庭穩定收入1／3到1／2區間是相對風險控制的安全區。

　　其次，有多套房者，考慮提前還貸時，哪套房先還、哪套房稍后還，要好好掂量。因為在首套房按揭上，不少銀行的按揭利率還是相對較優惠的，這樣，用足首套房的優惠利率將成為不少投資買房者的新課題。

　　再次，值得注意的是，房貸是由兩部分組成的，一是利率，二是按揭成數，由于新房貸成數會更加嚴格化，所以老按揭的成數杠桿已是一種相對“優勢”資源，如果房貸者對中期后市看好以及還款能力沒有問題的話，那么從財務杠桿的應用角度看，房貸杠桿仍可使用。